Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, kommt selten ohne Baufinanzierung aus. Die Konditionen unterscheiden sich dabei jedoch stark – je nach Anbieter, Darlehenshöhe und Eigenkapitalanteil können die Bauzinsen deutlich variieren. Das macht den Vergleich der Angebote besonders wichtig: Wer die Konditionen verschiedener Banken gegenüberstellt, kann oft mehrere tausend Euro sparen.

In der Kategorie „Direktbanken“ erzielen ING*, DKB und Consorsbank laut einer aktuellen Studie des Deutschen Instituts für Service‑Qualität (DISQ) die höchsten Bewertungen bei der Kundenzufriedenheit. Doch wie steht es um die Konditionen für Immobilienfinanzierungen? Unser Vergleich der drei Anbieter zeigt: In mehreren Szenarien bietet eine der Banken den jeweils günstigsten Zinssatz.

Baufinanzierung bei Direktbanken: Ein Vergleich von ING, DKB und Consorsbank

Direktbanken wie die ING, DKB und Consorsbank haben kein Filialnetz. Das bedeutet: Kunden können sie nur online oder telefonisch erreichen. Das kann vor allem für digital affine Menschen ein Vorteil sein. Wer allerdings den persönlichen Austausch bevorzugt, sollte sich eventuell ein anderes Geldinstitut suchen. Wir geben einen ersten Überblick, was die Banken bieten und was nicht:

^{Quelle: Eigene Recherche beim jeweiligen Anbieter (Datenstand: 12. Januar 2026)}

Bitte beachten:

Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.

Aktuelle Bauzinsen bei ING, DKB und Consorsbank im Überblick

Doch welche Zinskonditionen bieten die Banken konkret an? Um das herauszufinden, haben wir die Online-Rechner der jeweiligen Institute genutzt. Kreditnehmer sollten sich aber bewusst sein, dass Online-Angaben nur eine erste Orientierung bieten. Schließlich können die Angebote je nach Bonität, Eigenkapital und Darlehensbetrag variieren.

Zudem können die Rechner auch eine andere Berechnungsgrundlage haben. Beispielsweise werden bei einigen die Nebenkosten direkt einkalkuliert, bei anderen hingegen nicht. Aus diesem Grund gilt: Der individuelle Vergleich bleibt entscheidend. Um eine erste Orientierung zu geben, haben wir drei unterschiedliche Beispiele erstellt und durchgerechnet. Dabei haben wir bei den Summen, der Zinsbildung und dem Eigenkapital variiert, um zu zeigen, wie stark sich einzelne Faktoren auswirken können.

Gut zu wissen: Der Effektivzinssatz ist entscheidend und zeigt die tatsächliche Belastung. Denn anders als der Sollzinssatz umfasst er auch Gebühren der Banken. Beispielsweise für die Bearbeitung des Antrags.

1. Beispiel zur Baufinanzierung: Junge Familie sucht Eigenheim

In unserem ersten Beispiel geht es um eine junge Familie mit einem Haushaltseinkommen von 80.000 Euro. Sie wollen eine Immobilie kaufen, welche 300.000 Euro kostet. Dafür haben sie 20 Prozent Eigenkapital – also 60.000 Euro – zur Verfügung. Da sie lieber auf Nummer sicher gehen, wählen sie eine Zinsbindung von 15 Jahren und eine anfängliche Tilgungsrate von zwei Prozent.

Rahmenbedingungen

• Haushaltseinkommen: 80.000 Euro
• Kaufpreis: 300.000 Euro
• Eigenkapitalquote: 20 Prozent
• Zinsbindung: 15 Jahre
• Tilgung: 2 Prozent

Angebote im Vergleich:

^{Quelle: Eigene Recherche mit den Vergleichsrechnern der Anbieter (Datenstand: 12. Januar 2026)}

Die DKB bietet mit 3,94 Prozent den günstigsten effektiven Jahreszins, allerdings auch die höchste Monatsrate von 1287,00 Euro. Der Grund ist, dass der Rechner der DKB Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer bereits in der Rate berücksichtigt – die anderen Banken hingegen nicht. Danach folgt die Consorsbank mit 3,96 Prozent Effektivzins und einer Monatsrate von 1178 Euro. Die ING schneidet mit einem Zins in Höhe von 4,28 Prozent am teuersten ab. Aber: Die Direktbank bietet mehrere Zinsrabatte, die greifen können, allerdings wurden sie bei dieser Rechnung nicht berücksichtigt.

2. Beispiel: Immobilienkredit-Vergleich mit mehr Eigenkapital

Im zweiten Beispiel betrachten wir die Situation eines gutverdienenden Paares mit einem Haushaltseinkommen von 150.000 Euro. Für ihre ausgewählte Immobilie müssen sie 700.000 Euro zahlen. Da sie im Vorfeld viel gespart und ihr Geld schon vor Jahren gut angelegt haben, können sie 40 Prozent Eigenkapital – also 280.000 Euro – mitbringen. Sie sind sehr sicherheitsorientiert und entscheiden sich für eine 20-jährige Zinsbindung und eine anfängliche Tilgungsrate von zwei Prozent.

Rahmenbedingungen

• Haushalts­einkommen: 150.000 Euro
• Kaufpreis: 700.000 Euro
• Eigenkapital: 40 Prozent
• Zinsbindung: 20 Jahre
• Tilgung: 2 Prozent

Angebote im Vergleich:

^{Quelle: Eigene Recherche mit den Vergleichsrechnern der Anbieter (Datenstand: 12. Januar 2026)}

Auch im zweiten Beispiel weist die DKB wieder den günstigsten Effektivzins aus. Die monatliche Rate ist allerdings mit 2280,83 Euro erneut höher, aufgrund von eingerechneten Nebenkosten. Den höchsten Zins hat hingegen wieder die ING mit 4,14 Prozent. Die Consorsbank bewegt sich im Mittelfeld.

Beispiel 3: Welche Bank überzeugt bei geringerem Eigenkapital?

Im dritten Beispiel geht es um eine Person mit 50.000 Euro Haushaltseinkommen. Der Kaufpreis der Immobilie liegt bei 250.000 Euro. Mit zehn Prozent Eigenkapital kann sie 25.000 Euro beisteuern. Sie wählt eine zehnjährige Zinsbindung und eine anfängliche Tilgungsrate von zwei Prozent.

Rahmenbedingungen

• Haushalts­einkommen: 40.000 Euro
• Kaufpreis: 250.000 Euro
• Eigenkapital: 10 Prozent
• Zinsbindung: 10 Jahre
• Tilgung: 2 Prozent

Angebote im Vergleich:

^{Quelle: Eigene Recherche mit den Vergleichsrechnern der Anbieter (Datenstand: 12. Januar 2026)}

Im letzten Beispiel zeigt sich ein etwas größerer Abstand bei den Effektivzinsen – aber dennoch ein gleiches Bild. Die DKB bietet mit 3,75 Prozent die günstigste Option. Erst danach folgt die Consorsbank. Die ING ist mit 4,33 Prozent wieder am teuersten.

Unser Fazit: ING, DKB oder Consorsbank – wer bietet die beste Baufinanzierung?

Ein klarer Sieger über alle Beispiele hinweg ist nicht zu erkennen. Auch wenn die DKB in allen Szenarien den günstigsten Effektivzins bietet, bleibt der Vergleich von individuellen Faktoren abhängig.

Die ING* schneidet in diesen drei Beispielen gemessen am Effektivzins am teuersten ab. Allerdings kann sich hier ein Blick auf die Rabatte lohnen, die die Direktbank anbietet. Die Consorbank ist hingegen im Mittelfeld zu verorten. Welche Banken zudem Zinsrabatte bieten, haben wir hier zusammengefasst.

Grundsätzlich kann sich der Vergleich von mehreren Konditionen und Anbietern lohnen – auch wenn es auf den ersten Blick so wirkt, als würden sich die Angebote nicht groß unterscheiden. Unterm Strich können wenige Prozentpunkte hunderte Euro ausmachen. Um sich selbst ein Bild zu machen, können Sie auch unseren Finanzierungsrechner nutzen. Mit ihm finden Sie eine weitere Auswahl möglicher Kreditgeber:

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