• Wie der Baufinanzierungsrechner funktioniert und warum sich ein Vergleich lohnt
  • Beleihung, Tilgung, Laufzeit: Diese Stellschrauben entscheiden über Ihre Konditionen
  • Mit wenigen Klicks zum besten Angebot? Welche Grenzen der Rechner hat, erfahren Sie hier

Viele träumen von der eigenen Immobilie. Doch die Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung kann eine Herausforderung sein – besonders, wenn Sie sich dafür die besten Konditionen sichern wollen. Ein Finanzierungsrechner hilft, Angebote zu vergleichen.

Mit dem Finanzierungsrechner zum Immobilienkredit

Unser Vergleichsrechner ermittelt automatisch die passenden Angebote und sortiert diese nach den günstigsten Raten: Geben Sie rechts oben Ihr gewünschtes Nettodarlehen ein und wählen Sie im Anschluss die gewünschte Kreditlaufzeit. Zudem können Sie Postleitzahl, Beleihung und Tilgung auswählen. Der Rechner analysiert automatisch die besten Angebote und sortiert sie nach den günstigsten Raten.

In wenigen Klicks zum Zinsvergleich: So funktioniert der Immobilienrechner

Mit unserem Rechner können Sie die Top-Konditionen für eine Immobilienfinanzierung finden. So funktioniert er:

1. Das richtige Nettodarlehen für Ihre Finanzierung festlegen

Zuerst sollten Sie überlegen, wie viel Geld Sie insgesamt für Ihr Vorhaben benötigen. So ermitteln Sie die Summe für Ihr Nettodarlehen. Dabei wichtig: das eigene Budget prüfen und genau abwägen. Ein Haushaltsbuch kann helfen, um die eigenen Einnahmen und Ausgaben zu kennen.

2. Kreditlaufzeit des Immobilienkredits festlegen

Haben Sie die sich auf eine Nettodarlehenssumme festgelegt, sollten Sie Ihre gewünschte Kreditlaufzeit ermitteln. Wählen Sie diese so, dass die monatlichen Raten finanziell für Sie tragbar sind. Die Kreditlaufzeit kann bei unserem Rechner maximal 25 Jahre betragen.

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3. Mit Ihrer Postleitzahl zu genaueren Ergebnissen

Danach tragen Sie die Postleitzahl des Ortes ein, indem Sie Ihre Immobilie bauen oder kaufen möchten. Die Postleitzahl ist bei der Immobilienfinanzierung relevant, weil sie Einfluss auf unterschiedliche Faktoren hat: etwa den Immobilienwert, die regionale Marktlage, mögliche Förderprogramme und die Höhe der Grundsteuer. Banken und Finanzierungsinstitute berücksichtigen die Lage einer Immobilie, um das Risiko und die Werthaltigkeit des Objekts besser einschätzen zu können.

4. Immobilienfinanzierung: Wie hoch sollte der Beleihungsauslauf sein?

Danach bestimmen Sie die Beleihung. Diese bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert der Immobilie, den die Bank als Sicherheit für das Darlehen heranzieht. Ein Beispiel: Bei einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent finanziert die Bank 80 Prozent des Wertes. Sie benötigen also mindestens 20 Prozent Eigenkapital.

Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto bessere Konditionen erhalten Sie, weil das Risiko für die Bank geringer ist. Eine hohe Beleihung kann hingegen zu höheren Zinsen führen.

5. Tilgung beim Immobilienkredit: Wie viel ist sinnvoll?

Bei der Suche nach der günstigsten Finanzierung lohnt es sich, die Konditionen mehrerer Anbieter genau zu vergleichen. (Archivbild).
Bauzinsen 2025: So steht es derzeit um die Konditionen für Immobilienkäufer.© picture alliance / dpa-tmn | Andrea Warnecke

Als letztes wählen Sie die Tilgung. Sie legt fest, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen und wie hoch die monatliche Belastung sein wird. Ein Beispiel: Eine Tilgung von zwei Prozent bedeutet, dass Sie jährlich zwei Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme zurückzahlen. Die Höhe der Tilgung beeinflusst die Gesamtlaufzeit des Kredits und die Zinskosten. Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.

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Grundsätzlich zu beachten: Kein Rechner bietet eine vollständige Markttransparenz. Daher ist die Nutzung unterschiedlicher Anbieter sinnvoll. Ebenfalls können Sie sich auf Vergleichsseiten wie Check24 oder Verivox umsehen. Auf diese Weise bekommen Sie eine breitere Auswahl an Angeboten.

Bitte beachten:

Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.

Häufig gestellte Fragen rund um die Immobilienfinanzierung (FAQ)

1. Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist ein Darlehen, das für den Kauf, Bau oder die Renovierung einer Immobilie genutzt wird. Es wird meist über mehrere Jahrzehnte zurückgezahlt.

2. Was versteht man unter Immobilienkreditzinsen beziehungsweise Bauzinsen?

Der Immobilienkreditzins oder Bauzins ist der Zinssatz, den Banken für eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit berechnen. Er gibt an, wie viel Zinsen ein Kreditnehmer für das geliehene Geld zahlen muss.

3. Wie hoch sind die aktuellen Zinsen für einen Immobilienkredit?

Die Zinsen hängen von der Marktlage und Ihrer Bonität ab. Aktuell liegen Zinsangebote zwischen drei bis fünf Prozent, je nach Laufzeit und Eigenkapital. In unserem Kredit-Zinsen-Ticker finden Sie die aktuellen Konditionen.

4. Wie hoch ist der aktuelle Zins für einen 10-jährigen Immobilienkredit?

Die Zinsen, für einen Immobilienkredit schwanken, sind jedoch seit Anfang März rasant gestiegen. Derzeit liegen die Top-Zinsen laut dem Finanzierungsvermittler Dr. Klein zwischen 3,09 bis 3,93 Prozent (Stand: 04.06.2025, effektiver Jahreszins).

5. Welche Darlehensarten gibt es?

Die vier Finanzierungsarten gibt es auch hier im Überblick.

6. Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Immobilienfinanzierung einbringen?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Zinssätze. „Eine gute Faustregel ist, neben den Kaufnebenkosten zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Damit erreicht man eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent oder 90 Prozent, was in der Regel zu attraktiveren Konditionen führt“, sagt Daniel Fersch Spezialist für Baufinanzierung und Ratenkredit bei Dr. Klein.

7. Wie hoch sind die Zinsen bei einer 100-Prozent-Immobilienfinanzierung?

​Eine 100-Prozent-Immobilienfinanzierung, auch Vollfinanzierung genannt, bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis einer Immobilie durch ein Darlehen abgedeckt wird, ohne dass Eigenkapital eingebracht wird. In vielen Fällen werden auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision mitfinanziert, was als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet wird. ​

Bei einer Vollfinanzierung tragen die Banken ein höheres Risiko, da kein Eigenkapital als Sicherheit vorhanden ist. Dieses erhöhte Risiko führt in der Regel zu höheren Zinssätzen im Vergleich zu Finanzierungen mit Eigenkapital. Aktuell liegen die Zinssätze für Baufinanzierungen laut Dr. Klein zwischen 3,32 und 3,98 Prozent (Stand: 14. März 2025). Bei einer Vollfinanzierung ist es wahrscheinlich, dass der Zinssatz am oberen Ende dieser Spanne liegt oder sogar darüber hinausgeht, abhängig von Faktoren wie Bonität, Einkommen und dem Wert der Immobilie.​

8. Was prüft die Bank bei einer Immobilienfinanzierung?

  • Bonität – Kreditwürdigkeit des Antragstellers (Einkommen, Schufa, bestehende Schulden).
  • Finanzierungszweck – Handelt es sich um einen Kauf, Bau, Modernisierung, Anschlussfinanzierung, Eigenheim oder Kapitalanlage.
  • Eigenkapital – Wie viel eigenes Geld eingebracht wird.
  • Objektwert – Marktwert der Immobilie als Sicherheit.
  • Beruf und Stabilität – Sicheres und langfristiges Einkommen.

9. Wie lange sollte die Zinsbindung bei einer Immobilienfinanzierung sein?

„Die typische Zinsbindung beträgt zehn Jahre – das ist auch die Laufzeit, für die meist die besten Konditionen angeboten werden“, erklärt Fersch. Die meisten Kunden wählen seiner Erfahrung nach eine Zinsbindung zwischen zehn und 20 Jahren, je nach individueller Strategie und Risikobereitschaft. Hier erfahren Sie außerdem, welchen Richtwert es bei der Zinsbindung gibt.

10. Immobilienfinanzierung: Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens in der Baufinanzierung. Sie stellt den Teil der monatlichen Rate dar, mit dem das Darlehen tatsächlich zurückgeführt wird – im Gegensatz zu den Zinsen, die an die Bank gezahlt werden. Sebastian Schick von der Finanzplattform biallo.de rät, bei der aktuellen Zinslage eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent zu wählen – besser seien allerdings 2,5 bis 3 Prozent. Eine Beispielrechnung zeigt die richtige Balance bei der Tilgung.

11. Was ist die Beleihung bei einer Immobilienfinanzierung?

Die Beleihung bei der Immobilienfinanzierung bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert der Immobilie, den die Bank als Sicherheit für das Darlehen heranzieht. Eine 80%-Beleihung bedeutet also, dass sich die maximale Höhe des Immobilienkredites auf bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes beläuft. Somit müssen Kreditnehmende mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen.

12. Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung. Entweder verlängern Sie bei der aktuellen Bank oder wechseln zu einem besseren Anbieter.