Läuft die Zinsbindung bei der Baufinanzierung aus, fragen sich viele Kreditnehmer, ob ein Wechsel der Bank sinnvoll wäre. Eine Umschuldung kann durchaus dabei helfen, Zinskosten zu sparen und die monatliche Belastung zu verringern – allerdings nicht in jedem Fall. Um herauszufinden, wann sich ein solcher Schritt lohnt und worauf dabei zu achten ist, haben wir mit Carsten Zimmermann gesprochen. Als Vorstandsvorsitzender im Bundesverband Baufinanzierung kennt er die Fallstricke und verrät, welche Punkte Kreditnehmer beachten sollten.

Baufinanzierung: Was ist eine Umschuldung?

Eine Umschuldung bedeutet, dass ein laufender Kredit – hier die Immobilienfinanzierung – durch ein neues Darlehen ersetzt wird. In der Regel ist das Ziel dabei, von besseren Zinsen zu profitieren oder mehrere bestehende Kredite in einem einzigen zusammenzufassen. Ein beliebter Anlass für eine Umschuldung ist der Zeitpunkt, an dem die Sollzinsbindung für den bestehenden Kredit ausläuft. Spätestens drei Monate vor Ablauf sollten Kreditnehmer einen Kreditvergleich durchführen.

Wie funktioniert die Umschuldung eines Immobilienkredits?

Bei einer Umschuldung hat der Kreditnehmer zwei Optionen: Entweder er kümmert sich selbst um die Bankangebote oder wendet sich an einen Darlehensvermittler. Zimmermann erklärt, dass Vermittler oft durch ihre bundesweite Vernetzung sowohl regionale als auch überregionale Angebote beschaffen können. Letztendlich ist es aber eine Frage der persönlichen Präferenz.

Unabhängig vom gewählten Weg braucht die neue Bank immer vollständige Unterlagen des Objekts: zum Beispiel Bauzeichnungen, Größenberechnungen und Grundbuchauszug. Dazu kommen Unterlagen der bisherigen Finanzierung sowie aktuelle Einkommensnachweise und eventuell Steuererklärungen oder -bescheide.

Gleichzeitig gibt es eine wichtige Reihenfolge zu beachten: „Seiner bisherigen Bank den Abschied zu erklären, ohne dass die Umschuldung vertraglich fixiert ist, ist nicht sinnvoll“, sagt Zimmermann. Ergeben sich Schwierigkeiten welcher Art auch immer, sei das unter Umständen ein Alarmsignal für die bisherige Bank. Damit verringern sich die eigenen Verhandlungsoptionen.

Ein weiterer Tipp des Experten: „Die Beratungsqualität ist in den letzten Jahren trotz verschiedenster Siegel und Zertifizierungen nicht besser geworden“, bemängelt Zimmermann. Daher sollten Kunden sich vor Beratern „hüten“, bei denen das Gefühl entsteht, dass deren wirtschaftliches Interesse vor den Kundeninteressen steht.

Baufinanzierung: Wann ist ein Umschuldung sinnvoll?

Wann sich eine Umschuldung lohnt, können Kreditnehmer anhand mehrerer Kriterien prüfen. Dabei wichtig zu wissen: Eine Umschuldung ist ähnlich aufwendig wie eine Neufinanzierung. Zimmermann betont, dass einer Umschuldung grundsätzlich immer eine Kundenbedarfsanalyse vorangeht. „Der Zinssatz allein ist dabei ein wichtiges und zentrales Kriterium, für viele aber nur ein Punkt unter anderen“, erklärt der Experte. Um zu prüfen, ob eine Umschuldung sinnvoll ist, muss man den bisherigen Darlehensvertrag genau anschauen. Zimmermann rät, sich folgende Fragen zu stellen:

1. Wie hoch ist der aktuelle Sollzins?
2. Wann läuft die Zinsbindung ab oder wann kann man den Kredit frühestens kündigen?
3. Wie hoch ist das aktuelle Zinsniveau?
4. Wie viel Restschuld ist noch da und für welche Zeit soll neu abgeschlossen werden?

Nur wer diese Fragen beantworten kann, kann eine fundierte Entscheidung treffen. Zudem sollten Kreditnehmer stets die Kosten für den Bankenwechsel – wie Notar, Abtretung und Grundbuchamt – gegen die möglichen Zinsvorteile rechnen. „Nur dann lohnt sich eine Umschuldung überhaupt“, so Zimmermann.

Über Carsten Zimmermann:

Carsten Zimmermann ist Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung. Der Verein unterstützt Verbraucherinnen und Verbraucher bei Fragen rund um die Immobilie, die Finanzierung und die Prüfung von Kauf- und Bauträgerverträgen. Zuvor war Zimmermann als Bauträger und als Vertriebs- und Kreditleiter in einer Hamburger Genossenschaftsbank tätig.

Immobilienfinanzierung: Welche Voraussetzungen gibt es für eine Umschuldung?

Zimmermann erklärt: „Eine Umschuldung ist grundsätzlich nicht möglich, wenn sich das Darlehen noch länger in der Zinsbindungsfrist befindet.“ Das bedeutet, dass man den Kredit in dieser Zeit normalerweise nicht kostenfrei kündigen kann. Eine Ausnahme gibt es nur laut dem Sonderkündigungsrecht bei Zinsbindungen über zehn Jahren nach Paragraf 489 BGB.

Aber: Auch wenn die Umschuldung noch nicht möglich ist, kann man sich trotzdem schon früh vorbereiten. Ein Forward-Darlehen lässt sich bereits fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung beantragen. Für eine erfolgreiche Umschuldung sollte man sich professionelle Hilfe holen, rät Zimmermann. Die Banken haben sehr unterschiedliche Bewertungskriterien – je nach Lage und Zustand der Immobilie kann das Ergebnis stark variieren. Bei höheren Kreditsummen prüfen die Banken besonders genau die Kreditwürdigkeit. Die Schufa-Auskunft muss sauber sein und es dürfen keine Rücklastschriften aufgetreten sein.

Zimmermann betont, dass Kunden meist nicht selbst einschätzen können, ob ihre Immobilie oder ihre Bonität problematisch ist. Hier hat die bisherige Bank einen Vorteil: „Die aktuelle Bank kennt das Objekt und die Zahlungsmoral. Dort müssen bei einer Anschlussfinanzierung keine Objektunterlagen eingereicht werden. Die Bonität wird ebenfalls nicht erneut geprüft.“

Welche Kosten fallen bei einer Umschuldung an?

Wie bereits von Zimmermann erwähnt, läuft eine Umschuldung nicht kostenfrei ab. Kreditnehmer sollten stets die Kosten für den Bankenwechsel gegen die möglichen Zinsvorteile rechnen. Typische Kosten einer Umschuldung können sein:

• Vorfälligkeitsentschädigung (wenn die Zinsbindung noch läuft),
• Notar- und Grundbuchkosten,
• Gegebenenfalls Bearbeitungsgebühren

Wie hoch sind die Zinsen zurzeit bei einer Umschuldung?

Bitte beachten:

Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.

Die Zinsen eines Umschuldungskredits hängen wie bei jeder Immobilienfinanzierung von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen: die Bonität des Kreditnehmers, die Restschuld, Laufzeit und die aktuellen Bauzinsen. Derzeit liegen die Top-Zinsen für Baufinanzierungen bei etwa 3,5 Prozent (Stand Juni 2025). Kreditnehmer sollten aber bestenfalls mehrere Baufinanzierungen vergleichen.

Welche Bank ist gut für eine Umschuldung?

Welche Bank sich für eine Umschuldung eignet, lässt sich nicht pauschal beantworten. Die Konditionen für Baukredite hängen von der finanziellen Situation des Kreditnehmers ab. Einen Marktüberblick können Kreditvermittler wie Interhyp, Dr. Klein oder Baufi24 verschaffen. Gleichzeitig kann es sich aber auch lohnen, direkt bei Banken anzufragen. Entscheidend ist letztendlich, ob sich die Umschuldung nach Abzug aller anfallenden Kosten rechnet oder nicht.

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