- Die Zinsbindung ist maßgeblich für die Höhe der Bauzinsen und damit die Gesamtkosten einer Finanzierung
- Gängige Zinsbindungen sind fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre
- In einer Baufinanzierung mit mehr als 10 Jahren Zinsbindung gilt eine Soderregelung
Wie lange die Zinsen festschreiben – 10, 15 oder 20 Jahre? Die Zinsbindung ist ein Schlüsselfaktor bei der Baufinanzierung. Denn sie beeinflusst die Gesamtkosten der Finanzierung erheblich. Doch welche Laufzeit ist die passende? Das hängt von der persönlichen Finanzsituation ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht – wohl aber wichtige Kriterien, die bei der Entscheidung helfen.
Warum eine kürzere Zinsbindung in der Baufinanzierung sinnvoll sein kann
Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln empfiehlt in seiner Prognose der Bauzinsen 2025, nicht zu lange mit einer Baufinanzierung zu warten. Stattdessen kann ein Teil der Finanzierung mit einer kürzeren Zinsbindung abgeschlossen. Der Grund: Niemand kann verlässlich vorhersagen, wie sich die Bauzinsen in den nächsten 10 oder 15 Jahren entwickeln werden.
Wer eine kürzere Zinsbindung wählt, sollte aber bedenken, dass die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung auch ansteigen könnten. Dies kann dazu führen, dass die Baufinanzierung am Ende teurer wird als geplant. Der Finanzratgeber Finanztip empfiehlt daher, die Zinsbindung stets im Zusammenhang mit der Kreditlaufzeit zu betrachten.
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Für ein Paar, das eine Immobilie über 28 Jahre finanziert, könnte zum Beispiel eine Zinsbindung von zehn bis 15 Jahren sinnvoll sein – vorausgesetzt, es sind keine besonderen Umstände absehbar: So können ein absehbares Erbe oder Geld aus einem Immobilien- oder Wertpapierverkauf in die Kredittilgung fließen. Dadurch sinken die Restschulden deutlich und das zusätzliche Risiko einer kürzeren Zinsbindung fällt weniger ins Gewicht.
Was ist die Zinsbindung?
Die Zinsbindung ist ein zentraler Begriff in der Baufinanzierung. Sie legt fest, wie lange der Zinssatz für einen Baukredit unverändert bleibt. Meist können Kreditnehmer zwischen Laufzeiten von fünf bis 30 Jahren wählen. Solange eine Zinsbindung greift, bleibt die zu zahlende monatliche Rate konstant. Das schützt vor steigenden Zinsen – birgt zugleich aber auch das Risiko, bei sinkenden Zinsen gebunden zu bleiben.
Ein Vorteil der kürzeren Zinsbindung ist, dass die Bauzinsen in der Regel niedriger sind. Das Prinzip ähnelt dem von Festgeldanlagen: Auch hier werden kurze Laufzeiten aktuell oft besser verzinst als längere.
Zinsbindung für die Baufinanzierung: 5 Fragen können bei der Wahl helfen
- Wären Sie dazu bereit, das Risiko höherer Zinsen bei einer späteren Anschlussfinanzierung einzugehen?
- Wie groß ist die Differenz zwischen der längeren und der kürzen Zinsbindung?
- Für wie lange ist die Baufinanzierung ausgelegt und wie ist die Zinsentwicklung in diesem Zeitraum einzuschätzen?
- Erwarten Sie besondere Umstände wie ein absehbares Erbe, die eine kurze Zinsbindung begünstigen?
- Wie lange soll eine Baufinanzierung insgesamt laufen? Dabei gilt: Wer lange finanziert, profitiert eher von einer längeren Zinsbindung.
Je mehr Zinssicherheit eine Bank gewährleisten muss, desto besser lässt sie sich das auch bezahlen. Wer spekuliert und eine kurze Zinsbindung von fünf bis zehn Jahren vereinbart, profitiert dagegen von niedrigeren Zinsen. Die Baufinanzierung der 1822direkt gibt es bei einer fünfjährigen Zinsbindung zum Beispiel schon ab knapp unter drei Prozent effektivem Jahreszins.
Wer die Zinsen so knapp kalkuliert, sollte allerdings sicherstellen, dass er bei einer Anschlussfinanzierung auch höhere Tilgung stemmen kann. Lange Zinsbindungen von 20 Jahren und mehr bieten mehr Sicherheit, gehen aber auch mit höheren Bauzinsen einher. Das ist vor allem dann ärgerlich, wenn die Zinsen innerhalb der Laufzeit sinken und eine neue Finanzierung zu deutlich besseren Konditionen erhältlich wäre.
Zinsbindung über 10 Jahre: Sonderregel für Kündigung kennen
Laut Finanztip gibt es aber gerade bei Baukrediten mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren einen entscheidenden Vorteil: Kreditnehmer haben das Recht, ihren Baukredit ganz oder teilweise zu kündigen. Nach zehn Jahren können sie dies mit einer Frist von sechs Monaten tun. Dieser Vorteil ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Paragraf 489 festgelegt.
Dieser Vorteil bleibt auch nach zehn Jahren bestehen. Wenn jemand beispielsweise einen 20-jährigen Kreditvertrag hat und nach 16 Jahren im Lotto gewinnt, kann er den Kreditvertrag ohne zusätzliche Kosten kündigen. Das kann besonders dann vorteilhaft sein, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind.
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Zinsbindung in der Beratung: Finanzratgeber rät zu Kreditvermittlern
Grundsätzlich sollte die Wahl der richtigen Zinsbindung immer Teil eines Beratungsgesprächs sein. Die Hausbank kann ein erster Ansprechpartner sein. Finanzratgeber wie Finanztest und Finanztip empfehlen jedoch auch, sich an Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein*, Interhyp* oder Baufi24* zu wenden.
Diese Vermittler bieten keine eigenen Baufinanzierungen an, helfen aber vor Ort dabei, die finanzielle Situation zu analysieren und passende Angebote auszuwählen.
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Der größte Vorteil der Vermittler für Baufinanzierungen ist, dass sie mit Hunderten Partnerbanken kooperieren. Damit bieten sie einen Vergleich, den Einzelpersonen nicht abbilden könnte. Die Vermittler können ein Kreditangebot zudem für unterschiedliche Laufzeiten und Zinsbindungen durchrechnen. So können Kunden auf den Cent genau sehen, wie sich ein Jahr Zinsbindung mehr oder weniger in den Gesamtkosten niederschlägt.
Kurze oder lange Zinsbindung? Die Vor- und Nachteile
Die Zinsbindung ist neben der Darlehenshöhe, der Laufzeit und der monatlichen Tilgung ein wesentlicher Kostenfaktor bei der Baufinanzierung. Eine pauschale Empfehlung für die optimale Dauer gibt es nicht.
Eine Zinsbindung von fünf Jahren ist knapp bemessen. Ein Zeitraum von 20 Jahren und mehr ist wiederum lang – dafür können Kreditnehmende nach Ablauf von zehn Jahren ohne zusätzliche Kosten kündigen. Vorher kann eine Bank für einen vorzeitigen Ausstieg Gebühren berechnen.
Oft werden daher Zinsbindungen von 10 bis 15 Jahren als Richtwert genannt. Viele Banken gehen in Fünfer-Schritten, grundsätzlich sind Zinsbindungen aber flexibel und können auch 9 oder 16 Jahre lang sein.
Unser Fazit zur Zinsbindung in der Baufinanzierung
Eine kurze Zinsbindung bietet niedrigere Zinsen, aber weniger Planungssicherheit. Eine lange Zinsbindung sorgt für mehr Planbarkeit, schränkt jedoch die Flexibilität ein. Ein Mittelweg kann eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren sein. Dies ist jedoch nur ein Richtwert, der an die individuellen Bedürfnisse und finanziellen Umstände angepasst werden sollte.
Wie so oft bei Finanzierungen gilt: Risikofreudige können profitieren, riskieren aber auch Verluste. Die Wahl der Zinsbindung hängt daher nicht nur von den Rahmenbedingungen ab, sondern auch von der persönlichen Risikobereitschaft.
Wer bereit ist, eine Anschlussfinanzierung möglicherweise zu einem höheren Zinssatz abzuschließen, kann von einer kürzeren Zinsbindung profitieren. Diese Entscheidung sollte jedoch individuell abgewogen werden. Unser Tipp: Denken Sie bereits vor einem Beratungsgespräch gründlich über die passende Zinsbindung nach.
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