Die Anschaffung einer Immobilie ist für die meisten Käufer eine einschneidende Ausgabe: Oft sparen sie über lange Jahre Geld an und verpflichten sich mit der Immobilienfinanzierung über weitere Jahrzehnte. Dann ist es besonders frustrierend, wenn zusätzlich zum Immobilienpreis unerwartete Preishammer wie die Notarkosten auf sie zukommen. Dabei lassen sich diese nicht nur im Voraus ziemlich genau einschätzen, sondern mit einigen Tricks auch senken. Die wichtigsten Fragen und Antworten zu den Notarkosten im Überblick.

Warum benötigt man einen Notar beim Immobilienkauf?

Die Notarkosten zählen zu den Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung. Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis weitere Kosten einplanen, etwa für die Grunderwerbsteuer, den Grundbucheintrag, die Maklerprovision oder eben den Notar.

In Deutschland ist es laut Paragraf 311b BGB gesetzlich geregelt, dass Notare und Notarinnen bei wichtigen Verträgen eine Mitwirkung haben. Das gilt etwa für Eheverträge oder beim Kaufvertrag für ein Grundstück oder eine Immobilie. Die notarielle Bekundung soll die Parteien vor falschen Entscheidungen oder einer fehlerhaften Einschätzung schützen. Notare sind dazu verpflichtet, beide Parteien objektiv über ihre Rechte und Pflichten aufzuklären. Darüber hinaus veranlassen sie Änderungen im Grundbuch.

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Warum trägt der Käufer die Notarkosten?

In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten übernimmt. Gesetzlich ist das nicht vorgeschrieben, aber es hat sich als marktübliches Verfahren durchgesetzt. Da der Käufer das Eigentum erwerben will, liegt die notarielle Abwicklung in seinem Interesse. Die Kosten für den Notar lassen sich im Voraus aber relativ einfach planen.

Höhe der Notarkosten und Grundbuchkosten: Diese Faustregel gilt

Die Höhe der Notarkosten ist einheitlich über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie sind gesetzlich festgelegt und bei allen Notaren identisch. Die Höhe richtet sich ausschließlich nach dem Geschäftswert und der Art der Leistung, nicht nach der Kanzlei. Unterschiede gibt es nur bei zusätzlichen Leistungen.

Die Gebührenordnung rechnet dabei mit halben, einfachen und doppelten Gebührensätzen. Diese wiederum orientieren sich am Immobilienwert. Als Faustregel gilt: Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Beispielrechnung für Notar- und Grundbuchkosten beim Hauskauf

Eine Übersicht der Bausparkasse Schwäbisch Hall zeigt, wie hoch die Notarkosten und Grundbuchkosten beim Kauf eines Einfamilienhauses für 350.000 Euro sein können:

Demnach belaufen sich die Notarkosten in diesem Beispiel auf 5087,85 Euro. Hinzu kommen die Grundbuchkosten in Höhe von 1562,50 Euro. Das entspricht einer Gesamtsumme von 6650,35 Euro – also 1,90 Prozent des Kaufpreises. Wichtig: Es handelt sich hier lediglich um ein Beispiel. Die genauen Beträge können je nach Bundesland und Umfang der Leistungen variieren. Entscheidend ist auch, wie hoch der Beratungsaufwand ist und wie komplex die Vertragserstellung.

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Fünf Tipps, um bei den Notarkosten zu sparen

An den Kosten für den Notar lässt sich beim Immobilienkauf wenig rütteln. Dennoch gibt es Möglichkeiten, dabei zu sparen. Die Experten der Bausparkasse Schwäbisch Hall nennen fünf Tipps:

1. Kaufpreis senken: Da sich die Notarkosten prozentual am Kaufpreis orientieren, sinken bei einem niedrigeren Kaufpreis auch die Ausgaben. Eine Möglichkeit ist, Grundstück und Immobilie separat zu kaufen, denn unbebaute Grundstücke sind meist deutlich günstiger.
2. Auf ein Notaranderkonto verzichten: Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, auf das der Käufer den Kaufpreis überweist. Der Notar verwaltet das Geld und leitet es erst nach der Grundbucheintragung an den Verkäufer weiter. Diese Sicherheit hat jedoch ihren Preis: Für die Verwaltung fällt eine sogenannte Hebegebühr an. Günstiger ist es, die Zahlungsbedingungen direkt im Kaufvertrag zu regeln: Der Notar prüft deren Einhaltung ohnehin, und das ohne zusätzliche Kosten.
3. Kaufvertrag vom Notar erstellen lassen: Externe Juristen oder Steuerberater sind für die Vertragserstellung nicht nötig. Diese Leistung ist bereits in der gesetzlichen Notargebühr enthalten.
4. Grundschuld nur beglaubigen lassen: Die Beglaubigung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank gehört in der Regel zu den Aufgaben des Notars. Damit sichert sich die Bank das Pfandrecht, falls der Käufer seine Verpflichtungen nicht erfüllt. Grundsätzlich ist für dieses Geschäft jedoch keine notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Einige Kreditinstitute akzeptieren auch beglaubigte Grundschuldentwürfe. Während sich die Beurkundung an der Höhe der Grundschuld orientiert und mehrere hundert Euro kosten kann, belaufen sich die Gebühren für eine Beglaubigung meist auf etwa 130 Euro.
5. Wenn möglich auf die Auflassungsvormerkung verzichten: Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer, indem sie seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung an einer Immobilie sichert, bis er im Grundbuch eingetragen ist. Dafür fallen ebenfalls Notarkosten an. Bei Immobiliengeschäften innerhalb der Familie oder unter Freunden ist eine Auflassungsvormerkung jedoch nicht immer erforderlich.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer und wie hängt sie mit den Notarkosten zusammen?

Die Grunderwerbsteuer ist eine separate Steuer, die beim Immobilienkauf unabhängig von den Notarkosten anfällt. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Am höchsten ist sie mit 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und im Saarland. Der Notar meldet den Kaufvertrag ans Finanzamt, woraufhin dieses den Steuerbescheid erlässt.

Kann man Notarkosten von der Steuer absetzen?

Ob Notarkosten steuerlich absetzbar sind, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Bei einer Eigennutzung können die Kosten in der Regel nicht geltend gemacht werden. Bei vermieteten Objekten zählen die Notarkosten dagegen zu den Anschaffungsnebenkosten und gelten als Werbungskosten. Sie mindern somit die steuerliche Bemessungsgrundlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

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