Wer ein Haus bauen, eine Wohnung kaufen oder eine Immobilie modernisieren möchte, benötigt in der Regel eine Baufinanzierung. Doch die Vielzahl von Begriffen, Zinssätzen, Darlehensarten und Fördermöglichkeiten kann schnell unübersichtlich werden. In unserem Glossar beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um die Immobilienfinanzierung – von grundlegenden Begriffen bis hin zu aktuellen Entwicklungen der Bauzinsen.
1. Grundlagen der Baufinanzierung: Wichtige Begriffe
Bitte beachten:
Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.
Was ist eine Baufinanzierung und gibt es einen Unterschied zu einer Immobilienfinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein spezieller Kredit zur Finanzierung von Bau- oder Kaufkosten einer Immobilie. Der Begriff „Immobilienfinanzierung“ ist weiter gefasst und umfasst auch Modernisierungen oder Umbauten. Häufig werden die beiden Begriffe aber synonym verwendet. Ähnliche Begriffe sind auch Hypothekendarlehen, Immobilienkredit oder Baukredit.
Was ist Eigenkapital?
Eigenkapital ist das Vermögen, das Sie selbst in die Finanzierung einbringen – zum Beispiel Ersparnisse, Wertpapiere oder bereits vorhandene Immobilien. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser sind in der Regel die Kreditkonditionen.
Was bedeutet Fremdkapital?
Fremdkapital ist der Betrag, den Sie von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber aufnehmen, um Ihre Immobilie zu finanzieren. Es stellt den Gegenpart zum Eigenkapital dar und muss verzinst und zurückgezahlt werden.
Was ist der Nominalzins einfach erklärt?
Der Nominalzins ist der reine Zinssatz für Ihr Darlehen – ohne Zusatzkosten. Er gibt an, wie viel Zinsen Sie jährlich auf den geliehenen Betrag zahlen.
Was versteht man unter Effektivzins?
Der Effektivzins umfasst alle Kosten rund um das Darlehen – einschließlich Gebühren. Er ist besonders wichtig, wenn Sie Angebote miteinander vergleichen möchten.
Was ist die Zinsbindung?
Die Zinsbindung gibt an, wie lange Ihr Zinssatz festgeschrieben ist – meist 10, 15 oder 20 Jahre. Falls Sie danach eine Anschlussfinanzierung benötigen, können Sie neu verhandeln oder zu einem anderen Anbieter wechseln. Worauf bei der Zinsbindung zu achten ist.
Was ist eine Tilgung einfach erklärt?
Mit der Tilgung zahlen Sie Ihr Darlehen Schritt für Schritt zurück. Je höher Ihre anfängliche Tilgung, desto schneller sinkt Ihre Restschuld.
>> Ein Experte hat zur Tilgung eines Immobilienkredits außerdem einen klaren Rat.
Was ist der Beleihungswert einfach erklärt?
Der Beleihungswert ist der von der Bank festgelegte Sicherheitswert einer Immobilie. Er liegt in der Regel unter dem tatsächlichen Marktwert. Zudem ist der Beleihungswert maßgeblich für die Konditionen des Immobilienkredits.
>> Was Kreditnehmer außerdem beim Beleihungswert beachten sollten, verrät ein Profi.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig kündigen, kann Ihre Bank eine Entschädigung verlangen. Diese soll die entgangenen Zinsen ausgleichen.
>> Mit welchen Kosten Sie bei der Vorfälligkeitsentschädigung rechnen sollten.
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten entstehen zusätzlich zum eigentlichen Immobilienpreis. Dazu gehören zum Beispiel Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer.
Wie viel Grunderwerbsteuer muss ich zahlen?
Die Grunderwerbsteuer fällt in der Regel einmalig beim Immobilienkauf an und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
>> Wie Immobilienkäufer bei der Grunderwerbsteuer sparen können, erklären wir hier.
Was ist eine Maklerprovision?
Die Maklerprovision (auch Maklercourtage oder Maklergebühr) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird fällig, sobald durch die Tätigkeit des Maklers ein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Beim Immobilienkauf liegt die Provision in Deutschland üblicherweise zwischen 3 und 7,14 Prozent des Kaufpreises und wird häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
>> Wann ein Makler wirklich sinnvoll ist, hat ein Experte uns hier verraten.
Was sind Notarkosten?
Notarkosten sind gesetzlich geregelte Gebühren für notarielle Tätigkeiten, etwa die Beurkundung eines Kaufvertrags oder die Beglaubigung von Unterschriften.
Was bedeutet Bonität?
Der Begriff Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit beziehungsweise Zahlungsfähigkeit einer Person. Sie ist insbesondere beim Abschluss von Krediten, etwa Baufinanzierungen, und bei der Suche nach einer Mietwohnung relevant. Auch bei Ratenzahlungen sowie Mobilfunk- und Internetverträgen spielt sie eine Rolle.
>> Wie Sie Ihre Bonität verbessern können.
2. Arten der Baufinanzierung im Überblick
Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?
Es gibt mehrere Arten der Baufinanzierung: Am weitesten verbreitet ist das Annuitätendarlehen. Weitere Möglichkeiten sind Volltilgerdarlehen, endfällige Darlehen, Bausparverträge, KfW-Kredite und Forward-Darlehen – je nach Bedarf und Strategie.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist die gängigste Form der Baufinanzierung. Hierbei zahlen Sie über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate. Der Zinsanteil sinkt im Zeitverlauf, während der Tilgungsanteil steigt.
>> Ein Experte erklärt, wann ein Annuitätendarlehen sinnvoll sein kann.
Wann eignet sich ein Volltilgerdarlehen?
Bei einem Volltilgerdarlehen ist der Kredit – anders als bei einem Annuitätendarlehen – am Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt. Kreditnehmer benötigen also keine Anschlussfinanzierung.
>> Volltilgerdarlehen haben aber auch Nachteile.
Was ist ein endfälliges Darlehen?
Während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen. Die gesamte Darlehenssumme wird am Laufzeitende in einer Summe zurückgezahlt – meist aus angespartem Vermögen.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich bereits heute die Zinsen für eine künftige Anschlussfinanzierung. Das kann sich bei erwarteten Zinsanstiegen lohnen.
>> Worauf bei Forward-Darlehen zu achten ist, erklärt ein Profi hier.
Ist ein Bausparvertrag heute noch sinnvoll?
Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen und Finanzieren. Nach der Ansparphase erhalten Sie ein zinsgünstiges Darlehen. Ob sich ein Bausparvertrag für Sie lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab.
>> Ein Experte verrät, welche Fallstricke es bei Bausparverträgen gibt.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Nach Ablauf der Zinsbindung wird der verbleibende Darlehensbetrag in der Regel über eine sogenannte Anschlussfinanzierung neu geregelt. Diese kann bei Ihrer bisherigen Bank oder einem neuen Anbieter erfolgen.
>> Was Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung beachten sollten.
Was bedeutet Umschuldung?
Bei einer Umschuldung lösen Sie einen bestehenden Kredit durch ein neues, oft günstigeres Darlehen ab. Ziel ist es, Zinsen zu sparen oder die Laufzeit zu verändern.
>> Was bei einer Umschuldung beim Immobilienkredit zu beachten ist, erklärt ein Profi.
Was passiert mit der Baufinanzierung bei einer Trennung?
Sind beide Partner Kreditnehmer, haften sie gesamtschuldnerisch. Eine Lösung kann die Übernahme durch eine Partei, der Verkauf der Immobilie oder eine Umschuldung sein.
3. Baufinanzierung: Wichtige Fragen im Überblick
Baufinanzierung: Wie erstelle ich einen Finanzierungsplan?
Ein Finanzierungsplan zeigt alle Einnahmen, Ausgaben, Eigenmittel und Kreditraten auf. Er verschafft Ihnen einen klaren Überblick über Ihre langfristige Zahlungsfähigkeit.
>> Welche häufigen Kostenfallen bei einem Finanzierungsplan vergessen werden, erläutert hier ein Profi.
Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf?
Experten raten in der Regel, etwa 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital einzubringen. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil, desto besser sind in der Regel auch die Konditionen für die Baufinanzierung.
Kann man ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?
Auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich. Dabei spricht man meist von einer 100-Prozent oder 110-Prozent-Finanzierung – je nachdem, ob die Nebenkosten aus eigenen Mitteln gedeckt werden. Allerdings sind die Zinsen bei Vollfinanzierungen in der Regel höher und die Anforderungen an Ihre Bonität steigen deutlich.
Ist eine Sondertilgung sinnvoll?
Sondertilgungen verkürzen die Kreditlaufzeit und senken die Zinskosten. Sie können sich also bei zusätzlichem Einkommen lohnen. Daher sollten Kreditnehmer prüfen, ob kostenlose Sondertilgungen bei der jeweiligen Bank möglich sind.
Kann man eine Immobilie selbst bewerten?
Für die Immobilienwertermittlung gibt es zahlreiche Online-Bewertungstools. Nutzer müssen lediglich die wichtigsten Rahmendaten wie Objektart, Größe und Baujahr eintragen und erhalten im Anschluss eine erste Bewertung.
>> Ein Experte verrät, was es beim Immobilienwert noch zu beachten gibt.
Welche Förderungen gibt es bei Baufinanzierungen?
Förderungen gibt es zum Beispiel von der KfW oder den Bundesländern – etwa für energieeffizientes Bauen, Familien oder Sanierungen. In der Regel handelt es sich um zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse.
4. Bauzinsen: Wichtige Fragen zu den Zinsen
Was sind Bauzinsen?
Bauzinsen sind die Zinsen, die Sie an eine Bank oder ein anderes Kreditinstitut zahlen, wenn Sie sich Geld für den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie Geld aufnehmen. Sie sind also ein wesentlicher Bestandteil der Baufinanzierung. Manchmal werden sie auch als Hypothekenzinsen bezeichnet.
Was beeinflusst die Bauzinsen?
Bauzinsen werden von der EZB-Zinspolitik, der Inflation, Ihrer Bonität, Ihrem Eigenkapitalanteil und der gewählten Zinsbindung beeinflusst. Auch die Immobilie selbst kann eine Rolle spielen. Allerdings hat die EZB-Zinspolitik nur einen indirekten Einfluss. Welche Faktoren zudem Auswirkungen auf die Bauzinsen haben.
Wie hoch ist der aktuelle Zinssatz bei einer Baufinanzierung?
Die aktuellen Zinsen für eine Immobilienfinanzierung liegen derzeit zwischen 3 und 4 Prozent – abhängig von Laufzeit, Eigenkapital und Bonität. Die genauen Konditionen schwanken je nach Anbieter und Marktlage.
Welche Bank bietet aktuell die besten Bauzinsen?
Wer einen Immobilienkredit sucht, hat die Wahl zwischen Direktbanken oder Finanzvermittler. Egal, wie sich Kreditnehmer entscheiden: Ein Vergleich lohnt sich. Dabei kann unser Baufinanzierungs-Vergleich helfen. Zudem haben wir auch einen Baufinanzierungsrechner, mit dem Sie erste Angebote gegenüberstellen können.
Was raten Experten bei hohen Bauzinsen?
Bei einem hohen Zinsniveau raten Experten, strategisch vorzugehen: Eine niedrige anfängliche Tilgung kann helfen, die monatliche Belastung überschaubar zu halten. Wenn in den kommenden Jahren mit sinkenden Zinsen gerechnet wird, kann es sinnvoll sein, eine kurze Zinsbindung zu wählen – um später von besseren Konditionen zu profitieren. Ein hoher Eigenkapitalanteil verbessert die Kreditwürdigkeit und ermöglicht in der Regel günstigere Zinsen.
Wann sinken die Bauzinsen wieder?
Diese Frage ist schwer zu beantworten, da ein Blick in die Zukunft immer ungewiss ist. Prognosen gehen aktuell aber von gleichbleibenden beziehungsweise steigenden Bauzinsen aus.
