Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung – für viele Menschen ist das die größte Investition ihres Lebens. Damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum finanziellen Fiasko wird, sollten Immobilienkäufer Ihre Baufinanzierung gut durchrechnen. Dabei kann ein Finanzierungsplan helfen. Wir haben eine Expertin gefragt, was die größten Fallstricke sind.

Baufinanzierung: Finanzierungsplan aufstellen

Doch welche Punkte gehören überhaupt in einen Finanzierungsplan? Die Kalkulation sollte einen Überblick geben über:

1. die Gesamtkosten des Bau- oder Kaufvorhabens,
2. das vorhandene Eigenkapital,
3. den benötigten Fremdfinanzierungsbetrag,
4. die richtige Finanzierungslösung,
5. sowie die voraussichtliche Laufzeit und Tilgung der Finanzierung.

Bitte beachten:

Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.

1. Gesamtkosten beim Immobilienkredit realistisch erfassen

Der erste Schritt bei einem Finanzierungsplan sollte demnach eine umfassende Kostenaufstellung sein. Neben dem reinen Kaufpreis oder den Baukosten fallen eine Reihe weiterer Posten an:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent),
• Notar- und Grundbuchkosten,
• Maklerprovision,
• Baunebenkosten (zum Beispiel für Architekt, Statiker, Genehmigungen),
• Ausstattung und Außenanlagen (beispielsweise Küche, Garten, Garage),
• eine finanzielle Reserve für unvorhergesehene Ausgaben.

Doch wie viel Geld sollten Kreditnehmer für unvorhergesehene Ausgaben bereithalten? „Wir raten zu einem Puffer in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreise“, sagt Jessica Tröger, Vorständin der PSD Bank Nürnberg. Manche Banken, darunter auch die PSD Bank Nürnberg, ermöglichen Kunden auch den Abschluss einer Baukostenreserve, um unvorhergesehene Kostensteigerungen im laufenden Verfahren abzusichern.

„Falls die Aufwendungen für Material und Handwerkerleistungen im Plan bleiben, können aus den Mitteln dieser Reserve auch Sonderwünsche realisiert werden“, ergänzt Tröger. Gleichzeitig rät sie: „Um Instandhaltungs- und Reparaturkosten abzufedern, empfehlen wir, monatlich etwa zwei bis drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen.“

Aber gibt es auch Kosten, die Kreditnehmer regelmäßig übersehen? „Je nach Finanzierungsmodell können sich die Bauzinsen während oder nach Ende der Laufzeit des Immobilienkredits ändern“, warnt Tröger. Außerdem rät die Expertin, mögliche Preissteigerungen – beispielsweise bei Baumaterialien – einzukalkulieren. „Auch einmalige Nebenkosten, wie die Anschaffung von Möbeln oder einer neuen Küche, sollten im Finanzierungsplan berücksichtigt werden“, betont sie. Gleiches gelte für laufende Nebenkosten für Versicherungen sowie Instandhaltungen und Reparaturen. 

2. Hauskauf: Wieviel Eigenkapital ist vorhanden?

Neben den Gesamtkosten spielt auch das vorhandene Eigenkapital bei der Finanzierung eine wichtige Rolle. Dazu zählen: Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere oder Lebensversicherungen. Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf notwendig ist, hat uns ein Experte verraten. Generell gilt: Wer mehr Eigenkapital einbringen kann, verbessert seine Kreditkonditionen und verringert das Risiko.

3. Baufinanzierung: Darlehenssumme bestimmen

Wenn Sie die Gesamtkosten sowie Ihr vorhandenes Eigenkapital kennen, können Sie in einem dritten Schritt herausfinden, wie viel Geld Sie sich von der Bank leihen müssen. Ein Beispiel: Sie gehen von Gesamtkosten in Höhe von 450.000 Euro aus, davon bringen Sie bereits 90.000 Euro Eigenkapital mit. Bedeutet: Sie benötigen ein Kredit über 360.000 Euro, um Ihr Vorhaben zu realisieren.

4. Passende Finanzierungslösung für den Immobilienkredit finden

Wer nun weiß, wie viel Geld er von der Bank benötigt, kann sich eine passende Lösung für die Immobilienfinanzierung heraussuchen. Eine der beliebtesten Finanzierungsarten ist das Annuitätendarlehen. Weitere Möglichkeiten sind:

• Förderdarlehen, etwa der KfW-Bank (zum Beispiel für energieeffizientes Bauen),
• Bauspardarlehen,
• Forward-Darlehen,
• Volltilgerdarlehen

Wichtig ist, dass die monatliche Rate langfristig zum Einkommen passt. Als grobe Richtlinie gilt: Die Belastung sollte etwa 30 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.

5. Tilgung und Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung durchdenken

Im fünften Schritt sollten Kreditnehmer sich Gedanken zur anfänglichen Tilgung und Zinsbindung machen. Zudem lohnt es sich, auf Sondertilgungsoptionen zu achten. So lassen sich bei finanziellen Spielräumen jährlich zusätzliche Beträge in die Rückzahlung stecken – und die Restschuld am Ende der Laufzeit deutlich senken. Bei welchen Banken Sondertilgungen kostenlos möglich sind, haben wir zusammengefasst.

Baufinanzierung: So finden Sie im Anschluss das passende Angebot

Wenn Ihr Finanzierungsplan steht, sollten Sie sich im Anschluss mehrere Angebote einholen. Dabei kann auch unser Vergleichsrechner helfen: