Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen. Sie kann einen erheblichen Kostenfaktor darstellen. Umso wichtiger ist es, die Regeln und Ausnahmen genau zu kennen. Wir erklären, wann die Steuer fällig wird, wie sie sich berechnen lässt und in welchen Fällen Sie sparen können.

Was ist die Grunderwerbsteuer und wann fällt sie an?

Die Grunderwerbsteuer zählt beim Immobilienkauf zu den Kaufnebenkosten. Sie wird einmalig beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig. Sie ist eine sogenannte Verkehrsteuer und wird von den Bundesländern erhoben. Als Bemessungsgrundlage gilt der notariell beglaubigte Kaufpreis. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

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Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz auf Grunderwerb selbst festlegen. Seitdem steigen nahezu überall die Sätze. Dennoch gibt es Ausnahmen: So hat Thüringen beispielsweise 2024 die Grunderwerbsteuer von 6,5 auf 5,00 Prozent gesenkt.

Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer hängt vom Immobilienpreis ab. Dabei variierte die Höhe des Steuersatzes vom Bundesland ab und liegt zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Bedeutet: Immobilienkäufer müssen in Berlin beispielsweise 6,0 Prozent des Kaufpreises zusätzlich an das Finanzamt zahlen.

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Unterschiede nach Region: Welches Bundesland hat die geringste Grunderwerbsteuer?

Wie bereits erklärt, fällt je nach Bundesland ein anderer Steuersatz an. Dabei zahlen Immobilienkäufer in Bayern mit 3,5 Prozent besonders wenig. Am teuersten wird es hingegen mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Hier die aktuelle Übersicht (Stand: Juni 2025):

Rechnung für 300.000 Euro: Wie viel Grunderwerbsteuer muss ich zahlen?

Um zu zeigen, wie stark die Grunderwerbsteuer schwanken kann, haben wir zwei Rechenbeispiele erstellt – mit Kaufpreisen von 100.000 und 300.000 Euro. Dabei haben wir jeweils den Höchstsatz von 6,5 Prozent und den niedrigsten Satz von 3,5 Prozent angesetzt.

Das Ergebnis: Wer beispielsweise eine Immobilie für 300.000 Euro in Bayern erwirbt, muss lediglich 10.500 Euro an Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen. In Brandenburg fallen hingegen 19.500 Euro an – also 9000 Euro mehr. Daher ist es für Immobilienkäufer wichtig, vorab zu prüfen, wie hoch der Steuersatz in ihrer jeweiligen Region ist, um die Kosten entsprechend einzuplanen.

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Schenkung oder Erbschaft: Wann wird keine Grunderwerbsteuer fällig?

Grundsätzlich ist die Grunderwerbsteuer fällig, sobald sich der Eigentümer eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie ändert. Es gibt aber Ausnahmefälle, in denen der Eigentümerwechsel steuerfrei ist. Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel erlassen:

• Im Falle einer Schenkung oder Erbschaft (dafür können allerdings Schenkungs- und Erbschaftssteuern anfallen).
• Wenn das Grundstück von Verwandten ersten Grades erworben wird (Eigentümerwechsel zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln oder Ehegatten/Lebenspartnern). Wichtig: Diese Befreiung gilt nicht für Geschwister, Nichten und Neffen.
• Bei einer Scheidung, wenn ein Ehepartner die Immobilie übernimmt.
• Bei Grundstücken, deren Kaufpreis unter 2500 Euro liegt.

Grunderwerbsteuer: Drei weitere Tipps zum Sparen

Neben den bereits genannten Ausnahmen gibt es noch andere Möglichkeiten, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Experten von der Bausparkasse Schwäbisch Hall nennen folgende Optionen:

1. Erst das Grundstück kaufen, dann den Hausbau beauftragen:

Wer einen Neubau plant, kann bei der Grunderwerbsteuer sparen, wenn Grundstückskauf und Hausbau vertraglich voneinander getrennt werden. Das heißt: Sie erwerben zunächst nur das Grundstück und zahlen Grunderwerbsteuer ausschließlich auf diesen Betrag. Der Bauauftrag folgt erst später in einem eigenständigen Vertrag. Anders sieht es aus, wenn Sie Grundstück und Haus als Gesamtpaket – etwa von einem Bauträger – kaufen. In diesem Fall fällt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an. Und das kann sich deutlich bemerkbar machen.

Wichtig zu wissen, damit der Tipp funktioniert: Sie sollten das Grundstück nicht von der Firma erwerben, die Sie auch mit dem Hausbau beauftragen. Zwischen beiden Vertragsabschlüssen sollte mindestens ein halbes Jahr liegen. 

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2. Sparpotenzial beim Inventar:

Die Grunderwerbsteuer wird nur auf unbewegliche Güter erhoben – also auf das Grundstück und darauf fest verbaute Bestandteile wie Haus, Garage oder Carport. Bewegliche Gegenstände wie Möbel, Gartenmöbel, Markisen oder eine Einbauküche zählen steuerlich nicht zur Bemessungsgrundlage. Kaufen Sie ein Bestandsgebäude und übernehmen zusätzlich Inventar vom Vorbesitzer, sollten Sie diese Positionen im Kaufvertrag separat ausweisen. So senken Sie den steuerpflichtigen Kaufpreis und damit auch die Grunderwerbsteuer.

3. Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen:

Selbstständige und Freiberufler können die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen, wenn die gekaufte Immobilie betrieblich genutzt wird. Entscheidend ist, dass die Immobilie dem Unternehmen dient – zum Beispiel als Büro, Praxis oder Werkstatt. Wird das Gebäude teilweise privat und teilweise beruflich genutzt, muss der beruflich genutzte Anteil klar im Kaufvertrag ausgewiesen sein. Nur dann kann die Grunderwerbsteuer anteilig steuerlich geltend gemacht werden.

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Bitte beachten:

Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.