- Mit Sondertilgungen lassen sich bei der Baufinanzierung Zinsen sparen und die Laufzeit verkürzen
- Wir zeigen, wie die Sonderzahlung funktioniert und welche Regeln gelten
- Entscheidend ist oft der richtige Zeitpunkt für die Sondertilgung
Wer eine Immobilie kaufen oder finanzieren möchte, kommt oft nicht an einer Baufinanzierung vorbei. Ein Baukredit stellt eine langfristige finanzielle Verpflichtung dar, die in der Regel über Jahrzehnte läuft. Eine Möglichkeit, schneller schuldenfrei zu werden und Bauzinsen zu sparen, ist die Sondertilgung. Aber wie genau funktioniert sie und was sollten Immobilienkäufer dabei beachten? In diesem Artikel beantworten wir wichtige Fragen.
Sind Sie auf der Suche nach einem Immobilienkredit? Unser Immobilienfinanzierungsrechner kann zudem helfen, die besten Konditionen zu finden. Wenn Sie nach einer passenden Baufinanzierung suchen, kann auch ein Vergleich ratsam sein.
Sondertilgung erklärt: Das steckt hinter der Möglichkeit beim Immobilienkredit
Häufig bieten Banken bei Baufinanzierungen die Möglichkeit einer Sondertilgung. Meist beläuft sich diese auf fünf Prozent der Darlehenssumme. Das bedeutet, dass Sie zusätzlich zur regulären monatlichen Rate bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr außerplanmäßig zurückzahlen können. Diese außerordentliche Rückzahlung reduziert die Restschuld schneller und verringert die insgesamt zu zahlenden Zinsen.
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Viele Banken bieten eine solche Option standardmäßig an, allerdings sollte man bereits beim Abschluss des Kreditvertrags darauf achten, ob und in welcher Höhe Sondertilgungen erlaubt sind. Falls keine Sondertilgung im Vertrag vereinbart ist, bieten viele Baufinanzierungsverträge die Möglichkeit, eine Sondertilgungsoption einzubauen. Aber: Diese kostet in der Regel einen Zinsaufschlag von etwa 0,05 Prozent.
„Selbst wenn man die Sondertilgungsoption für ein Kalenderjahr in vollem Umfang nur einmal nutzt, sparen Kunden in der Regel bereits mehr Zinsen ein, als der Aufschlag kostet“, ist Daniel Fersch vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein überzeugt.
Sondertilgung bei Baukrediten: In diesen Fällen kann sie sinnvoll sein
Eine Sondertilgung kann generell für jeden sinnvoll sein. Der Grund: Sie hilft dabei, die Kreditlaufzeit zu verkürzen und die Zinskosten zu senken. Vor allem in Phasen hoher Zinsen kann eine Sondertilgung vorteilhaft sein, da Sie schneller weniger Schulden haben und somit weniger Zinsen zahlen müssen. „In solchen Fällen ist das eine gute Option für diejenigen, die mit Bonuszahlungen wie Weihnachtsgeld oder Prämien rechnen können“, sagt auch Florian Pfaffinger von Dr. Klein. Welche Tipps er und andere Experten zudem in Zeiten hoher Bauzinsen haben, haben wir hier zusammengefasst.
Auch wenn die Option sinnvoll ist, sollten sich Kreditnehmer folgende Fragen stellen, bevor Sie eine Sondertilgung leisten:
- Gibt es bessere Alternativen? Falls Sie noch andere Schulden haben, für die Sie höhere Zinsen zahlen wie zum Beispiel Dispokredite oder Konsumkredite, sollten Sie diese zuerst abbezahlen.
- Haben Sie ausreichend finanzielle Reserven? Es ist wichtig, ein finanzielles Polster für Notfälle zu behalten, bevor Sie Sondertilgungen tätigen.
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Sondertilgen oder Rücklagen bilden? So finden Sie den besten Weg
Viele stellen sich die Frage, ob es nicht sinnvoller wäre, das Geld anzulegen, anstatt eine Sondertilgung vorzunehmen. Grundsätzlich ist es jedoch ratsam, eine Sondertilgungsoption zu nutzen, um die Baufinanzierung so schnell wie möglich abzuzahlen. Dadurch reduzieren Sie Ihre Zinskosten und sind schneller schuldenfrei. Allerdings kann es unter bestimmten Bedingungen vorteilhaft sein, das Geld anzusparen, um es später – beispielsweise nach Ablauf der Sollzinsbindung – als Eigenkapital in die Anschlussfinanzierung einzubringen.
Dies lohnt sich insbesondere dann, wenn die erzielte Rendite höher ist als die eingesparten Zinskosten. Haben Sie Ihre Baufinanzierung zu einem niedrigen Zinssatz abgeschlossen, kann das Sparen finanziell sinnvoller sein als eine Sondertilgung. Umgekehrt sollten Sie Sondertilgungen bevorzugen, wenn Ihre Baufinanzierung zu einem hohen Zinssatz läuft, um die Schulden schneller zu reduzieren. Mit unserem Kredit-Ticker können Sie über die aktuellen Zinsentwicklungen auf dem Laufenden bleiben.
Wie funktioniert eine Sondertilgung? Der genaue Ablauf einfach erklärt
Haben Sie mit Ihrer Bank eine Sondertilgungsoption für Ihren Immobilienkredit vereinbart, können Sie die außerplanmäßige Zahlung gemäß Ihres Vertrages vornehmen. Sondertilgungen können in der Regel nicht nach Belieben geleistet werden. In der Regel vereinbaren Sie bei einer Baufinanzierung feste Termine über das Jahr, an denen Sie eine Sondertilgung vornehmen dürfen.
Achtung: Verpassen Sie einen solchen Termin und überweisen Sie die Sonderzahlung später, wird das Geld von der Bank zurück überwiesen. Überweisen Sie einen höheren Betrag als vereinbart, wird auch dieser nicht von der Bank angenommen und auf Ihrem Konto gutgeschrieben. Haben Sie keine Sondertilgungen mit Ihrer Bank abgemacht, dürfen Sie die Tilgung auch nicht ohne Weiteres vornehmen.
Ein Tipp: Bereiten Sie regelmäßige Sondertilgungen vor, indem Sie Terminüberweisungen anlegen. So können Sie sichergehen, keinen Termin zu verpassen.
Wie hoch ist die übliche Sondertilgung bei der Baufinanzierung?
Üblicherweise erlauben Banken Sondertilgungen von fünf Prozent bis zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. „In vielen Fällen können Darlehensnehmer diese Grenze auch individuell anpassen und beispielsweise 7,5 Prozent, zehn Prozent oder sogar 15 Prozent Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren“, sagt Fersch. Es lohnt sich, bereits beim Abschluss des Kreditvertrags auf diese Konditionen zu achten, da eine höhere Flexibilität langfristig viel Geld sparen kann. Welche weiteren Spartipps es bei der Baufinanzierung gibt, können Sie hier nachlesen.
Der beste Zeitpunkt für eine Sondertilgung beim Baukredit
Der beste Zeitpunkt für eine Sondertilgung ist früh in der Laufzeit und früh im Jahr. Da die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, spart eine frühzeitige Sondertilgung am meisten Geld. Wenn Sie beispielsweise in den ersten fünf Jahren hohe Sondertilgungen leisten, reduziert sich die Restschuld erheblich, und Sie zahlen in den folgenden Jahren deutlich weniger Zinsen.
Warum ist das so? Bei einem Baudarlehen bleibt die monatliche Rate üblicherweise gleich. Allerdings verändert sich im Laufe der Zeit die Zusammensetzung der Raten. Anfangs zahlen Sie vor allem Zinsen, langsam steigt aber der Tilgungsanteil. Und weil sich dadurch auch die Restschuld verringert, werden – bei konstanter Rate – der Zinsanteil immer geringer und der Tilgungsanteil immer größer. Das erklärt auch, warum eine Sondertilgung sozusagen auf einen Schlag die Restschuld und damit die zu zahlenden Zinsen reduziert.
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Was eine Sondertilgung bringt – Rechenbeispiel zeigt das Sparpotenzial
Die Einsparungen durch eine Sondertilgung hängen von mehreren Faktoren ab: Höhe der Tilgung, Zinssatz und Restlaufzeit des Kredits. Wir zeigen ein Beispiel:
| Jährliche Sondertilgung | Restschuld nach Ende der Zinsbindung | Zinszahlung bis Ende der Zinsbindung | Dauer bis zur Tilgung des gesamten Darlehens |
|---|---|---|---|
| 0 Euro | 130.095,65 Euro | 50.095,65 Euro | 34 Jahre, neun Monate |
| 2000 Euro (1 Prozent der Darlehenssumme) | 95.143,47 Euro | 45.143,47 Euro | 25 Jahre, sieben Monate |
| 6000 Euro (3 Prozent) | 25.239,12 Euro | 35.239,12 Euro | 16 Jahre, elf Monate |
| 10.000 Euro (5 Prozent) | 0,00 Euro | 26.371,52 Euro | 15 Jahre |
Quelle: Interhyp
Die Rechnung von vom Finanzierungsvermittler Interhyp zeigt, wie sich Sondertilgungen auf ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu einem Sollzins von zwei Prozent auswirken. Der anfängliche Tilgungssatz beträgt zwei Prozent bei einer Sollzinsbindung von 15 Jahren. Das Ergebnis: Durch Sondertilgungen sparen Sie Zinskosten – rund 23.724 Euro bei einer jährlichen Tilgung von 5 Prozent. Zudem verkürzen die Zahlungen die Gesamtlaufzeit des Darlehens – um etwa 19 Jahre. Wussten Sie außerdem, dass schon wenige Prozentpunkte bei der Baufinanzierung einen enormen Unterschied machen können? Wir haben nachgerechnet.
Sondertilgung und Vorfälligkeitsentschädigung: So hängt beides zusammen
Ein weiterer Vorteil: Wollen oder müssen Sie Ihren Vertrag früher ablösen als geplant, berechnet die Bank dafür häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung, für die entgangenen Zinszahlungen. Im Vertrag festgehaltene Sondertilgungsrechte reduzieren diese. Dabei ist es egal, ob es sich um bereits gezahlte oder noch mögliche Sondertilgungen handelt: Banken müssen diese bei ihrer Berechnung berücksichtigen. Sie zahlen somit eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung als ohne Sondertilgungsrecht.
Sondertilgung bei KfW-Krediten: Was erlaubt ist und was nicht
Bei KfW-Krediten hängt die Möglichkeit zur Sondertilgung vom jeweiligen Förderprogramm ab. Bei einigen Programmen ist die Option allerdings ausgeschlossen. Es ist ratsam, die Bedingungen direkt bei der KfW oder der finanzierenden Bank zu prüfen. Welche Nachteile KfW-Kredite haben.
