• Viele Banken setzen ein Eigenkapital für die Baufinanzierung voraus – es geht aber auch ohne
• Eine Vollfinanzierung bieten einige Banken an, darunter vier Banken
• Experten raten von einer Vollfinanzierung tendenziell ab

Der Weg zur eigenen Immobilie beginnt für viele mit einer wichtigen Frage: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Denn ohne eigene Mittel wird die Baufinanzierung schwieriger – viele Banken setzen eine Mindestquote voraus. Doch es gibt eine Alternative: Baukredite ohne Eigenkapital sind möglich, bringen jedoch Risiken mit sich.

Für wen sich diese Finanzierungsform lohnt, worauf zu achten ist und welche Banken eine Baufinanzierung ohne ein Eigenkapital anbieten, haben wir genauer unter die Lupe genommen.

Baukredit ohne Eigenkapital: Diese Nebenkosten müssen einkalkuliert werden

Mit einem Fuß in der Tür zum Eigenheim, und das ohne traditionelles Eigenkapital? Wir haben uns die Voraussetzungen hierfür angeschaut. Zunächst gilt es zwischen zwei Finanzierungsarten zu unterscheiden: Experten sprechen von der 100-%-Finanzierung und der 110-%-Finanzierung (Vollfinanzierung). Mit einer 100-%-Finanzierung wird ausschließlich der Kaufpreis der Immobilie finanziert. Die 110-%-Finanzierung deckt zusätzlich die Kaufnebenkosten ab.

Die Nebenkosten haben in der Baufinanzierung nichts mit Wasser oder Strom zu tun, machen der Bausparkasse Schwäbisch Hall zufolge aber rund 15 Prozent vom Kaufpreis aus und kommen auf alle künftigen Hausbesitzer zu. Die Faustregel für einen Baukredit lautet: Haus- oder Wohnungspreis plus sämtliche Nebenkosten minus Eigenkapital.  Diese Nebenkosten setzen sich aus einzelnen Posten zusammen, deren Höhe sich nicht pauschal beziffern lässt.

Die Bausparkasse Schwäbisch Hall nennt folgende Orientierungswerte:

Eigenkapital im Baukredit – wo das Geld oft eingesetzt wird

Weitere Nebenkostenposten können bei einem eigenen Bauvorhaben anfallen. Dann können noch Kosten für die Baugenehmigung und Überwachung, Architekten, Versicherungen oder Grundstückserschließung dazu kommen. Belastungen für den eigentlichen Einzug und die Innenausstattung sind hier nicht berücksichtigt. Die Nebenkosten in der Baufinanzierung sollten in der Kalkulation daher nicht unterschätzt werden.

Viele Banken setzen voraus, dass die Kreditnehmer die Nebenkosten mit ihrem Eigenkapital selbst bestreiten. Dazu zählen neben dem Barvermögen auch Wertpapiere, Geld in Bausparverträgen und materieller Besitz wie das Baugrundstück. Das hat einen einfachen Grund: Für die Banken sind die Nebenkosten der unangenehmste Teil in der Baufinanzierung. Laut Finanztip gibt es für die Nebenkosten keinen Gegenwert.

Studie zu bester Baufinanzierung

Neben Vergleichen können auch Tests und Studien zum Thema Baufinanzierung eine Orientierung sein. Das sozialwissenschaftliche Institut Schad (SWI) hat für das Finanzmagazin Euro Deutschland im Juli 2024 einige bekannte Baufinanzierer ausgewertet. In dem dreistufigen Testverfahren hat das Institut die Konditionen sowie Beratung und Service ausgewertet. Die Konditionen wurden nach einheitlich definierten Profilen bewertet.

Die Tester gingen in persönliche Beratungen. Parallel wurde der Versand der Finanzierungsunterlagen und der Beantragungsprozess berücksichtigt. Die Ergebnisse:

➣ Bester Sofortkredit: Dr. Klein*

➣ Beste Anschlussfinanzierung: Baufi24*, Hüttig und Rompf

➣ Bestes Forward-Darlehen: 1822direkt*, comdirect, Commerzbank, Consorsbank, Interhyp*

➣ Bestes Modernisierungsdarlehen: Dr. Klein*

➣ Bestes Volltilger-Darlehen: DTW-Immobilienfinanzierung*

Beste Platzierung in der Kategorie Beratung und Service:

Platz 1: Baufinanzierung von Interhyp*

Platz 2: Baufinanzierung von Baufi24*

Platz 3: Baufinanzierung der comdirect

Baukredit ohne eigenes Kapital: Oft sind zwei Kredite nötig

Für den Kaufpreis hat die Bank die Immobilie als Sicherheit, für die Nebenkosten gibt es diesen Sicherungsanker nicht. Daher sind die Hürden und am Ende auch die Zinsen bei einer Vollfinanzierung meist höher. Ein stabiles Einkommen ist Voraussetzung. Zudem müssen Kreditnehmer damit rechnen, dass die Bank bei einem Baukredit ohne Eigenkapital mit einem Nachrangdarlehen arbeitet. Das heißt vereinfacht, dass Kunden mit zwei Krediten konfrontiert werden.

Der größte Teil des Kaufpreises für die Immobilie wird dabei bei der Bank als normaler Baukredit aufgenommen. Die Nebenkosten und den Rest des Kaufpreises finanziert der Kreditgeber über ein separates Nachrangdarlehen. Das Nachtragsdarlehen kann bei derselben oder bei einer anderen Bank aufgenommen werden. Der zweite Kredit hat für die Bank aber einen großen Nachteil: Kann der Kreditnehmer sein Darlehen nicht mehr bezahlen, wird die Immobilie im letzten Schritt zwangsversteigert.

Darlehen oder Kredit – was ist der Unterschied?

Im Alltag werden die Begriffe „Kredit“ und „Darlehen“ oft synonym verwendet, doch es gibt feine Unterschiede. Ein Kredit bezeichnet allgemein jede Art von geliehenem Geld, das unter bestimmten Bedingungen zurückgezahlt werden muss – dies kann kurzfristig sein und verschiedene Formen annehmen, wie etwa einen Dispositionskredit auf Ihrem Girokonto.

Ein Darlehen ist eine spezifischere Form des Kredits und ist in der Regel langfristig ausgelegt und wird für größere Summen wie bei der Finanzierung eines Hauses oder Autos verwendet. Die Rückzahlung eines Darlehens erfolgt in festgelegten Raten über einen im Vertrag vereinbarten Zeitraum.

Baukredit ohne Eigenkapital ein Risiko? Zinsen zu beachten

Eine Zwangsversteigerung hat laut Finanztip zur Folge, dass der Erlös zunächst der ersten Bank mit dem Baukredit zufließt. Erst im Anschluss kommt das Nachtragsdarlehen. Reicht das Geld aus der Zwangsversteigerung nicht aus, wird das Nachtragsdarlehen nur zum Teil oder gar nicht zurückgezahlt. Für die kreditgebende Bank ist ein Nachtragsdarlehen daher immer ein gewisses Risiko, was mit allgemein höheren Zinsen einhergeht.

Eva Reinhold-Postina vom Verband privater Bauherren erklärte gegenüber der ING: „Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto höher ist in der Regel der Zinssatz.“ Ein gewisses Eigenkapital ist in der Baufinanzierung also durchaus sinnvoll. Von allen Finanzierungen haben die Baukredite häufig die längste Laufzeit. Die Zinszahlungen und die Höhe der vereinbarten Zinsen sind somit entscheidende Faktoren und sprechen eher gegen eine Baufinanzierung ohne eigenes Kapital.

Je weniger Eigenkapital vorhanden ist, desto höher ist in der Regel der Zinssatz.

Eva Reinhold-Postina, Verband privater Bauherren

Baukredit ohne Eigenkapital im Vergleich: Welche Bank bietet sie an?

Aus diesen Gründen bieten einige Banken eine Vollfinanzierung daher gar nicht erst an. Das Online-Portal „Vergleiche.de“ hat 2023 mehr als 100 Ban­ken, Bauspar­kas­sen und Ver­sicher­er gefragt, ob sie grundsätzlich Baukredite ohne Eigenkapital anbieten. 69 Kreditgeber haben geantwortet: Ein Großteil (78 Prozent) steht der 110-%-Finanzierung offen gegenüber. Für Einkommen und Bonität gelten aber oft höhere Anforderungen als für die 100-%-Finanzierung.

Wo Baukredite ohne Eigenkapital prinzipiell möglich sind:

• Commerzbank
• Deutsche Bank*
• DSL Bank*
• Diverse PSD Banken*

Wir haben oben vier bundesweit aktive Banken genannt, die einen Baukredit ohne Eigenkapital anbieten. Auch regionale Banken sind in der Liste von „Vergleiche.de“ vertreten. Die Daten stammen von April 2023. Grundsätzlich raten Experten, sich für einen Vergleich von Baukrediten einen Finanzierungsvermittler an die Seite zu nehmen – oder sich zumindest eine Beratung einzuholen. Im Unterschied zu einem Vergleich von Baukrediten über den Online-Rechner können die Experten auf eine umfangreichere Datenbank zurückgreifen.

Finanztester raten zu Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur im Ausnahmefall

Rechner vergleichen meist ausschließlich die Zinsen unter Berücksichtigung der Darlehenssumme und der Tilgung. Faktoren wie die Bonität der Kreditnehmer oder eben das Eigenkapital berücksichtigen sie allerdings nicht. Dabei sind beide Kriterien sind für einen Baukredit und die Höhe der Zinsen entscheidend. In Tests von Finanztip, dem Handelsblatt und der Stiftung Warentest konnten sich drei Finanzierungsvermittler behaupten:

1. Dr. Klein*
2. Interhyp*
3. Baufi24*

Auch die Baufinanzierung der ING*, der Sparda Bank Baden-Württemberg und der Hypovereinsbank bekommen gute Bewertungen. Gerade bei Baufinanzierungen ohne Eigenkapital kann eine Beratung durch einen Finanzierungsvermittler sinnvoll sein. Diese können auch die Erfolgsaussichten für eine Vollfinanzierung kalkulieren. Auch Verbraucherzentralen sind gute Anlaufstellen und bieten im Vergleich zu Banken oder Finanzierungsvermittlern eine unabhängige Beratung an.

Finanztip empfiehlt die 110-Prozent-Finanzierung nur dann, wenn wirklich kein weiteres Vermögen zur Verfügung steht und das Einkommen stabil ist.

Baukredit ohne Eigenkapital wird im Allgemeinen teurer

„Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist relativ kompliziert. Da es mehr als eine kreditgebende Bank gibt, sind klare Absprachen und abgestimmte Prozesse besonders wichtig“, heißt es im Fazit der Finanztester. Wer sich trotzdem für eine Vollfinanzierung bei seiner Baufinanzierung entscheidet, sollte sich über die Nachteile bewusst sein. Denn neben der Höhe der Zinsen beeinflusst das in einen Baukredit eingebrachte Kapital auch die Darlehenshöhe und die damit fälligen Zinszahlungen.

Von der Bausparkasse Schwäbisch Hall heißt es: „Je höher jedoch die monatliche Belastung ausfällt, umso größer ist das Risiko, bei unvorhersehbaren Geschehnissen zahlungsunfähig zu werden.“ Das kann zum Beispiel bei einer längeren Arbeitslosigkeit oder einer Krankheit der Fall sein. Noch deutlicher in seinem Fazit zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wird Tarkan Atik von der Dr. Klein-Baufinanzierung gegenüber der ING.

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Fazit zum Baukredit Eigenkapital – möglich, aber kompliziert

„Wer in ständiger Sorge lebt, dass unvorhergesehene Reparaturen oder Anschaffungen anfallen oder er sich während der Laufzeit keine angenehmen Dinge wie einen Urlaub leisten kann, der sollte von dem Vorhaben Abstand nehmen“, so Atik. Der Konsens der Experten geht somit in eine Richtung. Letztlich muss aber jeder selbst entscheiden, ob und welche Baufinanzierung man in Anspruch nimmt. Lukrativ ist sie vor allem für junge Paare, die bisher über wenig bis kein Eigenkapital verfügen.

Unser Fazit: Ein Baukredit ohne Eigenkapital ist prinzipiell möglich – aber kompliziert. Verbraucher müssen mit höheren Zinsen als bei einer 100-Prozent-Finanzierung rechnen und ein stabiles Einkommen vorweisen. Eine Beratung und das Vergleichen mehrerer Angebote sind bei Krediten grundsätzlich sinnvoll. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital sollte man genau hinschauen: Welche Banken kommen überhaupt infrage? Welche Zinsen gelten? Reicht die Sicherheit durch das eigene Einkommen aus?

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Finanzberater, Kreditvermittler oder Verbraucherschützer können bei der Orientierung helfen. Grundsätzlich ist das große Thema Baufinanzierung aber sehr individuell. Denn der Wert der Immobilie, die Bonität der Kreditnehmer, das Einkommen und das eingebrachte Kapital definieren die Konditionen. Auch der Blick auf die Zinsentwicklung lohnt sich. In Niedrigzinsphasen sind Kredite im Allgemeinen günstiger, was sich vor allem bei großen Finanzierungssummen bemerkbar macht.

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