Wer zu wenig Eigenkapital für den Hauskauf mitbringt, gerät spätestens bei der Immobilienfinanzierung in Schwierigkeiten. Dennoch können Kreditnehmer durch Eigenleistung ihre Chancen auf bessere Konditionen bei der Baufinanzierung erhöhen. Hier kommt die sogenannte Muskelhypothek in Spiel. Welche Vorteile sie bringt und wo Fallstricke lauern, erklärt Markus Budde vom Kreditvermittler Dr. Klein im Interview.

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Was ist eine Muskelhypothek?

Welche Eigenleistungen können bei einer sogenannten Muskelhypothek angerechnet werden?

Markus Budde: Eigenleistungen können sowohl beim Neubau als auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie eine Rolle spielen. Hier gibt es jedoch wichtige Unterschiede: Beim Neubau zählen alle handwerklichen Arbeiten, die der Bauherr selbst erbringen kann, um das Objekt fertigzustellen. Typische Beispiele sind Maler- und Tapezierarbeiten, die Gestaltung der Außenanlagen oder Versetzen von Türen und Fensterbänken. Alles, was der Kreditnehmer und seine Helfer fachlich tatsächlich leisten können, wird von Banken anerkannt.

Und beim Kauf einer Bestandsimmobilie?

Budde: Beim Immobilienkauf ist das anders: Hier unterscheidet man zwischen wertsteigernden Modernisierungsmaßnahmen – etwa Fliesenarbeiten, Austausch von Türen, Fenstern, Elektrik oder Sanitäranlagen – und reinen Instandhaltungsarbeiten. Maler- und Tapezierarbeiten erledigen fast alle Käufer selbst. Sie gelten jedoch nicht als wertsteigernd, sondern nur als werterhaltend und werden deshalb bei der Immobilienfinanzierung nicht berücksichtigt.

Gibt es rechtliche Vorgaben, die Kreditnehmer beachten müssen?

Budde: Ja, vor allem bei Elektrik und Sanitär. Eigenleistungen sind hier nur unterstützend erlaubt – die Endabnahme muss immer ein Fachbetrieb übernehmen. Angeschlossen und geprüft werden muss alles vom Profi. Das ist nicht nur gesetzlich vorgeschrieben, sondern auch für die Versicherung entscheidend: Sollte ein Schaden entstehen, könnte sie sonst die Übernahme verweigern.

Ein Mann renoviert ein Haus
Beim Neubau zählen alle handwerklichen Arbeiten zur Eigenleistung, die der Bauherr selbst erbringen kann, um das Objekt fertigzustellen© Getty Images | JackF

Muskelhypothek: So wirken sich Eigenleistungen auf die Bauzinsen aus

Inwiefern wirken sich solche Eigenleistungen auf die Finanzierung aus?

Budde: Sie können als sogenannte Eigenkapitalersatzmittel angerechnet werden. Das senkt den für die Bank wichtigen Beleihungsauslauf – und damit oft auch die Kreditzinsen.

Erkennen alle Banken Eigenleistungen an?

Budde: Nein, das ist kein Muss. Der Großteil der Banken akzeptiert sie aber bis zu einem bestimmten Umfang – manche in voller Höhe, andere nur zu einem Teil. Entscheidend ist immer die jeweilige Bankrichtlinie.

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Muskelhypothek nachweisen: Diese Eigenleistungen beim Hausbau werden anerkannt

Welche Nachweise muss ich erbringen, damit Eigenleistungen anerkannt werden?

Budde: Grundlage ist immer eine Bau- oder Modernisierungskostenaufstellung. Bei kleineren Summen zwischen 10.000 und 20.000 Euro sind Banken meist unkompliziert und erkennen diese fast pauschal an. Bei höheren Beträgen, etwa 50.000 oder 60.000 Euro im Rahmen einer Kernsanierung, wird genauer geprüft. Dann verlangen Banken oft eine detaillierte Aufstellung, wer die Arbeiten ausführt und welche Qualifikation die Helfer haben. Dafür wird häufig eine sogenannte Helferliste erstellt, in der die Namen und Berufe der Mitwirkenden aufgeführt sind. So stellen Banken sicher, dass die Arbeiten realistisch und fachgerecht erbracht werden können.

Markus Budde vermittelt bereits seit 18 Jahren Baufinanzierungen.
Markus Budde vermittelt bereits seit 18 Jahren Baufinanzierungen. © Dr. Klein

Müssen die Helfer also eine handwerkliche Ausbildung haben?

Budde: Im Idealfall ja. Ein Trockenbauer kann beispielsweise auch Fliesen oder Laminat verlegen, das traut man ihm zu. Wichtig ist, dass die Helfer nicht völlig fachfremd sind.

Müssen Kreditnehmer auch Fotos einreichen?

Budde: Selten, aber es kommt vor. Manche Banken wünschen bei der Auszahlung eine Fotodokumentation, meist reichen aber Materialrechnungen aus. Am glaubwürdigsten ist eine Kombination aus beidem – ein, zwei Bilder der Arbeiten plus die passenden Belege.

Eine Frau richtet ihr neues zu Hause ein
Manche Banken wünschen bei der Auszahlung eine Fotodokumentation, meist reichen aber Materialrechnungen aus. © Getty Images | kali9

Typische Fehler beim Immobilienkredit: Das sollten Kreditnehmer beachten

Welche typischen Fehler gibt es bei der Muskelhypothek?

Budde: Am häufigsten überschätzen Kreditnehmer ihre Fähigkeiten. Wer neben dem Beruf eine komplette Kernsanierung allein stemmen will, übernimmt sich. Der zweite Fehler ist die falsche Einschätzung des Werts. Malerarbeiten kosten beim Handwerker vielleicht 13.000 Euro, die Bank erkennt davon rund 6500 Euro an. Manche Kreditnehmer glauben, es ließen sich 20.000 oder 25.000 Euro ansetzen – das ist unrealistisch.

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Was empfehlen Sie, um diese Fehler zu vermeiden?

Budde: Am besten vorab Handwerkerangebote einholen. Dann weiß man genau, was die Arbeiten kosten und welcher Betrag als Eigenleistung anerkannt werden kann.

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Gibt es einen Zeitrahmen, in dem die Eigenleistungen erbracht werden müssen?

Budde: Ja, größere Modernisierungen sollten in der Regel innerhalb von zwölf Monaten abgeschlossen sein. So vermeidet man zusätzliche Kosten wie Bereitstellungszinsen. Die Bank möchte außerdem sicherstellen, dass das Objekt fertiggestellt wird, der Kunde einzieht und die Tilgung beginnt.

Gibt es Kreditnehmer, für die sich eine Muskelhypothek nicht lohnt?

Budde: Grundsätzlich nicht. Fast jeder kann Eigenleistungen erbringen. Allerdings bringt es keinen Vorteil, wenn jemand ohnehin schon viel Eigenkapital hat und dadurch die besten Konditionen erhält. In diesem Fall verbessert die Muskelhypothek die Finanzierung nicht weiter.

Über Markus Budde:

Markus Budde ist Baufinanzierungsspezialist aus Koblenz. Seit 18 Jahren arbeitet er als Franchisepartner beim Kreditvermittler Dr. Klein und hat in dieser Zeit über 1000 Immobilienfinanzierungen begleitet. Er leitet ein Team von 14 Beratern an acht Standorten.