- Das Einkommen bestimmt die Höhe einer Baufinanzierung mit
- Was für ein Bauprojekt ist mit 5000 Euro Einnahmen im Monat möglich?
- Neben den Baukosten gilt es auch, die Nebenkosten zu berücksichtigen
Haus oder Wohnung? Garage oder doch lieber ein Balkon? Vor einer Baufinanzierung stehen viele Fragen im Raum – und nicht jede Wunschvorstellung lässt sich umsetzen. Damit die Baufinanzierung auf sicheren Beinen steht, sollten Kreditinteressierte frühzeitig kalkulieren. Doch wie hoch muss das Einkommen sein, um sich eine Immobilie leisten zu können?
Eine Orientierung bietet eine unabhängige Beratung. „Trotz des leichten Zinsanstieges im Jahr 2025 steigt die Zahl der Beratungen in der Verbraucherzentrale Bremen an“, erklärt Roland Stecher vom Beratungsteam Finanzdienstleistungen gegenüber unserer Redaktion. Der Verbraucherschützer nennt wichtige Richtwerte für Finanzierungsvorhaben. Wie viel Eigenkapital und welches Einkommen Sie dabei mitbringen sollten, zeigt unsere Beispielrechnung.
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Geld für die Baufinanzierung: Diese Kostenfaktoren gibt es
Der Kaufpreis einer Immobilie macht ohne Zweifel den größten Teil in der Baufinanzierung aus. Doch auch die Nebenkosten können den Preis in die Höhe treiben, denn sie werden zum Kaufpreis der Immobilie addiert. Die Nebenkosten fallen zwangsläufig an, wenn eine Immobilie übernommen oder neu gebaut wird. Dazu gehört etwa die Grundsteuer, bei deren Höhe der Immobilienstandort eine tragende Rolle spielt.
Nebenkosten im Überblick:
| Kostenfaktor | Kostenanteil in Prozent |
|---|---|
| Grunderwerbssteuer | Je nach Bundesland zwischen 3,50 und 6,50 % |
| Maklerprovision | Etwa 3,57 % (sowohl niedrigere als auch höhere Beträge möglich) |
| Notarkosten und Grundbucheintrag | Mindestens 1,5 % |
Die Zahlen in der Tabelle sind Richtwerte und stammen aus einer Kalkulation von „Focus Online“. Sie lassen sich nicht pauschal beziffern und sollten deshalb vor Abschluss einer Baufinanzierung individuell errechnet werden. Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit Nebenkosten in Höhe von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Der genaue Prozentsatz variiert je nach Region, Dienstleister und individueller Situation
In unserer Beispielberechnung gehen wir von einem Kaufpreis von 530.000 Euro aus. Dazu kämen zwischen 53.000 und 79.500 Euro an Nebenkosten, also insgesamt mindestens 583.000 Euro.
So viel Eigenkapital sollte es mindestens sein
Wie viel von diesem Geld sollten Kreditinteressierte bereits vor der Finanzierung mitbringen? „Ohne Eigenmittel geht es nicht“, erklärt Stecher. Gibt es kein eigenes Kapital, spricht man von einer Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung. Zwar ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich möglich, eine solche Vollfinanzierung geht aber mit Risiken und in Summe deutlich höheren Kosten einher.
Gründe gegen eine Vollfinanzierung:
- Höhere Zinsen: Die Bank hat weniger Sicherheit und es muss eine größere Summe finanziert werden.
- Eine größere Finanzierungssumme bedeutet höhere Tilgungsraten.
- Beide Gründe könnten zu einem längeren Tilgungszeitraum führen.
Stecher nennt noch einen weiteren Punkt, der gegen eine Vollfinanzierung spricht: „Gerät der Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten, ist aufgrund einer höheren Darlehenssumme auch die Wahrscheinlichkeit größer, für das Haus oder die Wohnung im Fall eines Verkaufs kein Geld zurückzubekommen.“ Hier lesen Sie, ob sich Bausparverträge als Alternative lohnen.
Stecher gibt eine klare Empfehlung: Einen Top-Zins für eine Baufinanzierung bekomme man aktuell mit rund zwanzig Prozent Eigenkapital. „Mindestens sollten es zehn Prozent sein, um die Nebenkosten zu decken“, so der Experte.
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Einkommen für die Baufinanzierung: Verbraucherschützer nennt Richtwert
Bei einem Grundpreis von 530.000 Euro und Nebenkosten in Höhe von mindestens 53.000 Euro entstehen Gesamtkosten von rund 583.000 Euro für den Kauf oder Bau der Beispielimmobilie. Hinzu kommen die Kosten für die Finanzierung und die Tilgungsrate, mit der die Schuld beglichen wird. Damit sich Kreditnehmer dabei nicht finanziell überlasten, gibt Stecher einen deutlichen Rat: „Zins- und Tilgungsanteil sollten nicht höher als 30 Prozent des zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens sein“, erklärt er.
Laut Daten von Statista und des Online-Brokers Easyfolio betrug das mittlere Nettoeinkommen in Deutschland im Jahr 2024 zwischen 2541 bis 2741 Euro monatlich. Je nach Branche gibt es dem Statistischen Bundesamt zufolge aber große Unterschiede. So liegt das Durchschnittseinkommen in der Energie-, Luftfahrt- oder Finanzbranche deutlich höher als in der Gastronomie oder im Handel.
Zins- und Tilgungsanteil sollten pro Monat nicht höher als 30 Prozent des zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens sein.
Roland Stecher, Verbraucherzentrale Bremen
Baufinanzierung: Was ist mit 5000 Euro netto im Monat möglich?
Für unsere Musterrechnung haben wir ein Nettogehalt von 5000 Euro als Grundlage genommen. Dieser Betrag ist realistisch, wenn zwei verheiratete Partner in Vollzeit arbeiten, jeweils 4000 Euro brutto verdienen und in Steuerklasse vier eingruppiert sind. Bei einer Tilgungsrate von 30 Prozent käme so ein monatlicher Zahlungsbeitrag von 1500 Euro für die Baufinanzierung zustande.
Stecher: „Im nächsten Schritt gilt es, das Haushaltseinkommen ins Verhältnis zur Wunschimmobilie zu bringen. Wenn die Belastung in der Höhe der bisherigen Miete ist, besteht meist kein Problem.“ Online-Rechner können dabei helfen. Wir haben die folgenden Daten in den Budget-Rechner des Kreditvermittlers Dr. Klein* eingegeben:
| Haushaltseinkommen (netto) pro Monat | 5000 Euro |
|---|---|
| Eigenkapital | 53.000 Euro |
| Tilgung pro Monat | 1500 Euro |
| Zinsbindung | 10 Jahre |
Laut Dr. Klein würden die Bankpartner auf Grundlage dieser Angaben maximal 400.000 Euro finanzieren. Über den Budget-Rechner von Baufi24* kommen wir bei den gleichen Eingaben sogar nur auf eine maximale Finanzierungssumme von 321.064 Euro. Bei einem Kaufpreis zwischen 500.000 und 600.000 Euro wäre das zu wenig.
Wichtig: Nebeneinkünfte, Kindergeld oder staatliche Förderungen für eine Baufinanzierung haben wir bei dieser Rechnung nicht einkalkuliert. Sie können die Resultate verändern. Zudem haben wir bei der Musterrechnung immer die maximal möglichen Beträge angegeben. Stecher empfiehlt allerdings, immer einen finanziellen Puffer einzuplanen.
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Eigenheim für unter 500.000 Euro: Standortfrage ist ausschlaggebend
Die Finanzierungssumme lässt sich über zwei Wege nach unten drücken: eine kleinere Immobilie oder einen anderen Standort. Recherchen von „Focus Online“ zufolge gibt es je nach Region große Preisunterschiede auf dem Markt. Während in Top-Städten wie München, Berlin, Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart rund 675.000 Euro für 100 Quadratmeter Wohnfläche fällig werden, sind es in anderen Großstädten nur 350.000 Euro. Noch günstiger sind Immobilien in mittelgroßen Städten und im ländlichen Raum.
Auch eine kleinere Fläche senkt den Kaufpreis. Wer allerdings auf 80 Quadratmeter oder noch weniger reduziert, sollte abwägen, ob eine Mietwohnung nicht doch günstiger als eine Eigenfinanzierung ist. Eine dritte Möglichkeit bestünde darin, das Eigenkapital bei der Finanzierung zu erhöhen oder die 30-Prozent-Faustregel von Stecher zu überschreiten. Beides könnte starke Einschränkungen im Alltag bedeuten, die der Traum vom Eigenheim nicht immer rechtfertigt.
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