Wer eine Immobilie kaufen will und dafür eine Baufinanzierung benötigt, begegnet schnell einem Begriff, der nicht sofort selbsterklärend ist: dem Beleihungswert. Für Banken ist er eine zentrale Größe, wenn es darum geht, wie viel Geld sie für ein Objekt bereitstellen – oft sogar wichtiger als der eigentliche Immobilienpreis oder Marktwert.

Doch was genau steckt dahinter? Wie unterscheidet sich der Beleihungswert vom Kaufpreis und warum ist er meist niedriger? Wir haben wichtige Informationen zusammengetragen und bei einem Profi nachgefragt.

Was ist der Beleihungswert einfach erklärt?

Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert einer Immobilie, den die Bank nutzt, um sich abzusichern, falls der Kredit nicht zurückgezahlt wird und die Immobilie verkauft oder versteigert werden muss. Er liegt meist unter dem Kaufpreis oder den Baukosten. Anders als der Verkehrswert, der den aktuellen Marktwert zeigt, berücksichtigt der Beleihungswert mögliche Schwankungen und enthält einen Sicherheitsabschlag.

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Deshalb setzen Banken ihn oft nur bei 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises an. Die restliche Summe müssen Käufer mit Eigenkapital abdecken. Das heißt: Hat Ihre Immobilie einen Verkehrswert von 500.000 Euro, rechnet die Bank mit einem Beleihungswert zwischen 350.000 und 450.000 Euro. Die Differenz zur Verkehrssumme der Immobilie sollten Sie dann bestenfalls selbst in Form von Eigenkapital aufbringen.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?

Wie bereits erwähnt unterscheiden sich Beleihungswert und Verkehrswert:

  • Der Verkehrswert ist der Preis, den eine Immobilie am freien Markt unter normalen Bedingungen erzielen würde. Er kann durch Angebot und Nachfrage stark schwanken.
  • Der Beleihungswert hingegen ist konservativer angesetzt und liegt meist unter dem Verkehrswert. Er basiert auf einer vorsichtigen Einschätzung des langfristigen Werts der Immobilie, um Ausfallrisiken bei der Kreditvergabe zu minimieren.

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Was ist ein „guter“ Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist demnach ein entscheidender Faktor für die Höhe des Darlehens, das Ihnen die Bank gewährt. Ein hoher Beleihungswert signalisiert der Bank, dass die Immobilie eine sichere Anlage darstellt. Zudem beeinflusst der Beleihungswert, wie viel Eigenkapital Sie einbringen müssen oder ob eine Vollfinanzierung möglich ist.

Dabei spielt die sogenannte Beleihungsquote oder auch der Beleihungsauslauf eine wichtige Rolle. Die Prozentzahl gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts durch die Bank finanziert werden. Je niedriger diese Quote, desto günstiger sind in der Regel die Kreditbedingungen. Liegt der Beleihungsauslauf dagegen bei maximal 60 Prozent, profitieren Kreditnehmer von günstigen Konditionen. In diesem Fall wird mehr Eigenkapital eingebracht, was das Risiko für die Bank senkt – und sich positiv auf die Bauzinsen auswirkt.

Eine grobe Einteilung:

  • Bis 60 Prozent: Ideal – sehr gute Zinssätze, da das Risiko für die Bank gering ist.
  • 60 bis 80 Prozent: Gut – solide Konditionen, eventuell mit leicht höheren Zinsen.
  • Über 80 Prozent: Möglich, aber kostenintensiver – höhere Zinsen und eventuell zusätzliche Sicherheiten werden erforderlich.

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Wer darf den Beleihungswert festsetzen?

Die Festsetzung des Beleihungswerts erfolgt durch qualifizierte Sachverständige, die entweder direkt bei der Bank arbeiten oder von ihr beauftragt werden. Die Festsetzung erfolgt anhand einer strukturierten Bewertung der Immobilie durch einen Sachverständigen. Dabei werden Faktoren wie Lage, Zustand, Nutzung, rechtliche Gegebenheiten und Marktsituation berücksichtigt. Abschläge für Risiken und Unsicherheiten werden einbezogen, um einen nachhaltigen, konservativen Wert zu definieren. „Konservativ heißt in diesem Zusammenhang, dass der Beleihungswert keine Marktanpassungszuschläge zulässt“, erklärt Christian Heikamp von der Deutschen Bank aus Frankfurt.

Bitte beachten:

Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.

Wie rechnet man den Beleihungswert aus?

„Die Bank setzt die Vorgaben der sogenannten Beleihungswertverordnung an“, sagt Heikamp. Dabei verweist der Experte auf Paragraf 24 BelWertV. Die Experten vom Kreditvermittler Dr. Klein erklären, dass es im Wesentlichen drei gängige Verfahren gibt, die situationsbezogen eingesetzt werden. Aber: Kaum eine Bank nutze eines dieser Verfahren in Reinform:

  • Sachwertverfahren: Wird vor allem bei selbst genutzten Immobilien angewendet. Der Wert ergibt sich aus den Neubaukosten für Gebäude und Boden abzüglich Alterswertminderung. Aktuelle Marktveränderungen werden dabei nicht berücksichtigt.
  • Ertragswertverfahren: Gewerblich genutzte Objekte. Der Beleihungswert basiert auf Bodenwert und erwarteten Mieteinnahmen. Es dient zur Einschätzung künftiger Erträge und ist für Kapitalanlagen gedacht.
  • Vergleichswertverfahren: Kommt meist bei Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern zum Einsatz. Es orientiert sich an Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung. Vorteil: realitätsnahe Marktwerte. Nachteil: Abhängigkeit von verfügbaren Vergleichsdaten und Marktschwankungen.
Ein junges Paar kauft eine Immobilie
Ein Profi erklärt, welche Unterlagen Sie der Bank zur Berechnung der Beleihungswert in der Regel vorlegen müssen. © Getty Images | Constantinis

Welche Unterlagen benötigen Banken zur Ermittlung des Beleihungswerts?

„Eine pauschale Aussage zu den Unterlagen lässt sich nicht treffen, da diese von der Art der Immobilie abhängt, ebenso vom Verwendungszweck und dem Vorhaben abhängig ist“, sagt Heikamp. Daher werde in der Regel bei jeder Finanzierung nach den Angaben des Kunden eine individuelle Unterlagencheckliste erstellt, in der die benötigten Dokumente aufgeführt sind. „Gleichwohl gibt es Standarddokumente wie unter anderem Grundbuchauszüge, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, bemaßte Baupläne, und Immobilienfotos“, so Heikamp weiter. Diese Dokumente seien notwendig, um sich einen Überblick über das Objekt machen und es bewerten zu können.