Wer eine Baufinanzierung abschließt, bindet sich in der Regel über viele Jahre an einen Kreditvertrag mit festen Zinsen. Doch was passiert, wenn das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden soll – etwa wegen eines Verkaufs, einer Umschuldung oder veränderter Lebensumstände? In solchen Fällen verlangen Banken häufig eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann schnell mehrere Tausend Euro betragen. Wir erklären, wann die Entschädigung fällig wird, wie Banken sie berechnen und in welchen Fällen Sie sie vermeiden oder sogar steuerlich absetzen können.

Vorfälligkeitsentschädigung: Was ist das und wann darf die Bank sie verlangen?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn ein Immobilienkredit vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt wird. Der Hintergrund: Die Bank verliert durch die vorzeitige Rückzahlung Zinserträge, mit denen sie gerechnet hat. Um diesen finanziellen Nachteil auszugleichen, verlangt sie eine Entschädigung vom Kreditnehmer. Konkret kann die Bank also nach Paragraf 502 Absatz 1 BGB „eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ verlangen.

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Immobilienfinanzierung: Kann die Bank eine vorzeitige Ablösung verweigern?

Eine Bank kann also eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern, wenn der Kreditnehmer den Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigt. Eine reguläre Kündigung der Immobilienfinanzierung ist gesetzlich erst zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens möglich. Muss der Kredit dennoch früher beendet werden, gibt es laut der Verbraucherzentrale zwei gesetzlich anerkannte Ausnahmen, bei denen die Bank die vorzeitige Kündigung nicht verweigern darf:

• Verkauf der Immobilie: In diesem Fall ist die Sicherung des Darlehens durch die Immobilie nicht mehr gegeben.
• Ablehnung einer Darlehenserhöhung: Lehnt die Bank eine gerechtfertigte Erhöhung des Kredits – etwa für einen Anbau oder eine Modernisierung – ab, und nehmen Sie daraufhin ein neues Darlehen bei einer anderen Bank auf, darf sie die Kündigung nicht verweigern.

Viele Kreditnehmer haben in den vergangenen Jahren aufgrund niedriger Bauzinsen langfristige Zinsbindungen abgeschlossen. Das kann vorteilhaft sein, da Sie sich so günstige Zinsen langfristig sichern. Haben Sie dagegen den Wunsch, Ihren Immobilienkredit umzuschulden, weil Ihnen ein anderes Kreditinstitut einen günstigeren Zinssatz anbietet, kann die Bank Ihre Kündigung ablehnen, so der Kreditvermittler Dr. Klein.

Gleiches gelte, wenn Sie aufgrund einer Erbschaft Ihr Darlehen vorzeitig tilgen möchten. Stimmen Banken der vorzeitigen Rückzahlung dennoch zu, wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung transparent mitzuteilen. Laut Verbraucherzentrale darf dafür kein Entgelt verlangt oder ein zusätzlicher Aufwand in Rechnung gestellt werden.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

In bestimmten Fällen kann die Entschädigungspflicht allerdings auch entfallen. Dazu gehören:

• Nach zehn Jahren Zinsbindung können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit (§ 489 BGB). Die Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens.
• Kündigt die Bank selbst den Kredit – etwa wegen Zahlungsverzugs – darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern lediglich Verzugszinsen.
• Außerdem besteht kein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Vertrag unzureichende Angaben enthält – etwa zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung. Dies gilt für Verträge, die nach dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden.

Für Kreditnehmer gut zu wissen: Die Vorfälligkeitsentschädigung beschäftigt immer wieder die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Dabei geht es insbesondere um die Art, wie Geldhäuser ihren Schaden berechnen. Generell gilt: Die Finanzdienstleister haben für Transparenz zu sorgen, der Kunde muss die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nachvollziehen können. Wer sich also unsicher ist, sollte eine Juristin oder einen Juristen zu Rate ziehen.

Vorfälligkeitsentschädigung: So wird sie berechnet

Die Entschädigung hängt von Restlaufzeit, Restschuld, vereinbartem Zinssatz und aktuellen Bauzinsen ab. Dazu kommt noch eine Bearbeitungsgebühr, deren Höhe die Bank selbst festlegen kann. Für die Berechnung können die Banken zwischen zwei Methoden wählen: der Aktiv-Aktiv-Methode und der Aktiv-Passiv-Methode.

• Aktiv-Aktiv-Methode: Die Bank geht davon aus, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld an einen anderen Kunden verleihen kann. Ist der Marktzins für Baufinanzierungen aber in der Zwischenzeit gesunken, entsteht der Bank ein Verlust. Der Darlehensnehmer muss demnach den entgangenen Gewinn erstatten.
• Aktiv-Passiv-Methode: Die Bank nimmt an, dass Sie die restliche Darlehenssumme am Kapitalmarkt anlegt. Sie berechnet dabei zwei Dinge: Die Höhe der Rendite für eine Geldanlage mit gleicher Laufzeit und den Vertragszins, den die Bank erhalten hätte, wenn der Darlehensvertrag weitergelaufen wäre. Aus der Differenz zwischen der Rendite und dem Vertragszins ergibt sich dann die Vorfälligkeit.

Allgemein gilt die Aktiv-Passiv-Methode als gängig. Hierbei kommt es vor allem auf die Verzinsung der Geldanlage an. Je niedriger die Zinsen sind, desto größer ist der Unterschied zum Vertragszins und desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Damit die Banken nicht absichtlich niedrig verzinste Anlagen wählen, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für die Berechnung der Vorfälligkeit nur Hypothekenpfandbriefe verwendet werden dürfen.

Vorfälligkeitsentschädigung: Höhe hängt von mehreren Faktoren ab

Doch wie hoch ist nun der Betrag, den Sie im Fall einer Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen? Die Höhe hängt, wie bereits erwähnt, von mehreren Faktoren ab:

• Restlaufzeit des Kredites
• Höhe der Restschuld
• Vereinbarte Bauzinsen

Der vertraglich vereinbarte Zinssatz wird von der Bank in Bezug zu den aktuellen Zinsen gesetzt. Laut dem Finanzierungsvermittler Baufi24 sowie der Allianz beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkredit meist zwischen fünf und zehn Prozent der aktuellen Restschuld. Das wären zum Beispiel bei 100.000 Euro Restschuld bis zu 10.000 Euro.

Tipp: Online-Rechner zeigen, wie hoch die Entschädigung ausfallen könnte. Beispielsweise von Interhyp oder Dr. Klein. Auch die Verbraucherzentrale Hamburg bietet eine entsprechende Beratung, diese ist allerdings mit Kosten verbunden.

Wie hoch darf eine Vorfälligkeitsentschädigung sein?

Grundsätzlich ist nicht festgelegt, welche Höhe die Vorfälligkeitsentschädigung haben darf. Banken haben stattdessen einen bestimmten Rahmen, den sie nutzen können. Einen wichtigen Unterschied gibt es allerdings im Hinblick auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zwischen einem Immobilienkredit und einem Ratenkredit.

Wenn Sie nämlich einen Ratenkredit vorzeitig ablösen möchten, ist die Entschädigung auf 1,0 Prozent der Restschuld begrenzt. Heißt: Sie zahlen bei einer Restschuld von 5000 Euro maximal eine Zinsentschädigung in Höhe von 50 Euro.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Sondertilgungen?

Bei einigen Darlehensverträgen gibt es die Option von jährlichen Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme. Diese Sondertilgungen sind häufig kostenlos möglich. Wird das Darlehen jedoch über diese Summe hinaus teilweise oder vollständig getilgt, kann auf den überschreitenden Betrag eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Dabei sollten Sie aber beachten: Unabhängig davon, ob Sie Sondertilgungen bereits genutzt haben oder in der Zukunft hätten nutzen können, sie müssen bei der Berechnung der Entschädigung berücksichtigt werden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VI ZR 388/14) wirken sich Sondertilgungen dabei mindernd auf die Vorfälligkeit aus. Mit den Sondertilgungen hätte der Darlehensbetrag schließlich reduziert werden können. Dementsprechend müssen Sondertilgungsrechte aus der Berechnung entfallen, die Vorfälligkeitsentschädigung fällt damit entsprechend geringer aus, so Dr. Klein.

Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen?

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann bei eigengenutzten Immobilien in der Regel nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Eine Ausnahme kann für Vermieter bestehen. Haben Sie einen Kredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen, lassen sich Zinskosten als Werbungskosten absetzen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Auch die Vorfälligkeitsentschädigung gilt in diesem Zusammenhang als Nutzungsentgelt und kann daher steuerlich geltend gemacht werden – sofern:

• der Kredit der Finanzierung einer vermieteten Immobilie diente,
• das Darlehen wegen einer Umschuldung vorzeitig getilgt wurde,
• und die Immobilie weiterhin vermietet wird.

Zusammengefasst: Sie müssen eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen? Das können Sie dagegen tun

Wenn Sie nun eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen, diese aber umgehen wollen, können folgende Punkte von der Verbraucherzentrale als Hilfe dienen:

• Kündigungsrecht nach zehn Jahren: Haben Sie einen Zins über zehn Jahre hinaus fest vereinbart? Dann besteht nach Ablauf von zehn Jahren die Möglichkeit, das Darlehen mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen.
• Fehlende Angaben im Vertrag: Für Verträge ab dem 21. März 2016 sind Anbieter verpflichtet, im Vertrag bestimmte Pflichtangaben zu machen. Sind die Angaben unzureichend, ist der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung hinfällig.
• Prüfen Sie die Widerrufsbelehrungen: Genügen die Widerrufsbelehrungen zu Ihrem Darlehensvertrag nicht den gesetzlichen Anforderungen, können Sie Ihr Baudarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung widerrufen.
• Pfandtausch der Immobilie: Wenn Sie eine andere, unbelastete Immobilie besitzen, können Sie diese der Bank als Ersatzsicherheit anbieten. Gewährt sie der Bank mindestens die gleiche Sicherheit wie die verkaufte Immobilie, muss die Bank dem Tausch zustimmen. Der Vertrag kann dann bis zur ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit oder auch darüber hinaus fortgesetzt werden.

Fazit: Ist es gut, einen Kredit vorzeitig zurückzuzahlen?

Zusammengefasst lässt sich sagen: Ob sich die vorzeitige Rückzahlung lohnt, hängt von Ihren Finanzen ab. Wer von gesunkenen Zinsen profitiert oder schneller schuldenfrei sein möchte, kann Vorteile haben. Die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung kann diesen Vorteil jedoch schmälern. Eine genaue Kosten-Nutzen-Abwägung ist daher entscheidend. Rechnen Sie also genau durch, wie viel Zinsen sparen Sie durch die vorzeitige Ablöse – und wie hoch ist die Entschädigung? Ergibt sich unterm Strich ein Vorteil, lohnt sich die Ablösung. Andernfalls kann es besser sein, den Kredit weiterzuführen.