Im Jahr 2023 gab es in Deutschland rund 22 Millionen abgeschlossene Bausparverträge, wie der Verband der Privaten Bausparkassen berichtet. Damit verfügte fast jeder zweite Haushalt über mindestens einen Bausparvertrag. Seit die Zinsen für die Baufinanzierung gestiegen sind, rücken diese Verträge für Kaufinteressierte vermehrt in den Fokus. Warum? Bausparkassen bieten in der Regel günstigere Kreditzinsen als Banken. Dennoch hat diese Finanzierungsoption auch Nachteile. Welche das sind und ob Bausparverträge wirklich sinnvoll sind, haben wir Thorben Mellage gefragt. Der Baufinanzierungsexperte vom Finanzierungsvermittler Dr. Klein erklärt, worauf es ankommt.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag? Einfach erklärt

Ein Bausparvertrag ist ein Finanzierungsmodell, das Sie bei einer Bausparkasse abschließen. Damit sparen Sie Eigenkapital für den Bau, Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie an. Zunächst legen Sie die sogenannte Bausparsumme fest – also den Gesamtbetrag, den Sie benötigen. Anschließend zahlen Sie monatlich einen bestimmten Betrag in den Vertrag ein.

Sobald Sie einen Teil der Summe angespart haben – in der Regel etwa die Hälfte – können Sie Ihr Guthaben abrufen. Den verbleibenden Betrag bis zur vollen Bausparsumme erhalten Sie als Darlehen von der Bausparkasse. Sie Fragen sich was ein Hausbau kostet? Eine Bauherrin verrät die größten Kostenfallen.

Damit besteht ein Bausparvertrag aus zwei Phasen:

1. Die Sparphase: Sie zahlen regelmäßig in Ihren Bausparvertrag ein, bis die zuvor vereinbarte Bausparsumme erreicht ist. Während dieser Zeit wird Ihr Guthaben von der Bank verzinst.
2. Die Darlehensphase: Nach Abschluss der Sparphase können Sie ein Bauspardarlehen zu festgelegten Konditionen in Anspruch nehmen. Die Höhe des Darlehens ist abhängig von der Differenz zwischen der Bausparsumme und dem angesparten Betrag. Wichtig: Der Vertrag ist zweckgebunden. Das heißt, das Darlehen muss für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden.

Beispiel: Was kostet ein Bausparvertrag pro Monat?

Um herauszufinden, wie lange und wie viel Sparer monatlich in einen Bausparvertrag einzahlen müssen, haben wir den Bausparrechner der Bausparkasse Schwäbisch Hall getestet. Wichtig zu wissen: Die Berechnung dient nur als Musterbeispiel, und alle Angaben sind ohne Gewähr. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, einen Experten zu befragen.

Wer zum Beispiel eine Bausparsumme von 70.000 Euro bei der Schwäbisch Hall erreichen möchte, muss über acht Jahre hinweg monatlich 390 Euro einzahlen. Dadurch würde der Sparer ein Bausparguthaben von 36.562,99 Euro aufbauen und den restlichen Betrag von 33.437,01 Euro als Darlehen bei der Bausparkasse aufnehmen.

Der effektive Jahreszins – also die Kosten – für das Darlehen läge bei 3,33 Prozent. Zum Vergleich: Laut Dr. Klein beträgt der aktuelle Top-Zins für eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung 3,37 Prozent. Damit ist die Baufinanzierung über einen Bausparvertrag zwar günstiger, doch der Guthabenzins in der Sparphase liegt lediglich bei 0,20 Prozent. Wer stattdessen auf Tages- oder Festgeld setzt, könnte derzeit von besseren Konditionen profitieren. Allerdings können diese Zinsen jederzeit sinken, während die Zinssätze bei Bausparverträgen in der Regel konstant bleiben.

Bitte beachten:

Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.

Ein weiterer Kritikpunkt von Branchenkennern: Historisch betrachtet konnten Sparer mit Investments in einen ETF, der beispielsweise den MSCI World abbildet, eine durchschnittliche Jahresrendite von rund sieben Prozent erzielen – deutlich mehr als die 0,20 Prozent im Bausparvertrag. Allerdings gilt: Am Kapitalmarkt gibt es keine Garantien und Börsenkurse unterliegen mitunter größeren Schwankungen.

Bausparvertrag: Das sind die wichtigsten Pluspunkte

Eines der Hauptargumente für Bausparverträge ist damit die Zinssicherheit. „Ein gut konzipierter Bausparer bietet sichere, kalkulierbare Raten bis zur Schuldenfreiheit“, erklärt Mellage. Zudem überzeugen Bausparverträge durch eine hohe Flexibilität bei der Rückzahlung. Im Gegensatz zu klassischen Baufinanzierungen sind Sondertilgungen in jeder Höhe jederzeit kostenfrei möglich.

Auch der Verwendungszweck des Darlehens ist nicht strikt gebunden. „Es ist an keine bestimmte Immobilie gekoppelt und kann statt für eine Anschlussfinanzierung problemlos für eine Modernisierung genutzt werden“, so der Baufinanzierungs-Experte. Ein weiterer Pluspunkt: Bausparverträge sind übertragbar, etwa auf die eigenen Kinder.

Darüber hinaus kann man einen Bausparvertrag auch teilen, wenn er auf absehbare Zeit noch nicht zuteilungsreif ist. In einem Gespräch mit dem jeweiligen Anbieter können Vertragsnehmer aushandeln, dass sie kurzfristig auf das Darlehen zugreifen. Die bis zu dem Zeitpunkt angesparte Summe fließt dann zu den bestehenden Konditionen in einen neuen Vertrag. Auf diesen wird dann weiter neu gespart. „Für eine entsprechende Vertragsänderung können allerdings Gebühren anfallen“, sagt der Profi.

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Diese Nachteile bringt der Bausparvertrag mit sich

Wie unser Beispiel bereits zeigte bieten Bausparverträge auch Nachteile. Einer sind Abschlussgebühren. „Diese liegen je nach Anbieter zwischen einem und 1,6 Prozent der Bausparsumme“, erklärt Mellage. Ob die Gebühr direkt zu Vertragsbeginn fällig ist oder mit den Spareinlagen verrechnet werden kann, hängt von der jeweiligen Bausparkasse ab.

Zusätzlich erheben einige Bausparkassen jährliche Kontoführungsgebühren, während andere darauf verzichten. Auch der niedrige Guthabenzins kann sich als Nachteil erweisen – insbesondere dann, wenn das Darlehen später doch nicht genutzt wird. „Dann war das Geld schlecht angelegt“, so Mellage. Zudem ist das Guthaben nicht frei verfügbar: „Was einmal angespart ist, bleibt darin und lässt sich nicht ohne Nachteile herausnehmen.“

Lohnt sich ein Bausparvertrag noch? Das sagen Experten

Ob ein Bausparvertrag nun sinnvoll ist oder nicht, hängt vom individuellen Fall ab. „Bausparen lohnt sich generell für zukünftige Vorhaben rund um Immobilien, wie zum Beispiel den klassischen Immobilienkauf oder aber die Anschlussfinanzierung“, sagt Mellage. Nichtsdestotrotz standen Bausparverträge in den vergangenen Jahren häufig in der Kritik. Ein Grund: „In der Sparphase lassen sich keine nennenswerten Guthabenzinsen mehr erwirtschaften, da die meisten Bausparkassen in den Tarifen nur noch Guthabenzinsen von zum Beispiel 0,1 Prozent pro Jahr gutschreiben“, schreibt die Verbraucherzentrale.

Zudem mindern Abschluss- und Kontoführungsgebühren die Rendite zusätzlich. „Wenn Sie die Voraussetzungen für die Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulagen erfüllen, könnte ein Bausparvertrag für Sie als Geldanlage interessant sein“, sagen die Verbraucherschützer. Denn: Bausparverträge werden auf unterschiedlichen Wegen staatlich gefördert. „Ohne diese Förderung sollten Sie sich aber nach anderen Anlagemöglichkeiten umschauen“, heißt es weiter.

Wann sich ein Bausparvertrag möglicherweise lohnen kann:

• Geplante Immobilienfinanzierung: Wer weiß, dass er in einigen Jahren eine Immobilie kaufen oder bauen will, kann von den festen Zinssätzen profitieren.
• Sicherheitsbewusste Anleger: Wer Stabilität und Sicherheit schätzt, kann die planbaren Konditionen nutzen, auch wenn sie nicht die höchsten Renditen versprechen.
• Nutzung staatlicher Förderung: Vor allem für Personen mit mittleren oder geringeren Einkommen können Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmersparzulagen den Vertrag attraktiver machen.
• Zinsumfeld steigt: Sollte das allgemeine Zinsniveau in Zukunft wieder ansteigen, könnten Bausparverträge mit niedrigen Darlehenszinsen attraktiver werden.

Was Bausparer zusätzlich beachten sollten – Tipps vom Profi

Abschließend haben wir den Experten gefragt was Immobilieninteressenten bei der Art der Baufinanzierung unbedingt beachten sollten:

Beim Abschluss eines Bausparvertrags sei es besonders wichtig, die anfallenden Kosten im Blick zu behalten. „Dabei gibt es zwischen den Anbietern teils gravierende Unterschiede“, erklärt Mellage. Ebenso sollten sich Interessierte im Vorfeld genau überlegen, für welchen Zweck sie den Bausparvertrag benötigen. „Die Bausparkassen unterscheiden sich nicht nur in der Zinshöhe, sondern auch in vielen weiteren Aspekten wie der Ausgestaltung der Verträge und der Zuteilungsreife“, so Mellage weiter.

Ein weiterer entscheidender Punkt ist die Wahl der richtigen Bausparsumme. Dies gilt besonders, wenn noch kein konkreter Finanzierungsbedarf besteht und der Bausparer als Vorsorge dient. „Interessierte müssen wissen, dass sich die Bausparsumme nach Vertragsabschluss nicht mehr erhöhen lässt, wenn es den Tarif nicht mehr gibt“, betont Mellage.

Sein Tipp: „Lieber die Summe etwas zu hoch als zu niedrig ansetzen – eine Reduzierung ist auch nach Vertragsabschluss noch möglich, eine Aufstockung dagegen nur bedingt.“