„Bevor ich mit Immobilieninvestments begonnen habe, habe in ein Buch gelesen. Darin stand, dass man seine Ziele mit der Bank besprechen sollte“, erzählt Tobias Bräunig. Damals habe er noch keine einzige Wohnung besessen, dafür aber ein großes Ziel: 100 Wohnungen im privaten Bestand aufzubauen und das ohne Eigenkapital.
Doch sein erster Versuch, diese Vision einer Bank vorzustellen, scheiterte kläglich. „Ich habe mir extra ein rotes Hemd angezogen, um dominant zu wirken und bin zur Bank gegangen“, erinnert sich Bräunig. Die Reaktion des Bankers sei daraufhin ernüchternd gewesen: „Herr Bräunig, diese Art von Vermögensaufbau machen wir nicht. Hier ist die Tür – auf Wiedersehen.“
Mit seiner Firma „Freundeskreis Gruppe“ hat der 34-Jährige den Immobilienkauf ohne Eigenkapital zum Geschäftsmodell gemacht.
Inzwischen verzeichnet er über 300 Mieteingänge – nachgewiesen durch eine Bestätigung, die unser Redaktion vorliegt. Er erzählt, wie er das geschafft hat, welche Tipps er zum Immobilienkauf mit 100-Prozent-Finanzierungen hat und unter welchen Voraussetzungen es bei ihm möglich war.
Über Tobias Bräuning
Tobias Bräuning ist ausgebildeter Mediengestalter und seit 2019 Gründer sowie Inhaber der „Freundeskreis Gruppe“. Mit der Immobilien-Community verfolgt er das Ziel, Immobilien als zentralen Baustein der Altersvorsorge für möglichst viele Menschen in Deutschland zugänglich zu machen.
Hauskauf ohne Eigenkapital: So hat Bräunig den Einstieg geschafft
Ursprünglich hatte Bräunig einen anderen Karriereweg eingeschlagen. Als ausgebildeter Mediengestalter war er gleichzeitig als Leistungssportler im Thaiboxen aktiv und nahm weltweit an Wettkämpfen teil. Sein Ziel: Weltmeister werden – was er 2012 auch schaffte. Rückblickend erkannte er, dass die Werte, die er im Sport gelernt hatte – Resilienz, Umgang mit Niederlagen und der unbedingte Wille zum Erfolg – ihn später als Unternehmer weiterbringen würden.
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Nachdem er seine sportlichen Ziele erreicht hatte, wagte er 2013 den Schritt in die Immobilienwelt und kaufte seine erste Wohnung für 180.000 Euro. „Damals dachte ich: Oh Gott, jetzt habe ich eine Wohnung gekauft und stehe mit 180.000 Euro in der Kreide. Ein Jahr später wollte ich ein Haus kaufen und war überzeugt, dass ich wegen der Schulden keinen neuen Kredit mehr bekomme“, erzählt er. Ihm war damals noch nicht bewusst, dass es sich dabei um vermögensbildende Verbindlichkeiten handelte. Also habe er die Wohnung wieder verkauft – ein klassischer Anfängerfehler, wie er heute weiß. „Ich musste sogar eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, was die Sache noch ärgerlicher machte.“
Ohne Eigenkapital zur Immobilie: Diese Taktik hat bei ihm funktioniert
Zu Beginn stehen viele Immobilieninvestoren vor einem Problem: zu wenig, oder gar kein Eigenkapital zu besitzen. „Eigenkapital kommt erst im Laufe der Zeit, wenn man sich Vermögen aufbaut – sei es im Angestelltenverhältnis oder als Unternehmer“, weiß Bräunig. Ihm wurde bewusst: Wenn er sein Eigenkapital bereits bei der ersten Immobilie einsetzt, würde sie bei den kommenden Käufen fehlen. „Wenn ich der Bank kein Eigenkapital vorweisen kann, sinkt meine Bonität und ohne Bonität bekomme ich keine Finanzierung mehr“, sagt er.
Sein Ziel war es, das Eigenkapital, das er hatte, bei sich zu behalten. „Ich zeigte der Bank, dass Eigenkapital vorhanden war, verpflichtete aber den Verkäufer laut notariellem Kaufvertrag, die Kaufnebenkosten zu übernehmen. So finanzierte mir die Bank nur den Kaufpreis, während die Kaufnebenkosten vom Verkäufer getragen wurden – eine Praxis, die für Banken völlig üblich ist und mit der ich anfangs oft gearbeitet habe“, erklärt Bräuning.
Während der Niedrigzinsphase sei es ihm zudem möglich gewesen, Immobilienfinanzierungen über 110 Prozent zu erhalten – also Kaufpreis plus Kaufnebenkosten – sofern der Objektwert, die Bonität und die Mieteinnahmen das hergaben.
Was ist rollierendes Eigenkapital – und wie nutzt man es richtig?
„Zudem habe ich oft mit rollierendem Eigenkapital gearbeitet“, sagt Bräunig. Dabei stellt die finanzierende Bank einen Kredit bereit, während der verbleibende Betrag auf einem verpfändeten Konto hinterlegt wird. Mit jeder Tilgung des Kredits reduziert sich der offene Restbetrag. Sobald das getilgte Darlehen dem ursprünglich eingebrachten Eigenkapital entspricht, gibt die Bank dieses frei – und es kann für die nächste Immobilienfinanzierung genutzt werden.
Durch diesen Mechanismus lässt sich das Eigenkapital häufig schon nach wenigen Jahren erneut investieren. Nach der Refinanzierung steht es direkt für ein neues Objekt zur Verfügung, sodass es schrittweise als Sicherheit für verschiedene Immobilien eingesetzt werden kann. „Das hatte Vorteile für beide Seiten: Ich konnte weiter investieren, während die Bank in der Risikophase eine Sicherheit hatte“, erklärt Bräunig. Zudem profitierte die Bank von höheren Zinseinnahmen, da sie den gesamten Kaufpreis finanzierte. Dadurch ließ sich mit den Banken oft eine Vereinbarung über die Nutzung des rollierenden Eigenkapitals treffen.
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Ein weiterer Tipp, um eine passende Finanzierung zu finden: hartnäckig bleiben. „Viele denken, dass eine Absage von einer Volksbank oder Sparkasse bedeutet, dass alle Banken in Deutschland gleich entscheiden. Doch es gibt über 1000 Banken, und jede trifft ihre eigenen Entscheidungen“, sagt Bräunig. Seine Erkenntnis: Banken verdienen Geld mit Kreditvergaben. Wenn eine Bank ablehnt, heißt das nicht, dass eine andere Bank nicht interessiert ist.
Vollfinanzierung beim Immobilienkauf: Diese Kriterien sind entscheidend
Auch in der aktuellen Zinsphase seien 100-Prozent-Finanzierungen möglich, sofern die Bonität und der Objektwert passen, ist Bräunig überzeugt. „Mit einem notariellen Kaufvertrag kann man den Verkäufer verpflichten, die Kaufnebenkosten zu übernehmen“, erklärt er.
Dennoch sollten Investoren bestimmte Voraussetzungen erfüllen:
- Ein Nettoeinkommen von mindestens 2500 Euro
- Eine saubere Schufa
- Ein unbefristeter Arbeitsvertrag
- Eigenkapital im fünfstelligen Bereich, auch wenn es nicht eingesetzt wird
Diese Faktoren seien entscheidend, um das Vertrauen der Bank zu gewinnen und eine Finanzierung zu sichern.
100-Prozent-Finanzierung: Diese Risiken gibt es
Gleichzeitig birgt eine Immobilienfinanzierung auch Risiken. Wichtig sei es, auf eine gute Objektsubstanz zu achten, in nachhaltige Standorte zu investieren und bonitätsstarke Mieter auszuwählen. „Fallen die Mieteinnahmen aus, muss der Kredit trotzdem bedient werden“, betont Bräunig.
Auch das Thema Anschlussfinanzierung sollte nicht unterschätzt werden. „Die Zinswende hat gezeigt, warum ich kein Fan von variablen Zinsen bin“, sagt er. „Wer seine Zinsen für zehn Jahre festschreibt und zudem mit einem Tilgungsbaustein arbeitet, kann vergleichsweise entspannt bleiben – unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt.“
Selbstverständlich kann das Timing auch mal schlecht sein und die Anschlussfinanzierung gerade dann fällig, wenn die Bauzinsen steigen. Wichtig sei dann laut Bräunig, dass man während der ersten zehn Jahre der Zinsbindung die gesetzlichen Möglichkeiten zur Mietanpassung genutzt hat. „Je nach Standort kann man alle drei Jahre um 15 Prozent oder 20 Prozent erhöhen. Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen nach zehn Jahren deutlich höher sind als zu Beginn. Gleichzeitig wird das Darlehen kontinuierlich getilgt, und die Inflation arbeitet zusätzlich in die eigene Richtung.“
Falls es dennoch zu finanziellen Engpässen kommt, könne man immer noch verkaufen: „Nach zehn Jahren kann eine Immobilie steuerfrei verkauft werden. Wer an einem guten Standort investiert hat, kann so hohe Gewinne erzielen“, sagt Bräunig.
Bitte beachten:
Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.
Immobilieninvestments: Simple Regel zeigt, ob sich der Kauf lohnt
„Erstkäufer sollten keine Luxuswohnung in der Münchener Maximilianstraße oder im Frankfurter Westend kaufen, sondern eine bezahlbare Immobilie – idealerweise zwischen 100.000 und 280.000 Euro“, erklärt er. Besonders attraktiv seien Immobilien im Speckgürtel großer Städte. Ein Beispiel: Mönchengladbach – die Stadt profitiere von der Nähe zu Düsseldorf, wo Wohnraum teurer ist. Sein Tipp für jeden angehenden Investor: „Investiere dort, wo die Bevölkerung stabil oder wachsend ist.“ Plattformen wie wegweiser-kommune.de können dabei helfen, Regionen mit negativen Trends zu meiden.
Ein klassischer Fehler seien zudem emotionale Entscheidungen. „Am Anfang habe ich mir vorgestellt, selbst in der Wohnung zu leben – das war ein Fehler.“ Stattdessen gehe es um eine simple Regel: Solange der Mietpreis passt und sich die Immobilie rechnet, ist es ein gutes Investment.
