Die Bauzinsen treten auf der Stelle – und doch steckt Bewegung im Markt. „Die Bauzinsen zeigten sich im vergangenen Monat sehr robust. Schwankungen, die man wirklich als nennenswert bezeichnen könnte, blieben aus“, sagt Carsten Zimmermann vom Bundesverband Baufinanzierung e.V. Dennoch könnten einige Faktoren die Konditionen für Baufinanzierung künftig beeinflussen. Der Experte verrät Strategien mit denen sich Kreditnehmer vor „Zinsüberraschungen“ schützen können.

Baufinanzierung: Stabile Zinsen ohne klaren Trend

Derzeit liegen die Konditionen für zehnjährige Darlehen bei rund 3,70 bis 3,75 Prozent. Seit Mitte September zeigt die Zinskurve minimal nach unten, „eine Tendenz oder gar ein Trend lässt sich daraus jedoch nicht ableiten“, sagt der Profi. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) sieht derzeit keinen Handlungsbedarf. Bis Jahresende rechnet Zimmermann mit einem Seitwärtstrend: „Vieles deutet darauf hin, dass sich die Zinsen zwischen 3,6 und 3,9 Prozent bewegen werden.“

Zinsen für Immobilienkredite: Welche Faktoren zählen jetzt?

Was könnte diese Situation beeinflussen? „Harte Fakten, die an dem jetzigen Niveau etwas ändern könnten, sind nicht in Sicht“, urteilt Zimmermann. „Die Inflation zeigt sich minimal über dem Zielwert von zwei Prozent. Die Wirtschaft läuft wie erwartet schleppend.“ Diese Zustände führten zu insgesamt geringen Ausschlägen in den nächsten Monaten.

Zimmermann ergänzt: „Ohnehin spielt auch die Psychologie einen mitbestimmenden Faktor. Der Zeitgeist, unser Land neben den tatsächlichen Unzulänglichkeiten und einer nach wie vor digitalen Schlafmützigkeit schlecht zu reden und zu schreiben, ist sicherlich nicht förderlich, um die allgemeine Stimmungslage aufzuhellen“, so der Experte.

Der Zins-Check der Woche:

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

Mittel- bis langfristig könnte die Schuldenpolitik jedoch eine Rolle spielen: „Die Ratingagenturen prüfen Wirtschafts- und Schuldenlage genau“, sagt Zimmermann. Gehe Deutschland seine Hausaufgaben gezielt an, bleibe die mittelfristige Einstufung stabil. Hake es, reiche der Blick nach Frankreich: „Die Ratingagentur Fitch hat Frankreich abgestuft“, sagt der Finanzprofi. „Die Herunterstufung bedeutet, dass sich die Refinanzierung am Kapitalmarkt für ein Land verteuert. Das wiederum hat Auswirkungen auf das allgemeine Zinsniveau.“

Baufinanzierung: Absicherung gegen steigende Zinsen

Wer sich vor steigenden Bauzinsen schützen wolle, habe mehrere Optionen: „Neukunden können eine möglichst lange Zinsbindung mit einem Festzinsdarlehen abschließen“, erklärt Zimmermann. Dabei können sich Kreditnehmer für ein Tilgungsaussetzungsdarlehen (der Kunde zahlt nur die Zinsen an seine Bank) oder auch für das klassische Annuitätendarlehen entscheiden.

Parallel kann der Kreditnehmer einen Bausparvertrag für die Restschuld abschließen, der bei der Zuteilung das bisherige Darlehen ablöst. „Das Bauspardarlehen zeichnet sich durch einen von vornherein feststehenden Darlehenszins aus. Zinsüberraschungen bleiben aus“, sagt Zimmermann.

Über Carsten Zimmermann:

Carsten Zimmermann ist Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung. Der Verein unterstützt Verbraucherinnen und Verbraucher bei Fragen rund um die Immobilie, die Finanzierung und die Prüfung von Kauf- und Bauträgerverträgen. Zuvor war Zimmermann als Bauträger und als Vertriebs- und Kreditleiter in einer Hamburger Genossenschaftsbank tätig.

Alternativ könne sich der Kunde auch von Beginn an für ein sogenanntes Konstantmodell entscheiden. Hierbei gibt es keine zeitlichen Überschneidungen. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Zinsbindung des ersten Darlehens ausläuft, der Bausparvertrag aber noch nicht zuteilungsreif ist. „Letzteres kommt vor, wenn der Kunde Tilgungsaussetzungsdarlehen oder Annuitätendarlehen mit anschließendem Bausparvertrag kombiniert und nicht abstimmt“, erklärt Zimmermann. „Das Konstantmodell schließt diese Lücke.“

Immobilienfinanzierung: „Sicherheit kostet in der Regel ein bisschen mehr“

Bestandskunden können sich dagegen rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern und sich das heutige Zinsniveau für bis zu fünf Jahre durch ein Forward-Darlehen sichern. „Man schließt also für die Zukunft einen Anschlussvertrag mit heutigem Zinssatz zuzüglich Forwardaufschlag, den die Banken in Abhängigkeit des gewählten Zeitfensters verlangen“, so der Profi. Allgemein gelte: Je länger die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt, desto teurer ist der Aufschlag.

„Das alles beschreibt keine Empfehlung des Bundesverbands Baufinanzierung e.V., sondern ist eine Auflistung der Optionen“, betont Zimmermann. Oft lasse sich erst im Nachhinein ehrlich beantworten, wie gut oder schlecht die jeweiligen Darlehensabschnitte in der Summe waren. Viele Kunden entschieden sich bewusst für die Kalkulationssicherheit ohne Überraschung, sagt Zimmermann: „Wie bei einer Versicherung gilt: Sicherheit kostet in der Regel ein bisschen mehr.“

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Immobilienkredit: Experte rät zum Vergleich

Zimmermann rät zudem dringend zum Baufinanzierungsvergleich: „Die Zeiten, in denen sich der Kunde ausschließlich in die Abhängigkeit seiner Hausbank begeben hat, sind vorbei“, sagt er. Das Angebot sei deutlich vielseitiger als noch vor 20 Jahren, zudem sei der Markt durch Vergleichsportale deutlich transparenter geworden.

Entscheidend bleibe aber die Beratung, Zimmermann rät, bei der Wahl nach dem bestmöglichen Berater auch Empfehlungen aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis hinzuzuziehen. „Kreditgeschäft ist mehr als nur die Jagd nach dem besten Zins, es ist Vertrauenssache in beide Richtungen“, resümiert der Profi.

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