Nach zehn oder fünfzehn Jahren endet für viele Immobilienbesitzer die Zinsbindung ihrer Baufinanzierung. Spätestens dann stellt sich die Frage, wie es weitergeht: den bestehenden Kreditvertrag bei der bisherigen Bank verlängern oder einen neuen Anbieter für die Anschlussfinanzierung suchen? Die Entscheidung hängt in der Regel von den Bauzinsen ab. Eine aktuelle Modellrechnung vom Vergleichsportal Verivox zeigt, wie Eigentümer bei dieser Entscheidung tausende Euro sparen können.
>> Sie suchen einen Immobilienkredit? Unser Baufinanzierungs-Vergleich kann helfen, aktuelle Konditionen zu sichten. Über die aktuellen Bauzinsen können Sie sich in unserem Ticker informieren.
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Anschlussfinanzierung? Kreditprofi rät zu dieser Alternative
Der Markt für Baufinanzierungen ist in ständiger Bewegung. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts sind die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um etwa 60 Prozent gestiegen. Verivox nutzt in seiner Modellrechnung eine moderatere Wertsteigerung von 40 Prozent. Diese soll den altersbedingten Wertverlust realistischer darstellen.
Nach dieser Berechnung hätte eine Immobilie, die vor einem Jahrzehnt für 400.000 Euro erworben wurde, heute einen Marktwert von rund 560.000 Euro. Die Restschuld im Beispiel beträgt 260.000 Euro, die bisherige Bank bietet eine Prolongation zu 3,48 Prozent an. Doch Verivox-Geschäftsführer Oliver Maier empfiehlt einen anderen Weg.
Was bedeutet „Prolongation“?
Unter Prolongation versteht man die Verlängerung eines bestehenden Baufinanzierungsvertrags bei derselben Bank nach Ablauf der Zinsbindung. Die Bank legt die Konditionen dabei neu fest. Im Gegensatz zu einer Umschuldung bleibt der Kreditgeber gleich.
Umschuldung statt Anschlussfinanzierung: Profi nennt einen Haken
„Selbst wenn das bisherige Kreditinstitut vor zehn Jahren noch günstig war, bieten im aktuellen Marktumfeld mit großer Wahrscheinlichkeit andere Anbieter bessere Konditionen“, sagt er. Besonders bei einer Neubewertung der Immobilie können Kreditnehmer laut Profi profitieren. Grund dafür sind der gestiegene Wert und die niedrigere Schuld.
Mehr dazu: Wann die Anschlussfinanzierung angehen? Profi verrät Faustregel
„Wer weniger als 60 Prozent des Immobilienwerts als Kredit aufnimmt, profitiert bei vielen Banken von besonders attraktiven Zinsen“, erklärt Maier. Schließen Kreditnehmer eine Finanzierung bei einer günstigen Bank ab, sinken die Zinskosten. So können sie eine Anschlussfinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit zu etwa 3,24 Prozent erhalten. Gegenüber der alten Prolongation sparen sie dadurch 6400 Euro.
Aber: Im Zuge eines Bankwechsels wird in der Regel auch eine Grundschuldabtretung vorgenommen. Das heißt: Die Bank überträgt die bestehende Grundschuld der Immobilie als Sicherheit für die Baufinanzierung an das neue Finanzinstitut. „Die Kosten für die Grundschuldabtretung belaufen sich meist auf einige Hundert Euro“, sagt Maier. Zwar hält er dieses Geld im Zuge der Ersparnis als sinnvolle Investition, dennoch sollten Kreditnehmer genau kalkulieren, ob sich der Wechsel für sie lohnt.
Baufinanzierung: Das sollten Sie beim Bankwechsel beachten
Beim Wechsel zu einem neuen Anbieter sollten Sie die passenden Unterlagen bereithalten. Die genauen Anforderungen können je nach Bank variieren. Generell gehören zu den wichtigsten Dokumenten bei der Baufinanzierung aber:
- Personalausweis oder Reisepass zur Identifikation
- Einkommensnachweise (meist die letzten drei Gehaltsabrechnungen)
- aktuelle Kontoauszüge (oft der letzten drei Monate)
- Nachweis über bestehende Kredite (falls vorhanden)
- Unterlagen zur Immobilie zum Beispiel Grundbuchauszug, Lageplan, Bauunterlagen
- Kopie des bisherigen Darlehensvertrags zur Übersicht über Restschuld und Konditionen
Über Oliver Maier:
Oliver Maier ist seit 2018 Geschäftsführer der Verivox Finanzvergleich GmbH. Seit 2009 ist er in der Finanzbranche tätig und arbeitete bei verschiedenen Unternehmen in den Bereichen Kredite, Privatkredite und Baufinanzierungen. Maier hat ein Diplom in Betriebswirtschaft mit Schwerpunkt International Business and Finance.
Trick bei Anschlussfinanzierung: Sondertilgungen verkürzen Laufzeit
Darüber hinaus können Sondertilgungen sinnvoll sein, um die Restschuld einer Anschlussfinanzierung schneller zu senken und die Zinskosten zu reduzieren. Wer regelmäßig zusätzliche Beträge in seinen Kredit einzahlt, verkürzt nicht nur die Laufzeit, sondern spart über die Jahre mehrere tausend Euro.
„Jährliche Sondertilgungen in Höhe von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme lassen sich häufig mit der Bank vereinbaren, ohne dass sich diese zusätzliche Flexibilität negativ auf den Zinssatz auswirkt“, erklärt Maier. In der Modellrechnung vom Vergleichsportal fließen jährlich 3000 Euro als Sonderzahlung in den Kredit.
Über eine Laufzeit von zehn Jahren reduziert sich die Restschuld so um rund 34.900 Euro – und sorgt damit für eine zusätzliche Zinsersparnis von rund 4900 Euro. In Kombination mit einem Bankwechsel und der Neubewertung der Immobilie summiert sich das Einsparpotenzial bei der Anschlussfinanzierung in diesem Beispiel um mehr als 11.000 Euro.
Der Tipp zeigt: Wer regelmäßig Sonderzahlungen leistet, spart auf Dauer viele Zinskosten. Wo Sondertilgungen kostenlos möglich sind, zeigt unser Vergleich.
