Der Iran-Krieg treibt die Bauzinsen derzeit nach oben. Für viele Kaufinteressenten stellt sich damit die drängende Frage: Jetzt noch eine Immobilienfinanzierung sichern oder auf eine Entspannung am Zinsmarkt hoffen? Zwei Finanzierungsexperten erklären, welche Fehler Kreditnehmer in dieser unsicheren Phase unbedingt vermeiden sollten.

Bauzinsen steigen: Geringere Tilgung senkt kurzfristig die Monatsrate

„Steigende Bauzinsen lassen die Monatsraten für Immobilienfinanzierungen teurer werden“, erklärt Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat des Kreditvermittlers Dr. Klein. Eine Möglichkeit, die Rate dennoch niedrig zu halten, sei eine geringere Tilgung. Doch Pfaffinger warnt: „Nehmen Sie eine geringe Anfangstilgung, können Sie die monatlichen Finanzierungskosten zwar etwas reduzieren, dadurch wird aber auch die Laufzeit des Kredites verlängert.“

Einige Kreditnehmer könnten eine niedrige Anfangstilgung allerdings durch Sondertilgungen aufwiegen. „Damit können Sie je nach Bank ein- oder mehrmals im Jahr mit einer Sonderzahlung den Kredit abzahlen“, so Pfaffinger. Das sei eine gute Option für diejenigen, die mit Bonuszahlungen wie Weihnachtsgeld oder Prämien rechnen können.

Die Option für Sondertilgungen sei in den meisten Finanzierungsverträgen enthalten. Aber Achtung: Falls der Vertrag die Option nicht enthält, kann für eine jährliche Sondertilgung ein Zinsaufschlag von bis zu 0,05 Prozent anfallen. Warum Sondertilgungen sinnvoll sind, erfahren Sie hier.

Ein Tipp: Unser Baufinanzierungsrechner kann Ihnen bei der Suche nach einem Baukredit helfen. Das gilt auch für unseren Vergleich von Baufinanzierungen. Eine Bauzinsen-Prognose für 2026 finden Sie auch in einem separaten Artikel. Mehr zu dem aktuellen Bauzinsen-Anstieg lesen Sie in einem separaten Text.

Höhere Bauzinsen: Wer besonders betroffen ist – und wer nicht

Auch wenn die Bauzinsen gestiegen sind, sollten Kreditnehmer jetzt nicht in Panik verfallen: Das aktuelle Zinsniveau von 3,5 bis 4,0 Prozent sei historisch betrachtet immer noch moderat, betont Oliver Kohnen, Geschäftsführer beim Kreditvermittler Baufi24. „In den 1990er Jahren lagen die Hypothekenzinsen zeitweise bei zehn bis zwölf Prozent“, sagt er. In unserem Kredit-Ticker sehen Sie aktuelle Entwicklungen.

Kohnen weist darauf hin, dass Baufinanzierungen in Deutschland meist mit Zinsbindungen von zehn bis 15 Jahren abgeschlossen werden. „Solange die Anschlussfinanzierung nicht unmittelbar bevorsteht, müssen sich die meisten Kreditnehmer keine akuten Sorgen machen“, so der Experte. Variabel verzinste Baufinanzierungen seien hierzulande eher selten.

Steht eine Anschlussfinanzierung in den kommenden Monaten oder Jahren an, rät Kohnen dazu, frühzeitig Angebote zu vergleichen und alle erforderlichen Unterlagen bereitzuhalten. „Gerade in einem volatilen Zinsumfeld ist es wichtig, schnell handlungsfähig zu sein“, sagt er.

Mehr zum Thema:

• Baufinanzierung: Die vier wichtigsten Arten im Überblick
• Annuitätendarlehen: Experte erklärt größte Vor- und Nachteile
• Volltilgerdarlehen: Wichtige Vor- und Nachteile im Überblick
• Ist der Bausparvertrag sinnvoll? „Dann war das Geld schlecht angelegt“
• Sondertilgung sinnvoll? Drei wertvolle Tipps für die Baufinanzierung

Baukredite: Mit diesen Strategien kontern Profis steigende Zinsen

Für Kreditnehmer, deren Anschlussfinanzierung erst in ein bis fünf Jahren ansteht, können Forward-Darlehen eine Absicherung gegen steigende Zinsen sein. „Dabei sichert man sich die heutigen Bauzinsen gegen einen kleinen Aufschlag“, erklärt Kohnen. Dieser könne je nach Bank variieren. Deshalb sei es ratsam, mehrere Angebote einzuholen.

Allerdings gibt Kohnen zu bedenken: „Nach Abschluss eines Forward-Darlehens können die Zinsen auch wieder fallen – dann würden Sie im Vergleich zu viel bezahlen.“ Dennoch sagt der Kredit-Profi: „Wer mit einem Forward-Darlehen ruhiger schlafen kann, sollte nicht lange überlegen!“

Auch Pfaffinger stimmt zu, dass sich Kreditnehmer mit einer möglichst langen Zinsbindung grundsätzlich gegen Zinserhöhungen absichern können. „Dadurch sichern sie sich die Bauzinsen über einen langen Zeitraum hinweg und schützen sich vor möglichen künftigen Zinserhöhungen“, sagt er. Eine weitere Strategie sei die Volltilgung bis zum Ende der Zinsbindung, beispielsweise bei einer Zinsbindung von 30 Jahren. In diesem Fall gebe es gar kein Zinsänderungsrisiko.

Eine weitere interessante Möglichkeit sei ein Tilgungssatzwechsel. „Steigt das Einkommen im Laufe der Jahre, dann kann die monatliche Rate erhöht und so das Darlehen insgesamt schneller zurückgeführt werden“, so Pfaffinger. Je nach Bank seien solche Anpassungen ein- bis zweimal in der Laufzeit kostenfrei möglich.

Aber: Die Möglichkeit zum Tilgungssatzwechsel muss von vornherein im Kreditvertrag vereinbart worden sein. „Kundinnen und Kunden, die sich dafür erst während der Laufzeit an ihre Bank wenden, können unter Umständen nicht nachbessern“, warnt der Profi. Laut Kohnen könne je nach Situation auch ein Bausparvertrag sinnvoll sein. „Dieser sollte allerdings genau durchgerechnet werden“, so der Profi.

Typische Fehler bei der Baufinanzierung: Experten raten zur Vorsicht

Beide Experten warnen aber auch vor typischen Fehlern: Dabei rät Pfaffinger davon ab, auf sinkende Zinsen zu spekulieren und zu lange zu warten, wenn das Wunschobjekt bereits gefunden und die Finanzierung passend sei. „Wichtig ist, sich gut und ausführlich beraten zu lassen, das eigene Budget zu kennen und den Geldbeutel vor allen Dingen nicht zu überstrapazieren“, sagt er.

Auch Kohnen mahnt: „In Panik zu verfallen, wäre unangebracht.“ Wer eine Refinanzierung plane, solle sich einen genauen Überblick über seine finanzielle Situation verschaffen: „Welche Fixkosten habe ich? Wie viel monatliche Rate kann ich mir für die Baufinanzierung leisten?“

Der Experte rät dringend dazu, sich nicht nur auf die Hausbank zu verlassen, sondern verschiedene Angebote zu vergleichen. Durch Vergleiche könnten Verbraucher häufig bessere Konditionen herausschlagen. Dabei kann auch unser Rechner einen ersten Überblick geben:

Quellen:

Dieser Artikel gehörte 2025 zu unseren meistgelesenen Finanzthemen. Er wurde das erste Mal im März 2025 veröffentlicht. Wir haben den Beitrag für Sie überarbeitet und auf den aktuellen Stand im März 2026 gebracht.