Nur die wenigsten können den Bau oder Kauf eines Eigenheims vollständig aus eigener Tasche bezahlen – deshalb ist eine Baufinanzierung für viele unverzichtbar. Doch wie gelingt es, bei der Bank einen passenden Kredit zu bekommen? Um genau das zu klären, haben wir mit Daniel Fersch gesprochen – Baufinanzierungs- und Ratenkreditexperte beim Finanzierungsvermittler Dr. Klein. Er erklärt, worauf Kreditnehmer besonders achten sollten, welche Fehler häufig gemacht werden – und welche Grundlagen jeder kennen sollte.

Baufinanzierung: Diese zwei Fehler passieren direkt zu Beginn

Was viele nicht wissen: Die zwei häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung passieren direkt zu Beginn. „Einer der größten Fehler bei der Kreditaufnahme ist, dass Kunden die Objekte nicht gründlich genug prüfen“, erklärt der Experte. Bei den Objektunterlagen komme es darauf an, ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder ein Baugrundstück handelt.

Daniel Fersch ist Spezialist für Baufinanzierung und Ratenkredit bei Dr. Klein.
Daniel Fersch ist Spezialist für Baufinanzierung und Ratenkredit bei Dr. Klein. © Dr. Klein | Maximilian Klampfl

Je nach Objektart und Vorhaben unterscheiden sich die Prüfungsschwerpunkte. „Beim Bauen liegt der Fokus zunächst auf der Prüfung des Grundstücks und später vor allem auf den Verträgen mit den Baufirmen. Zudem sollte man eine Baubegleitung durch einen Sachverständigen in Erwägung ziehen, um den Bauprozess professionell überwachen zu lassen“, so Fersch.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sei es hingegen besonders wichtig, die Wohnfläche genau zu prüfen. „Häufig erstellen Makler oder Verkäufer selbst Grundrisse und Wohnflächenberechnungen, die nicht immer korrekt sind“, warnt Fersch. Er selbst verlässt sich nur auf das Originaldokument aus der Baugenehmigung, da dieses offiziell und verlässlich ist.

Reihenfolge bei Aufnahme von Baukrediten wichtig

„Ein weiterer Fehler ist die falsche Reihenfolge im Kaufprozess“, so Fersch. Viele Kunden sprechen vor der Suche nicht mit einer Bank oder einem Finanzierungsberater. „Sie besichtigen Objekte, erhalten womöglich den Zuschlag und geraten dann in Panik, weil sie sich erst im Nachhinein um die Finanzierung kümmern.“ Dabei hätten sie oft kein Gefühl dafür, welche Zinssätze aktuell gelten, welche Raten auf sie zukommen oder welche Finanzierungsoptionen überhaupt möglich sind.

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Warum die Reihenfolge seiner Meinung nach so wichtig ist? „Wer sich zuerst mit einem Finanzierer auseinandersetzt, kennt nicht nur seine finanziellen Grenzen, sondern baut auch bereits eine Beziehung zur Bank oder zum Berater auf“, erklärt der Experte. Das schaffe Vertrauen und sorge für eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Möglichkeiten.

Zudem habe man einen Vorteil gegenüber anderen potenziellen Käufern, besonders wenn die Nachfrage hoch ist. „Banken oder Finanzierungsberater können bereits im Vorfeld eine Bonitäts- oder Finanzierungsbestätigung ausstellen, was die Chancen auf den Zuschlag für das Objekt erhöht“, sagt der Profi.

Baufinanzierung: Budget und Eigenkapital bestimmen

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Finanzierung sind Budget und Eigenkapital. „Kunden sollten sich frühzeitig Gedanken machen, welche Konditionen auf einen zukommen, was leistbar ist und welche Optionen sinnvoll sind“, rät Fersch. Dabei ist es laut dem Experten wichtig, sich genau zu überlegen, was man sich leisten kann – und will.

„Idealerweise führt man vorab für drei Monate ein Haushaltsbuch, um die eigenen Einnahmen und Ausgaben genau zu kennen“, so der Experte. Zudem sollten Interessenten sich klare Grenzen setzen und überlegen, ob sie wirklich 180 Quadratmeter Wohnfläche benötigen oder ob auch 160 Quadratmeter ausreichen.

Bei den Finanzierungskosten spielt zudem die Höhe des Eigenkapitals eine entscheidende Rolle. „Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Zinssätze. Eine gute Faustregel ist, neben den Kaufnebenkosten zusätzlich zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Damit erreicht man eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent oder 90 Prozent, was in der Regel zu attraktiveren Konditionen führt“, sagt Fersch.

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Die richtige Finanzierungsart bei Baufinanzierung wählen

Wer sich nun über seine finanziellen Mittel im Klaren ist, sollte sich überlegen, welche Art der Finanzierung sich eignet. Es gibt unterschiedliche Finanzierungsmodelle, je nach persönlicher Situation:

  • Annuitätendarlehen: Die häufigste Finanzierungsform mit konstanten Monatsraten.
  • Volltilgerdarlehen: Funktioniert ähnlich wie ein Annuitätendarlehen, mit einem wichtigen Unterschied: Es wird innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt.
  • Endfälliges Darlehen: Bei diesem Finanzierungsmodell zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen, die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit.
  • Bausparvertrag: Besteht aus zwei Phasen: Sparphase und Darlehensphase. Sie legen also regelmäßig Geld an und können anschließend ein Darlehen bekommen.
Sinkende Zinsen entlasten beim Hausbau (Archivbild)
Sinkende Zinsen entlasten beim Hausbau (Archivbild)© dpa | Julian Stratenschulte

Angebote bei Baufinanzierung vergleichen

Haben Immobilieninteressenten ihr Budget überwacht und das richtige Darlehen für sich gefunden, gilt es Konditionen zu vergleichen. Wer unterschiedliche Anbieter unter die Lupe nehmen möchte, kann auch auf einen Kreditvermittler zurückgreifen. Diese dienen als Schnittstelle zwischen Kunden und Bank und vergleichen unterschiedliche Angebote. Möchten Verbraucher auf diese Dienstleistung verzichten und selber aktiv werden, sollten sie sich zunächst darüber im Klaren sein, was ihnen wichtig ist, rät Fersch.

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„Wenn mein Fokus beispielsweise darauf liegt, meine Fragen direkt vor Ort zu klären, dann wäre eine Bank mit Filialen eine kluge Wahl. Wenn ich hingegen sage, dass ich diesen persönlichen Service nicht benötige, dann kann auch eine Online-Bank infrage kommen.“ Welchen Vorteil Online-Banken haben? Sie bieten meist günstigere Konditionen.

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