Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, wird früher oder später mit dem Thema Immobilienmakler konfrontiert. Doch wann lohnt sich ein Makler wirklich und welche Kosten sind damit verbunden? Hendrik Richter, Gründer der Immobilienplattform ohne-makler.net, gibt im Interview Einblicke, wann ein Makler sinnvoll ist und wie lange der Verkauf dauert, wenn Sie Ihre Immobilie eigenständig vermarkten.
Fachmann erklärt, welche Kosten Sie ohne Makler vermeiden
Auf Ihrer Plattform können Immobilienverkäufer ihr Eigentum selbst vermarkten. Wie viel Geld sparen sie durch den Verzicht auf einen Makler?
Hendrik Richter: Die Maklerprovision liegt üblicherweise bei 7,14 Prozent des Kaufpreises, die sich Käufer und Verkäufer zwar teilen, letzten Endes aber vom Verkäufer auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. Bei einem Objektwert von 400.000 Euro sind das etwa 28.000 Euro. Verkaufen Sie hingegen selbst, entstehen nur geringe Kosten, oft im niedrigen drei- oder vierstelligen Bereich. Der Unterschied kann also mehrere zehntausend Euro betragen.
Immobilienverkauf mit oder ohne Makler – was ist der Hauptunterschied?
Richter: Der Hauptunterschied liegt bei den Besichtigungen. Verkäufer können Zeit sparen, wenn der Makler das übernimmt. Makler argumentieren häufig, der Verkauf sei aufwendig. Aber Immobilienbesitzer sollten bedenken: Viele Dokumente wie Grundrisse muss man ohnehin selbst beschaffen. Ein Makler erstellt meistens Exposés und organisiert Besichtigungen, doch auch hier gibt es Rückfragen und Vorbereitungen. Letztlich bleiben Verkäufer involviert, die Zeitersparnis ist also begrenzt.
Gibt es Verkaufssituationen, in denen ein Makler dennoch sinnvoll ist?
Richter: Ja, vor allem, wenn der Verkäufer nicht vor Ort ist. Wer in Hamburg lebt und eine Wohnung in München verkauft, erspart sich durch einen Makler viele Reisen. Bei schwer verkäuflichen Objekten, etwa in abgelegenen Regionen, kann ein Makler ebenfalls helfen. Allerdings ist ein Makler nicht die einzige Option – es gibt auch andere Wege, sich Expertise zu holen, etwa durch Verkaufsexperten.
Über den Experten:
Hendrik Richter ist Geschäftsführer der Immobilienplattform ohne-makler.net. Die Digitalplattform für den provisionsfreien Verkauf von Immobilien besteht seit 2009. Ohne-makler ist in Deutschland, Tschechien, Österreich und der Slowakei aktiv.
Immobilie verkaufen: So finden Sie einen guten Makler
Woran können Verbraucher einen guten oder schlechten Makler erkennen? Gibt es Warnsignale?
Richter: Ich würde mehrere potenzielle Makler einladen, um ein Gefühl für die Person zu bekommen. Dabei ist ein verbreitetes Warnsignal, wenn Makler unrealistisch hohe Verkaufspreise versprechen, um den Auftrag zu bekommen. Wird der Preis dann gesenkt, kann das Objekt „verbrannt“ wirken und schwerer verkäuflich sein. Deshalb sollte man den Markt im ersten Schritt selbst analysieren, zum Beispiel über Immobilienportale. Wenn die Recherchen mit den Angaben des Maklers übereinstimmen, kann das ein gutes Signal sein.
Anzeige
So lässt sich der Immobilienwert online schätzen
Welche Möglichkeiten gibt es denn für Verkäufer, den Marktwert Ihrer Immobilie selbst zu bestimmen?
Richter: Online-Bewertungen wie von „Sprengnetter“ oder unserer Plattform „ohne-makler“ können helfen. Wir bieten eine kostenlose Bewertung. Wichtig ist, das eigene Objekt realistisch einzuschätzen und nicht durch eine emotionale Brille zu sehen.
- Baufinanzierungsrechner: Beste Zinsen für Ihren Baukredit finden
- Baukredit finden: Schritt für Schritt zum Darlehen – ein Ratgeber
- Baukredit berechnen: Zinsen verstehen – wo Sie sparen können
- Baukredit: Zinsen im Vergleich – Experten geben klare Empfehlung
- Hauskredit: Sparen statt tilgen – so lohnt es sich richtig
- Jetzt ein Haus oder Wohnung kaufen? Wozu Experten raten
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert besonders?
Richter: Neben Lage und Zustand spielt die Energieeffizienz eine große Rolle. Eine alte Heizung kann Interessenten abschrecken, da sie dann hohe Kosten fürchten. Ein sogenannter individueller Sanierungsfahrplan – abgekürzt iSFP – von einem Energieberater kann helfen, die tatsächlichen Kosten abzuschätzen und Unsicherheiten bei Käufern zu reduzieren. Klare Informationen dazu können den Verkaufsprozess erleichtern und den Preis stabil halten.
Könnte eine Immobiliensanierung vor einem Verkauf sinnvoll sein?
Richter: Ja, das kann sich lohnen. In der Regel bekommen Sie mehr heraus, als Sie investieren. Aber: Nicht jede Maßnahme ist sinnvoll. Eine komplette Fußbodenheizung lohnt sich meist nicht, aber eine Dachisolierung könnte eine Überlegung wert sein. Wichtig ist, die Sanierung mit Bedacht durchzuführen und gegebenenfalls bereits Angebote einzuholen, um Käufern Klarheit zu bieten.
Typische Fehler beim Immobilienverkauf
Wie lange dauert es im Durchschnitt, eine Immobilie selbst zu verkaufen?
Richter: Ein realistischer Zeitraum liegt bei etwa sechs Monaten, wobei Verkäufe zwischen drei und neun Monaten variieren. Faktoren wie Lage, Energieeffizienz und Preis spielen eine Rolle. Seit der Zinswende dauert es länger als noch 2021. Falls ein Verkauf sehr schnell erfolgt, war der Preis möglicherweise zu niedrig.
Was sind die größten Fehler beim eigenständigen Immobilienverkauf?
Richter: Der größte Fehler ist, unvorbereitet zu starten. Wer zu hoch einsteigt und dann den Preis senkt, macht das Objekt unattraktiv. Ein weiterer Fehler sind schlechte Fotos. Auch wenn moderne Handys gute Kameras haben, sollte man auf die Lichtverhältnisse achten und keine düsteren Bilder verwenden. Das passiert nicht nur Privatverkäufern, sondern auch Maklern.
- Baufinanzierung: Die vier wichtigsten Arten im Überblick
- Annuitätendarlehen: Experte erklärt größte Vor- und Nachteile
- Volltilgerdarlehen: Wichtige Vor- und Nachteile im Überblick
- Ist der Bausparvertrag sinnvoll? „Dann war das Geld schlecht angelegt“
- Sondertilgung sinnvoll? Drei wertvolle Tipps für die Baufinanzierung
Drei zentrale Tipps für den Immobilienverkauf ohne Makler
Ergibt ein Makler für Immobilienkäufer Sinn?
Richter: Nein, nicht wirklich. Makler werben damit, Zugang zu exklusiven Angeboten zu haben, doch die besten Deals finden sich meist auf den bekannten Immobilienportalen. Es schadet nicht, sich auf Suchlisten setzen zu lassen – entscheidend ist das jedoch nicht. Der heutige Markt bietet zahlreiche Angebote online.
Tipp: Sie sind auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung? Unser Rechner kann helfen.
Zusammengefasst: Welche drei Tipps haben Sie für einen Immobilienverkauf ohne Makler?
Richter: Erstens: Zielgruppe definieren. Jede Immobilie hat eine spezifische Käuferschicht. Eine kleine Wohnung im Partyviertel spricht Singles oder Studenten an, eine Doppelhaushälfte eher Familien. Das sollte sich in der Beschreibung widerspiegeln.
Zweitens: Gute Fotos machen. Keine dunklen oder unscharfen Bilder. Im Winter keine tristen Schneefotos einstellen, sondern bei gutem Wetter neue Bilder machen. Auch Außenaufnahmen mit relevanten Details wie Spielplätzen oder Cafés in der Nähe können helfen. Drittens: Emotional ansprechend vermarkten. Verkaufen Sie nicht nur die Immobilie, sondern den Lebensstil, den sie bietet. Menschen kaufen keine Steine, sondern eine Zukunft in ihrem neuen Zuhause.
