Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele ein Lebensziel. Doch nur die wenigsten können eine Immobilie vollständig aus eigener Tasche bezahlen. Laut dem Finanzierungsvermittler Dr. Klein liegen die durchschnittlichen Baukosten für ein selbst errichtetes Einfamilienhaus mit normaler Ausstattung zwischen 1300 und 1700 Euro pro Quadratmeter. Lesen Sie hier: Baufinanzierung im Vergleich 2025: Diese Banken bieten beste Zinsen.

Das bedeutet: Bei einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern fallen Baukosten zwischen 195.000 Euro und 255.000 Euro an – und das ohne Grundstück. Je nach Ausstattung und zusätzlichen Ausbauten können die Kosten noch deutlich steigen.

Da aber nur wenige über Ersparnisse im sechsstelligen Bereich verfügen, ist eine Baufinanzierung unverzichtbar. Doch welche Finanzierungsmodelle gibt es, um den Traum vom Eigenheim zu finanzieren? Wir haben die wichtigsten Informationen für Sie zusammengefasst und zeigen anhand einer Checkliste, was es jeweils zu beachten gilt.

1. Art der Baufinanzierung: Regelmäßige Raten mit dem Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist eine der beliebtesten Finanzierungsformen. Bei dieser Darlehensform handelt es sich um einen langfristigen Kredit mit konstanten Raten während der vereinbarten Zinsbindung. Es besteht aus zwei Komponenten: dem Zinsanteil (Kosten) und dem Tilgungsanteil (Rückzahlung).

Da die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt, haben Darlehensnehmer eine gewisse Planungssicherheit. Allerdings wird der Kredit bei einem Annuitätendarlehen meist nicht vollständig getilgt, weshalb eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung nötig ist.

Begriffe in der Baufinanzierung

Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der Zinssatz in einer Baufinanzierung festgeschrieben ist und somit unverändert bleibt – unabhängig von Marktschwankungen.

Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate einer Baufinanzierung, die zur Rückzahlung der Kreditsumme verwendet wird. Oft wird die Tilgungsrate in Prozent (%) angegeben.

Der 2/3-Zins gibt den Zinssatz an, den zwei Drittel der Kreditnehmer im Durchschnitt erhalten, und dient als Vergleichsmaßstab für die Angebote von Baufinanzierungen.

Für wen lohnt sich das Annuitätendarlehen?

„Annuitätendarlehen sind für Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen und bei der Baufinanzierung das Zinsrisiko kleinhalten möchten“, schreiben die Experten vom Baufinanzierungsvermittler Interhyp. Darüber hinaus können Interessierte den Verlauf der Tilgung festschreiben und so eine Planungssicherheit haben.

2. Art der Baufinanzierung: das Volltilger-Darlehen

Ein Volltilger-Darlehen funktioniert ähnlich wie ein Annuitätendarlehen, mit einem wichtigen Unterschied: Er wird innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt. Zu Beginn legen Sie also fest, in welchem Zeitraum Sie das gesamte Darlehen tilgen möchten. Auf dieser Basis wird die monatliche Rate berechnet. Je kürzer die Laufzeit, desto höher fällt die monatliche Belastung aus. Dafür profitieren Kreditnehmer von einer festen Sollzinsbindung bis zur vollständigen Rückzahlung und zahlen insgesamt weniger Zinsen. Die höhere monatliche Rate ermöglicht eine schnellere Schuldenfreiheit

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Für wen lohnt sich ein Volltilger-Darlehen?

„Ein Volltilgerdarlehen lohnt sich besonders, wenn die Bauzinsen niedrig sind“, heißt es von den Experten von Dr. Klein. Wer sich dann für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, sichert sich den Angaben des Kreditvermittlers zufolge die niedrigen Zinsen bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Kredit abbezahlt ist. Aktuelle Entwicklungen bei den Bauzinsen finden Sie übrigens im Kredit-Ticker.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibe hingegen eine Restschuld, die refinanziert werden muss. Sollten die Zinsen zwischenzeitlich steigen, kann es sein, dass Kreditnehmende für die Anschlussfinanzierung schlechtere Konditionen hinnehmen müssen. Außerdem kann sich das Volltilgerdarlehen auch lohnen, wenn Hausbauer Zinsen sparen wollen. Banken würden laut der Experten oftmals einen Zinsrabatt gewähren.

3. Finanzierungsmodell für den Baukredit: das endfällige Darlehen

Bei diesem Finanzierungsmodell zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen, die Tilgung erfolgt erst am Ende der Laufzeit. Zur Immobilienfinanzierung kann sich ein endfälliges Darlehen eignen, wenn Sie in einigen Jahren eine hohe Auszahlung erwarten, beispielsweise durch eine alternative Geldanlage in Aktien, ETFs oder ähnliches. Manchmal nehmen Hausbauende einen solchen Immobilienkredit auch zur Zwischen- oder Anschlussfinanzierung auf.

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Für wen lohnt sich ein endfälliges Darlehen?

„Ein endfälliges Darlehen oder Festdarlehen ist für die meisten Kreditnehmer eher wenig geeignet“, urteilen die Profis von Dr. Klein. Dies liege zum einen daran, dass die Zinskosten bei dieser Darlehensform höher ausfallen und zum anderen, dass das alternative Ansparen des Geldes entweder nicht genug Rendite erwirtschaftet oder zu risikobehaftet ist. Darüber hinaus sind Banken im Normalfall nur dann bereit, endfällige Darlehen zu vergeben, wenn es realistisch ist, dass die Tilgung zum Ende der Laufzeit getätigt werden kann.

4. Finanzierungsmodell: der Bausparvertrag

Eine vierte Option kann hingegen ein Bausparvertrag sein. Dieser besteht aus zwei Phasen: Sparphase und Darlehensphase. Sie legen also regelmäßig Geld an und können anschließend ein Darlehen bekommen. Sobald ein bestimmter Teil der vereinbarten Bausparsumme angespart wurde, wird der Vertrag zuteilungsreif. Der Bausparer kann dann ein zinsgünstiges Darlehen in Anspruch nehmen, das für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden muss, etwa für den Kauf oder die Renovierung einer Immobilie. Die Zinsen dieses Darlehens sind bereits bei Vertragsabschluss festgelegt, was eine Absicherung gegen steigende Zinsen bietet.

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Lohnt sich ein Bausparvertrag noch?

Bausparverträge standen in den letzten Jahren oft in der Kritik. Ein Grund dafür sind die niedrigen Zinsen. „Zurzeit lassen sich in der Sparphase keine nennenswerten Guthabenzinsen mehr erwirtschaften, da die meisten Bausparkassen in den Tarifen nur noch Guthabenzinsen von zum Beispiel 0,1 Prozent pro Jahr gutschreiben“, schreibt die Verbraucherzentrale.

Zudem mindern Abschluss- und Kontoführungsgebühren die Rendite zusätzlich. Daher stellt sich die Frage, für wen sich diese Option überhaupt noch lohnt? „Wenn Sie die Voraussetzungen für die Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulagen erfüllen, könnte ein Bausparvertrag für Sie als Geldanlage interessant sein“, sagen die Verbraucherschützer. Denn: Bausparverträge werden auf unterschiedlichen Wegen staatlich gefördert. „Ohne diese Förderung sollten Sie sich aber nach anderen Anlagemöglichkeiten umschauen“, heißt es weiter.

Checkliste: Welche Baufinanzierung ist nun die richtige?

Zusammengefasst lässt sich sagen: Die optimale Finanzierungsform hängt von der persönlichen Situation ab. Für einen Überblick haben wir in einer Checkliste nochmal die wichtigsten Punkte zusammengefasst. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, ein Beratungsgespräch mit einer Expertin oder einem Experten aufzunehmen.