Steigende Immobilienpreise, hohe Nebenkosten und strenge Kreditvorgaben machen den Traum vom Eigenheim zur Herausforderung. Schwer wird es besonders dann, wenn kein oder kaum Eigenkapital vorhanden ist. Die meisten Banken erwarten bei einer Baufinanzierung einen Eigenanteil von mindestens 10 bis 20 Prozent der Kaufsumme. Doch kann man ein Haus auch ohne Eigenkapital kaufen? Grundsätzlich schon, sagen Experten. Eine Vollfinanzierung lohnt sich allerdings nur in seltenen Fällen.

Eigenkapital beim Immobilienkauf: Was zählt alles dazu?

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Beim Hauskauf spielt das Eigenkapital eine entscheidende Rolle. Es beeinflusst maßgeblich, zu welchen Konditionen eine Baufinanzierung möglich ist. Je mehr Eigenkapital Kreditinteressierte einbringen, desto niedriger fallen in der Regel die Bauzinsen für ihren Immobilienkauf aus.

Zum Eigenkapital gehört allerdings nicht nur Bargeld. Als Eigenkapital gelten finanzielle Mittel, die aus eigener Kraft zur Finanzierung beigesteuert werden. Dazu können gehören:

• Bargeld, sowie Guthaben auf Tagesgeld- und Girokonten
• Eigenanteile aus bestehenden Bausparverträgen
• Rückkaufswerte von Lebensversicherungen
• veräußerbare Wertpapiere, wie Aktien oder ETFs
• Belastungsfreie Immobilien oder Grundstücke, die als Sicherheit dienen können

Bringen Kreditnehmer kein oder nur sehr wenig Eigenkapital ein, steigen nicht nur die Anforderungen an Bonität und Einkommen, sondern auch die Zinskosten. Trotzdem gibt es Finanzierungslösungen, bei denen Käufer mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital ins Eigenheim kommen: sogenannte 100- oder sogar 110-Prozent-Finanzierungen.

100-Prozent- oder 110-Prozent-Finanzierung? Das ist der Unterschied

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung stellt die Bank den kompletten Kaufpreis der Immobilie bereit. Die Kaufnebenkosten, etwa Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchkosten, müssen Käufer jedoch selbst zahlen. Noch weiter geht die 110-Prozent-Finanzierung, auch als Vollfinanzierung bezeichnet. Hier bezahlt der Finanzdienstleister nicht nur die Immobilie, sondern auch sämtliche Kaufnebenkosten über das Darlehen.

Die 110-Prozent-Finanzierung klingt für viele attraktiv, ist in der Praxis aber deutlich schwerer umzusetzen. Denn die Anforderungen der Banken an solche Finanzierungen sind hoch. Einige Kreditinstitute schließen eine Vollfinanzierung grundsätzlich aus. Die Direktbank ING etwa erklärt auf Anfrage: „Wir bieten Baufinanzierungen bis maximal 95 Prozent Auslauf an.“

„Zusätzlich zu den Erwerbsnebenkosten erwarten wir eine weitere Eigenkapitalbeteiligung“, erklärt ein Sprecher der Bank. „Dies dient auch zur zusätzlichen Sicherheit, sodass bei einem möglichen Verkauf der Immobilie mit Wertverlust der Kredit zurückgezahlt werden kann.“ Das bedeutet: Käufer müssen einen Teil der Finanzierung aus eigener Tasche zahlen, also zum Beispiel durch Ersparnisse. Je höher dieser Anteil, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Welche Banken Vollfinanzierungen anbieten, zeigt ein Vergleich von Stiftung Warentest.

Voraussetzungen für die Vollfinanzierung: Expertin gibt nützlichen Tipp

Ohne Eigenkapital müssen Kreditnehmer dem Finanzdienstleister anderweitig eine Sicherheit garantieren. Vor allem auf einen Punkt schauen Banken besonders: eine sehr gute Bonität. Sie prüfen genau, ob die monatliche Belastung langfristig tragbar ist und wie stabil die Einkommensverhältnisse sind.

„Eine hohe Bonität ist zwingend notwendig“, betont Oliver Kohnen, Geschäftsführer der Baufi24-Gruppe. „Die Einkommensverhältnisse müssen stabil sein und die Verschuldung des Kreditnehmers muss für die Bank akzeptabel niedrig sein.“ Auch die Immobilie selbst spielt bei der Entscheidung eine Rolle. „Wenn die zu finanzierende Immobilie qualitativ hochwertig ist und sich in einer Top-Lage befindet, kann dies zusätzlich hilfreich sein“, sagt Kohnen. Die Bank sehe das Objekt dann als Sicherheit.

Gut zu wissen: Sie sind auf der Suche nach einer Baufinanzierung? Unser Baufinanzierungsrechner kann helfen, die besten Konditionen zu finden.

Mit anderen Worten: Eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung wird nur dann gewährt, wenn das Gesamtpaket stimmt – von der finanziellen Situation bis hin zur Immobilie. Rebecca Scheidler, Geschäftsführerin von Engel & Völkers Finance, rät, zumindest die Kaufnebenkosten selbst zu zahlen: „Das kann das Risiko senken und die Konditionen verbessern“, so die Finanz-Expertin.

Finanzierung ohne Eigenkapital: In diesen Fällen sinnvoll

Eine Vollfinanzierung geht in der Regel mit einer größeren Last einher. Diese spiegelt sich in höheren Darlehenssummen, mehr Zinsen und einer längeren Laufzeit wider. Das kann zur Belastung werden, wenn sich die persönliche Lebenssituation ändert. „Gesundheit und Arbeitsplatz sind die zentralen Risiken bei einer 110-Prozent-Finanzierung“, bestätigt Kohnen. „Davon hängt im Zweifel ab, ob man den Kredit zurückzahlen kann“, so der Baufinanzierungsexperte.

Gesundheit und Arbeitsplatz sind die zentralen Risiken bei einer 110-Prozent-Finanzierung.

Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24

Neben der persönlichen Absicherung spielt auch der Kredit-Zins eine Rolle: Für Vollfinanzierungen berechnen Banken oft einen Aufschlag. „Zuletzt haben wir Durchschnittswerte von circa 0,50 Prozentpunkten gesehen“, sagt Kohnen. Wer vorsorgen wolle, könne sich die Konditionen für die Anschlussfinanzierung frühzeitig über ein sogenanntes Forward-Darlehen sichern und sich so gegen steigende Zinsen absichern. Mit unserem Kredit-Zinsen-Ticker können Sie über aktuelle Entwicklungen auf dem Laufenden bleiben.

Was ist ein Forward Darlehen?

Wenn Ihre aktuelle Baufinanzierung in den kommenden Monaten oder Jahren ausläuft und Sie bereits wissen, dass eine Anschlussfinanzierung notwendig wird, können Sie mit einem Forward-Darlehen schon jetzt einen Kreditvertrag abschließen. So sichern Sie sich den heutigen Zinssatz – auch wenn das Darlehen erst in 6, 12 oder 24 Monaten ausgezahlt wird.

Vorteilhaft kann die 110-Prozent-Finanzierung zum Beispiel sein, wenn die Miete höher wäre als die Monatsrate oder wenn Käufer ihr übriges Kapital gewinnbringender anlegen möchten. Auch Kapitalanleger, die vermieten und keine Eigenmittel binden wollen, profitieren mitunter von dem Modell – vorausgesetzt, die Mieteinnahmen decken die laufenden Kosten.

Dennoch gilt: Die Vollfinanzierung ist keine Einsteigerlösung. Wer sie in Betracht zieht, sollte seine Rückzahlungsfähigkeit realistisch einschätzen und sich bewusst sein, dass Banken solche Kredite sehr genau prüfen.

Rechenbeispiel: Kann ich mir ein Haus ohne Eigenkapital leisten?

Ein Rechenbeispiel der ING, macht deutlich, wie sich eine Vollfinanzierung auf die Zinskosten auswirken kann: Ein Paar kauft eine Immobilie zum Preis von 300.000 Euro. Bei einer Finanzierung von 90 Prozent – also 270.000 Euro Kredit – liegt der Zinssatz bei 3,49 Prozent. Deckt das Paar hingegen den gesamten Kaufpreis über ein Darlehen ab (100-Prozent-Finanzierung), steigt der Zinssatz auf 3,63 Prozent. Für die zusätzlich aufgenommenen 30.000 Euro bedeutet das über eine Laufzeit von 15 Jahren zusätzliche Zinskosten von rund 15.000 Euro.

Wann eine 100-Prozent-Finanzierung funktionieren kann, zeigt ein anderes Beispiel: Ein junges Paar, beide Ende 20, verfügt über stabile Einkommen und erwartet Gehaltssteigerungen. Das Wunschhaus kostet 350.000 Euro, das vorhandene Eigenkapital deckt lediglich die Kaufnebenkosten. Das Paar benötigt eine 100-Prozent-Finanzierung, die Bank finanziert den vollständigen Kaufpreis. Das Paar zahlt monatlich 1900 Euro, die Immobilie ist nach 22 Jahren schuldenfrei. Unser Baufinanzierungsvergleich kann helfen, den passenden Anbieter für Ihr Vorhaben zu finden.

Vollfinanzierungen sind also grundsätzlich möglich. Die Rechnung verdeutlicht aber auch: Die monatliche Belastung ist vergleichsweise hoch. Eine solche Finanzierung setzt voraus, dass das Einkommen nicht nur sicher, sondern auch ausreichend hoch ist. Die Kreditrate sollte nicht zu großen Einschränkungen im Alltag führen oder an anderer Stelle zu Abstrichen zwingen.

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Hauskauf ohne Eigenkapital: Profi verrät Erfahrungswerte

Wer über ein sicheres und vergleichsweise hohes Einkommen verfügt, schuldenfrei ist und eine Immobilie in guter Lage erwerben möchte, kann mit einer 100- oder sogar 110-Prozent-Finanzierung unter bestimmten Voraussetzungen erfolgreich sein. Doch laut Kohnen handelt es sich dabei eher um Ausnahmen: „110-Prozent-Finanzierungen sind eher selten“, sagt er. „Bei Baufi24 haben 2024 circa vier Prozent der Kunden eine solche Finanzierung abgeschlossen.“ Die durchschnittliche Kreditsumme habe dabei bei etwa 380.000 Euro gelegen.

Eine generelle Empfehlung für Vollfinanzierungen spricht Kohnen nicht aus: „Nur in den Fällen, bei denen man davon ausgehen kann, dass sich die Kreditnehmer und die finanzierende Bank damit wohlfühlen und die Immobilienfinanzierung mit hoher Wahrscheinlichkeit in einer absehbaren Zeit getilgt wird“, sagt er. Im Normalfall empfiehlt Kohnen eine Finanzierung mit 15 bis 25 Prozent Eigenkapital.

Auch Rebecca Scheidler betont, dass eine 110-Prozent-Finanzierung nur mit einem gut durchdachten Plan sinnvoll sei: „Wer eine 110-Prozent-Finanzierung anstrebt, braucht eine fundierte Finanzierungsstrategie und sollte sich umfassend im Vorfeld beraten lassen“, sagt sie. Bankenunabhängige Finanzierungsvermittler helfen bei der Suche nach langfristig passende Angeboten und beraten Kreditinteressierte individuell. Kreditvermittler wie Engel & Völkers Finance, Baufi24*, Interhyp* oder Dr. Klein* können neben der Hausbank daher zu den ersten Anlaufstellen gehören.

Bitte beachten:

Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.