- Die Zinsbindung beschreibt, für wie lange die Zinsen in einer Baufinanzierung festgeschrieben werden.
- Baufinanzierungen mit kürzerer Zinsbindung sind oft etwas günstiger, bieten aber weniger Planungssicherheit.
- Zwei Experten erklären, worauf es bei der Wahl der Zinsbindung ankommt.
Wer aktuell über eine Baufinanzierung nachdenkt, sollte die Konditionen genau vergleichen. Ein zentraler Bestandteil im Finanzierungskonzept ist die Zinsbindung – also der Zeitraum, in dem die Zinsen festgeschrieben sind. Wie viele Jahre sind momentan sinnvoll? Und inwieweit wirkt sich das auf die Bauzinsen aus?
Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr und Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender im Bundesverband Baufinanzierung, ordnen ein und erklären, worauf es in einer Beratung ankommt.
Baufinanzierung und Zinsbindung: Worauf muss ich achten?
Die aktuellen Top-Zinsen für eine Baufinanzierung gibt es vor allem für kürzere Zinsbindungen zwischen fünf und zehn Jahren. Doch genau wie die Frage nach der besten Bank für eine Baufinanzierung lässt sich auch die optimale Zinsbindung nicht pauschal beziffern. Entscheidend sind persönliche, wirtschaftliche und weitere individuelle Faktoren.
Dennoch sollten Kreditinteressierte auf der Suche nach der besten Zinsbindung für eine Baufinanzierung einige Merkmale beachten. „Insbesondere die Höhe des Eigenkapitals und die Beleihungshöhe beeinflussen die Wahl der Zinsbindung“, sagt Zimmermann. In einem Beratungsgespräch sollte deshalb eine intensive Analyse des Kunden erfolgen und basierend darauf „ein passendes Paket geschnürt werden“, erklärt der Experte.
Derzeit seien die Aufschläge zu deutlich längeren Zinsbindungsfristen eher moderat, sagt Zimmermann. Das heißt: Auch für eine Immobilienfinanzierung mit einer längeren Zinsbindung von über zehn Jahren können sich Kreditnehmer ein gutes Angebot erhoffen.
Was ist die Zinsbindung?
„Von einer Zinsbindung spricht man, wenn das Baufinanzierungsdarlehen zwischen Kreditgeber (Bank) und Kreditnehmer (Kunde) im Zinssatz mit einer bestimmten Zeit (Zinsbindungsfrist) für beide Seiten verbindlich vereinbart wird“, erklärt Zimmermann. „Gängige Zinsbindungen sind 5, 10, 15 oder auch 20 Jahre. Darüber hinaus gibt es sogenannte Volltilger-Darlehen mit festem Zins und Rate zur vollständigen Tilgung. Die Zinsbindung ist nicht zu verwechseln mit der angenommenen Gesamtlaufzeit eines Darlehens“.“
Nur bei einem Volltilger-Darlehen sei die Gesamtlaufzeit mit der Zinsbindung identisch. Üblicherweise seien Zinsbindungen mit einer längeren Laufzeit teurer, so der Experte. Sie bieten dafür Planungssicherheit und damit Verlässlichkeit.
Zinsbindung bei 5 oder 10 Jahren: So verändern sich die Bauzinsen
Das zeigt auch ein aktueller Vergleich der Bestzinsen für eine Baufinanzierung. Oft ist der Top-Zins für eine zehnjährige Zinsbindung nur geringfügig höher als für fünf Jahre. Wichtig: Diese Top-Zinsen sind Orientierungswerte und garantieren nicht, dass die Baufinanzierung im Einzelfall tatsächlich zu diesen Konditionen angeboten wird. Darlehenssumme, Kreditwürdigkeit, Eigenkapital sowie die Beleihung einer Immobilie sind hier entscheidende Werte.
| Vermittler | Top-Zins für 5 Jahre | Top-Zins für 10 Jahre |
|---|---|---|
| Dr. Klein | 3,32 Prozent | 3,35 Prozent |
| Baufi24 | 3,25 Prozent | 3,28 Prozent |
| Check24 | 3,24 Prozent | 3,25 Prozent |
| Vergleich.de | 3,32 Prozent | 3,33 Prozent |
Datenstand ist der 29. September. Alle Angaben ohne Gewähr. Der Top-Zins ist immer Teil einer Beispielrechnung, für die die Vermittler eigene Parameter wie Darlehenssumme oder Tilgung wählen. Es handelt es sich um Orientierungswerte.
Orientierung über Laufzeiten und Zinsen bietet auch unser Baufinanzierungsrechner.
Zinsbindung bei der Baufinanzierung: Dieser Vorteil macht den Unterschied
„Die günstigsten Zinsen bekommt man aktuell für eine Sollzinsbindung von zehn Jahren“, erklärt Interhyp-Expertin Mohr. Gleichzeitig seien Zinsbindungen von 15 bis 20 Jahren aktuell nur wenig teurer als eine zehnjährige Zinssicherheit. Im Zweifel lohnt sich eine längere Zinsbindung daher eher als eine kürzere.
Außerdem bleibe bei kürzeren Zinsbindungen nach Ablauf der Zinsvereinbarung in der Regel eine nicht unerhebliche Restschuld übrig, die dann zu den geltenden Zinssätzen finanziert werden müsse, so die Expertin. Das kann besonders dann ein Nachteil sein, wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt hoch sind.
Zinsbindung clever wählen: Was die Experten zur Strategie einer Baufinanzierung raten
Auch Zimmermann sieht in längeren Zinsbindungen erhebliche Vorteile: „Mit einer längeren und vom Zins her eher teureren Zinsbindung erkauft sich der Kunde Planungssicherheit und damit Verlässlichkeit“, sagt er. „Sind die Zinsen niedrig, ist der Unterschied der Preise für eine Zinsbindung tendenziell geringer als während einer Hochzinsphase.“
Bitte beachten:
Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.
In Niedrigzinsphasen zahlen Kreditnehmer für eine längere Zinsbindung also nicht viel mehr als für eine kürzere. Wer sich als Kreditnehmer für eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren entscheidet, hat per Gesetz zudem einen besonderen Vorteil.
„Ein solcher Vertrag kann zehn Jahre nach Vollauszahlung einseitig vom Kunden und mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden“, so Zimmermann. „Ist das Zinsniveau zu dem Zeitpunkt niedriger und das Darlehen noch nicht abgezahlt, kann eine Kündigung der Baufinanzierung sinnvoll sein.“ Wichtig ist dabei, sich für einen günstigen Ablauf bereits im Vorfeld genau über eine Anschluss- oder Abschlussfinanzierung zu informieren.
Wann hilft ein Kreditvermittler für Baukredite? So zahlt sich der Expertenrat aus
Neben der Hausbank können Kreditvermittler für eine Baufinanzierung eine Anlaufstelle sein, um die Zinsen zu vergleichen und sich zu Fragen wie der Zinsbindung beraten zu lassen. Solche Finanzierungsvermittler vergeben selbst keine Kredite. Sie arbeiten mit Partnerbanken zusammen und suchen für Verbraucher passende Finanzierungsangebote heraus.
Auch bei Abschlussfinanzierungen unterstützen Kreditvermittler ihre Kunden beim Vergleich der Bauzinsen. Die Topzinsen oder auch der Zweidrittelzins können eine erste Orientierung sein. Auch die Prognosen für die Bauzinsen sind ein relevanter Faktor für Verbraucher. Das Problem: Diese Vorhersagen sind lediglich Experten-Einschätzungen und treten nicht immer auch ein. Mohr weist zudem auf Unsicherheiten hin, die Prognosen erschweren: „Wir befinden uns in volatilen Zeiten mit Konjunkturrisiken und geopolitischen Unwägbarkeiten“, sagt sie.
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Kreditvermittler im Test
Effizienz-Tipp vom Experten: Neubauten clever planen
Sparen können aus Sicht von Zimmermann Hausbesitzer, die eine Immobilie in der Energieklasse A oder A plus finanzieren. Tatsächlich bieten Finanzierer wie die ING für ihre Baufinanzierung Zinsrabatte für energieeffiziente Projekte. Auch die 1822direkt bietet Rabatte in der Baufinanzierung an. Das Modell funktioniert aber auch andersrum. „Zinssätze für energetisch schlechte Objekte erhalten einen Malusaufschlag“, warnt Zimmermann. Der Malusaufschlag bedeutet höhere Zinsen: Gebäude mit schlechter Energieeffizienz werden teurer finanziert.
Wichtig: Solche Rabatte allein sollten nicht ausschlaggebend für eine Baufinanzierung sein. Ebenso wie mit Blick auf Förderungen für eine Baufinanzierung sollten Kreditinteressierte bei ihrer Entscheidung statt einzelner Aspekte immer die Gesamtkonditionen betrachten.
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Nicht nur die Zinsen betrachten: Expertin mit klarem Appell
Unabhängig vom aktuellen Zinsniveau gilt: Verbraucher sollten eine Baufinanzierung nicht übers Knie brechen. „Kaufinteressierte sind gut beraten, lieber Zeit und positive Energie in die Immobiliensuche stecken, als bei der wahrscheinlich wichtigsten finanziellen Entscheidung im Leben Zinswetten einzugehen und sich aufs Bauchgefühl zu verlassen“, rät Mirjam Mohr
Der Auftrag für Kreditinteressierte klingt also recht einfach: Am Ende muss die Immobilie passen und die Finanzierung sollte langfristig sichergestellt sein.
Dieser Beitrag wurde erstmals im Dezember 2024 veröffentlicht und vor der Aktualisierung überprüft.
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