Die Bedingungen für Baufinanzierungen und Kredite verschärfen sich. Laut einem aktuellen Marktkommentar des Immobilienunternehmens Von Poll Immobilien prüfen viele Banken Bau- und Konsumkredite heute deutlich kritischer als noch vor wenigen Jahren. Steigende Unsicherheiten am Arbeitsmarkt, interne Vorgaben und ein anspruchsvolleres Zinsumfeld führen dazu, dass Bonität, Eigenkapital und Objektbewertung intensiver hinterfragt werden – selbst bei grundsätzlich soliden Kunden.

„Aktuell wird oft von einer spürbaren Zurückhaltung seitens der Banken gesprochen. Das stimmt grundsätzlich, wobei ich es nicht direkt ‚Zurückhaltung‘ nennen würde. Vielmehr werden Prüfungen und Abwägungen heute umfassender vorgenommen“, erklärt Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei Von Poll Finance. Entscheidend sei vor allem die Haushaltsrechnung, die vom Einkommen, Eigenkapital und den Sicherheiten abhänge. Hinzu komme der Beleihungswert der Immobilie – also die Frage, ob die interne Bewertung der Bank mit dem Immobilienpreis oder der gewünschten Finanzierungssumme zusammenpasst.

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Baufinanzierung: Kreditvergabe wird strenger – was Immobilienkäufer jetzt wissen sollten

Wenn Einkommen, Eigenkapital oder Beleihungswert nicht ausreichen, kann das die Tragfähigkeit der monatlichen Rate gefährden – selbst bei Kunden, die auf den ersten Blick finanziell solide dastehen. Eine pauschale Regel gebe es allerdings nicht, betont Lotzkat. Jede Immobilienfinanzierung sei ein Zusammenspiel individueller Faktoren. Dennoch stoßen zunehmend selbst einkommensstarke Kundengruppen, etwa Beamte, auf interne Hürden, die es in dieser Form früher kaum gab.

Die jüngsten Stellenabbauprogramme großer Unternehmen beeinflussen die Kreditentscheidungen laut Lotzkat bislang nicht direkt. „Bisher haben wir keine Finanzierung erlebt, die ausdrücklich mit derartigen Begründungen abgelehnt wurde“, sagt sie. Dennoch könnten solche Überlegungen intern eine Rolle spielen, vermutet die Expertin. Vor allem in wirtschaftlich stark von einzelnen Arbeitgebern abhängigen Regionen.

Sie ergänzt: „Interessant ist hier die grundsätzliche Frage: Wie lässt sich die Zukunftssicherheit eines Arbeitsplatzes überhaupt definieren? Der Arbeitsmarkt wird sich in den kommenden Jahren durch den Einsatz von KI tiefgreifend verändern.“ Diese Transformation werde eine der disruptivsten Entwicklungen der Arbeitswelt sein – „und aus Bankensicht sind die langfristigen Folgen heute kaum seriös einzuschätzen“, denkt die Expertin.

Immobilienkredit: Eigenkapital als Schlüssel zur Finanzierung

Offizielle Mindestschwellen fürs Eigenkapital gebe es zwar nicht, doch Banken werten einen hohen Eigenkapitalanteil zunehmend als Vertrauenssignal. Fehlendes Eigenkapital kann selbst bei rechnerisch tragfähiger Rate zur Ablehnung führen.

„Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger die monatliche Rate – und desto positiver die Haushaltsrechnung“, erklärt Lotzkat. Zudem verringere eine niedrigere Finanzierungssumme das Risiko, dass der Beleihungswert der Bank unterschritten werde. Außerdem könne mehr Eigenkapital günstigere Zinssätze ermöglichen. Käufer sollten daher prüfen, welche Formen von Eigenkapital – etwa Schenkungen, zweckgebundene Darlehen oder Zusatzsicherheiten – infrage kommen.

Viele Institute haben ihre internen Risikomodelle verschärft und lassen weniger Spielräume zu. Bei identischen Fällen treffen Banken heute teils andere Entscheidungen als noch vor wenigen Jahren. Ausschlaggebend seien häufig interne Bewertungsparameter, strengere Wertermittlungen oder ESG-Kriterien. Auch CO2-Emissionen und der Einsatz erneuerbarer Energien spielen zunehmend eine Rolle. „Banken werden selektiver, welche Finanzierungen sie überhaupt begleiten“, sagt Lotzkat.

Baufinanzierung: Kredit-Profi bricht mit bekannter Eigenkapital-Regel

Heißt das, ohne ausreichend Eigenkapital geht heute nichts mehr? Diese Einschätzung relativiert Stefan Vogelsang vom Kreditvermittler Dr. Klein. Die klassische Faustregel, dass 20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln stammen sollten, gilt seiner Meinung längst nicht mehr uneingeschränkt. „Einerseits ist es für fast niemanden realistisch, so viel anzusparen. Andererseits hat sich die Baufinanzierungslandschaft gewandelt und viel mehr Banken als früher akzeptieren auch einen geringeren Anteil an Eigenkapital“, erklärte Vogelsang im August.

Generell gelte selbstverständlich: je mehr Eigenkapital, desto besser. Es mache die Finanzierung günstiger und das Darlehen schneller tilgbar. Doch nicht jeder Euro wirkt sich automatisch auf die Konditionen aus. Viele Banken arbeiten mit festen Zinsstufen, meist in Zehn-Prozent-Schritten. Liegt der Eigenkapitalanteil knapp unter einer Schwelle, kann die Differenz oft durch Mittel aus dem Verwandtenkreis ausgeglichen werden. „Dann steht die Finanzierung gleich auf kräftigeren Beinen“, sagt Vogelsang. Um fehlendes Eigenkapital auszugleichen, könne auch die sogenannte Muskelhypothek helfen.

Strengere Prüfungen bei Bau- und Ratenkrediten

Eine Auswertung von März zeigte jedoch, dass die Zurückhaltung der Banken sich nicht nur bei Baufinanzierungen, sondern auch bei Ratenkrediten niederschlägt. Das Vergleichsportal Verivox kam zu dem Ergebnis: Wer im März über Verivox einen Ratenkredit aufnehmen wollte, erhielt in nur 47 Prozent aller Fälle mindestens ein Finanzierungsangebot. Bei 53 Prozent der Kreditinteressierten fand sich keine Bank, die bereit war, das benötigte Geld zu leihen.

„Ungewisse Zukunftsaussichten sind Gift für die Kreditverfügbarkeit“, sagt Oliver Maier, Geschäftsführer von Verivox Finanzvergleich. „Die anhaltende Wachstumsschwäche in Deutschland und Stellenstreichungen in vielen Unternehmen mahnen die Banken bei der Kreditvergabe zur Vorsicht. Die Geldhäuser setzen im Genehmigungsprozess immer strengere Maßstäbe an, um sich keine Kredite in die Bücher zu holen, die ihre Kunden am Ende möglicherweise nicht zurückzahlen können.“

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Wie klappt es trotzdem mit dem Kredit? Strategie und Vorbereitung entscheidend

Eine erfolgreiche Finanzierung hängt laut den Experten von guter Vorbereitung ab. Zahlreiche Stellschrauben können sie realisierbar machen – etwa eine geringere Anfangstilgung, die Nutzung von Förderprogrammen oder der Einsatz vorhandener Sicherheiten wie Riester-Verträgen oder Lebensversicherungen.

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Es zeige sich auch eine Aufteilung im Bankenmarkt: Während einige Institute sich auf Standardfälle beschränken, spezialisieren sich andere auf Nischen – etwa energetische Sanierungen oder Finanzierungen für Selbständige. Ein Vergleich mehrere Banken lohnt sich also.

Am Ende zählt, das eigene Budget realistisch zu kennen und den Markt aufmerksam zu beobachten. Wer gut vorbereitet ist, kann im richtigen Moment handeln – auch in einem herausfordernden Finanzierungsumfeld. Auch in unserem Kredit-Ticker zeigen wir aktuelle Änderungen am Markt.

Quellen:

ONLINE: „Banken sind bei der Kreditvergabe so streng wie nie“, in: verivox.de, 23. 04. 2025

PRESSEMITTEILUNG: Die neue Realität bei Baufinanzierungen: Strenger, selektiver, komplexer, in: VON POLL IMMOBILIEN, 12.11.2025

ONLINE: „Kein Eigenkapital, keine Immobilie! Oder doch?“, in: drklein.de, 28. 08.2025