• Läuft die Zinsbindung eines Immobiliendarlehens aus, wird in der Regel eine Anschlussfinanzierung benötigt.
• Viele bestehende Kredite wurden zu deutlich niedrigeren Zinssätzen abgeschlossen.
• Ein Experte erklärt, worauf Kreditnehmer achten sollten.

Wer bald eine Anschlussfinanzierung für seine Baufinanzierung braucht, sollte sorgfältig planen. Viele der aktuell auslaufenden Kredite wurden 2015 zu Zinssätzen von 1,3 bis 1,7 Prozent abgeschlossen. Heute liegen die Bauzinsen jedoch deutlich höher, zwischen 3,3 und 3,8 Prozent – was für viele Kreditnehmer höhere monatliche Kosten zur Folge hat. Ein Experte erklärt, worauf Kreditnehmer jetzt achten sollten.

Anschlussfinanzierung: Der richtige Zeitpunkt zählt

„Wer nicht von steigenden Bauzinsen und höheren Raten überrascht werden will, sollte sich spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung um die Anschlussfinanzierung kümmern“, rät Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Grundsätzlich gelte: Je früher man sich um die Baufinanzierung kümmert, desto mehr Spielraum hat man bei der Auswahl geeigneter Finanzierungsmodelle – und desto günstiger kann es werden.

Bitte beachten:

Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.

In diesem Fall wird die Anschlussfinanzierung für Kreditnehmer teurer

Welche Anschlussfinanzierung infrage kommt, hängt maßgeblich vom Zeitpunkt ab, zu dem die Zinsbindung des laufenden Kredits endet. Bei einem nur noch kurzen Zeitfenster – etwa wenn die Zinsbindung in den nächsten drei Monaten ausläuft – kann ein Sofortdarlehen zur Ablösung der Restschuld genutzt werden. „Diese kurzfristige Lösung eignet sich vor allem in dringenden Fällen – in der Regel sind die nachfolgenden Finanzierungsoptionen die bessere Wahl“, erklärt Oberländer.

Liegt der Auslauf der Zinsbindung etwa sechs Monate in der Zukunft, kommen vor allem zwei Varianten infrage: die Prolongation oder die Umschuldung. Bei der Prolongation wird der bestehende Kreditvertrag zu neuen Konditionen mit der bisherigen Bank verlängert. Ein entsprechendes Angebot erhält der Darlehensnehmer in der Regel sechs Monate vor Laufzeitende. „Ein Vorteil dieser Option ist die einfache Abwicklung, denn die Einrichtung erfolgt schnell und ist meist nur mit einer Unterschrift verbunden. Außerdem ist keine kostenpflichtige Änderung im Grundbuch notwendig“, so der Experte.

Allerdings sind die Zinsen bei dieser Variante oft höher als bei einem Anbieterwechsel. Deshalb rät Oberländer: „Idealerweise fragt man bei der Prolongation nach unterschiedlichen Zinsbindungsfristen und hakt noch einmal nach, wenn einem die Sollzinsbindung nicht zusagt. Oft zeigen sich die Banken hier kooperativ.“

Zinsvergleich: So groß sollte der Unterschied für einen Bankwechsel sein

Wer sich für eine Umschuldung entscheidet, löst den alten Kredit durch ein neues Darlehen bei einer anderen Bank ab. Dazu ist es wichtig, verschiedene Angebote zu vergleichen. „Ab einem Zinsunterschied von 0,2 Prozent sollten Kreditnehmer einen Wechsel in Erwägung ziehen.“ Zu bedenken sei allerdings, dass ein Bankwechsel mit Kosten verbunden ist. „Grundschuldabtretung, Notar- und Grundbuchgebühren belaufen sich üblicherweise auf einige hundert Euro“, erläutert Oberländer. Eine Umschuldung lohnt sich also, wenn die Konditionen der neuen Bank günstiger sind als die Mehrkosten für den neuen Kredit.

Außerdem lassen sich im Zuge eines neuen Kredits auch mehrere Verbindlichkeiten bündeln – das vereinfacht den Überblick und bringt einen einheitlichen Zinssatz mit sich.

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Mit einem Forward-Darlehen Zinsen frühzeitig festschreiben

Eine weitere Möglichkeit kann das Forward-Darlehen sein. Damit können sich Eigentümer die Zinsen von heute bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Am Ende der festgelegten Vorlaufzeit wird das Darlehen ausgezahlt.

„Die Konditionen für das Darlehen sind für die gesamte Laufzeit festgeschrieben und man kann sich Zinsen, die in Zukunft möglicherweise höher ausfallen, frühzeitig sichern“, erläutert Oberländer. „Allerdings wird für jeden ‚Wartemonat‘ bis zur Auszahlung des Darlehens ein Zinsaufschlag fällig. Dieser liegt derzeit in der Regel bei maximal 0,02 Prozentpunkten. Die endgültige Zinshöhe hängt von der Laufzeit und der Sollzinsbindung des Finanzierungsmodells ab.“

Lohnt sich ein Bausparvertrag? Diese Faktoren entscheiden

Wer sogar mehr als fünf Jahre Zeit bis zum Ablauf der aktuellen Zinsbindung hat und zusätzlich finanziellen Spielraum besitzt, kann parallel einen Bausparvertrag in Höhe der Restschuld ansparen und sich so günstige Zinsen sichern. „Bis zum Ende der Zinsbindung sollten mindestens 25 Prozent der Bausparsumme eingezahlt sein. Dann kann das Bauspardarlehen über die Wahlzuteilung den alten Kredit ablösen und wird in Raten zurückgezahlt“, erklärt Oberländer.

Ein Tipp des Experten: „Der Vorteil des Vorsorge-Bausparvertrags ist die staatliche Förderung: Mit Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester sind Kreditnehmer schneller schuldenfrei. Welche Förderungen in Anspruch genommen werden können, prüft der Finanzberater.“ Welche Nachteile ein Bausparvertrag haben kann, hat ein Experte hier erläutert.

Anschlussfinanzierung: Diese Fallstricke sollten Kreditnehmer kennen

Aber Vorsicht: Wird die geplante Anschlussfinanzierung, zum Beispiel ein Forward-Darlehen, vom Kreditnehmer nicht pünktlich zum Ende der Zinsbindung abgerufen, können sogenannte Bereitstellungszinsen anfallen. Das ist eine Art „Wartegebühr“, die die Bank für das Bereithalten des Kreditbetrags verlangt. Um diese Zusatzkosten zu vermeiden, sollten Kreditnehmer den Zeitpunkt des Abrufs frühzeitig planen.

Zudem lohnt es sich, das gesetzlich verankerte Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB zu kennen: Nach zehn Jahren kann ein Darlehensvertrag auch bei längerer Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Das ist besonders interessant, wenn das Zinsniveau fällt – und man von günstigeren Konditionen profitieren möchte, auch wenn ursprünglich eine Laufzeit von 15, 20 oder mehr Jahren vereinbart wurde. Wie werden sich die Bauzinsen entwickeln? Wir haben mehrere Prognosen zusammengefasst.

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