In vielen Wohnvierteln dominieren Häuser, die zwischen 1950 und 1999 entstanden sind – solide gebaut, aber technisch oft nicht mehr auf dem neuesten Stand. Eigentümer oder potenzielle Käufer solcher Immobilien stehen früher oder später vor der Aufgabe, ihre Häuser zu modernisieren. Wer die typischen Schwächen der jeweiligen Baujahrzehnte kennt – ist dabei klar im Vorteil. Thomas Billmann, Modernisierungsberater bei Schwäbisch Hall, kennt die entscheidenden Punkte bei der Sanierung und gibt Tipps.

Heizung und Co. sanieren: Das sind die größten Baustellen

Viele Wohnhäuser aus den 1950er-Jahren sind heute sanierungsbedürftig, heißt es von dem Profi. „Typisch für Nachkriegshäuser ist eine einfache Bauweise mit oft mangelhafter Materialqualität“, erklärt Billmann. „Sie wurden schnell und mit begrenzten Mitteln gebaut – das hat heute Folgen für Substanz und Energieeffizienz.“ Die Gebäude haben laut dem Profi meist:

• Kleine Grundrisse
• Keine Wärmedämmung
• Einfach verglaste Fenster
• Zudem sind Heizung sowie Elektrik veraltet

Die Folgen: Wärmebrücken, hoher Energieverbrauch, Feuchtigkeitsprobleme bis hin zur Schimmelbildung. Deshalb nennt Billmann einen Fahrplan für die Sanierung: „Erst die Bausubstanz prüfen, dann Feuchtigkeitsschäden, Wärmedämmung, Fenster, Haustechnik und Dach in Angriff nehmen. Im Anschluss können Heizung, Tritt- und Schallschutz folgen.“ Warum jetzt große Veränderungen auf (neue) Hausbesitzer zukommen.

60er-Jahre-Haus sanieren – erste Maßnahmen für Besitzer

Häuser aus den 1960er-Jahren seien solide gebaut, mit großzügigen Grundrissen. „Doch in dieser Zeit kamen vermehrt Baustoffe zum Einsatz, die heute als gesundheitsschädlich gelten – etwa Asbest“, so der Experte. Auch Fenster, Sanitäranlagen, Elektrik und Heizsysteme entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard. Zudem weisen konstruktive Bauteile des Öfteren Schwachstellen auf – Flachdächer sind beispielsweise häufig von Feuchtigkeit betroffen.

Als erste Maßnahme nennt Billmann daher, die Bausubstanz auf kritische Materialien zu prüfen. „Danach stehen die Prüfung auf Schäden an Bauteilen, die Abdichtung von Flachdächern sowie die Dämmung von Dach und Fassade im Fokus.“

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70er-Jahre-Haus sanieren: Das sollten Eigentümer beachten

Der Bauboom der 70er-Jahre brachte viele Einfamilienhäuser hervor – meist aus Beton, Ziegel oder Kalksandstein. Flachdächer lagen weiter im Trend, und mit der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 hielt auch eine frühe Form der Dämmung Einzug. „Zwar wurde damals an die Energieeffizienz gedacht, aber viele der eingesetzten Materialien enthalten Schadstoffe wie Asbest, PCB oder PAK“, erklärt Billmann. Hinzu kommen typische Probleme: Feuchtigkeit im Kellerbereich, undichte Flachdächer sowie Wärmebrücken – etwa durch Beton oder Glasbausteine. „Die Folge sind nicht nur Bauschäden, sondern auch eine hohe gesundheitliche Belastung“, so Billmann.

Sein Tipp: Sanierungen sollten daher mit einer professionellen Schadstoffprüfung und -beseitigung beginnen. Anschließend empfiehlt sich eine Dach- und Fassadendämmung sowie die Modernisierung der Heizung.

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80er-Jahre-Haus sanieren – die größten Schwachstellen

Häuser aus den 1980er-Jahren haben eine solide Bausubstanz und der Mindestwärmeschutz war inzwischen Standard. Neu war der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnraum. „Vor allem Warmdächer und Dachterrassen gelten als Schwachstellen – sie reagieren empfindlich auf Regen und starke Sonneneinstrahlung“, erklärt Billmann. Zudem können in Gebäuden dieser Bauphase weiterhin gesundheitsbedenkliche Materialien vorhanden sein. Und obwohl der Wärmeschutz bereits besser war, entsprechen Dämmung und Luftdichtheit meist noch nicht den heutigen Anforderungen. Häufige Folgen: Wärmebrücken und Feuchtigkeit in der Bausubstanz.

Sein Ratschlag: „Warmdächer sollten genau geprüft werden – auch im Hinblick auf verbaute Materialien“, so der Profi. Ob eine neue Dämmung wirtschaftlich ist, hängt vom Zustand der Materialien ab.

90er-Jahre Häuser: Dach auf Feuchtigkeitsschäden prüfen

In den 1990er-Jahren rückten Energieeffizienz und Klimaschutz stärker in den Fokus: Passiv- und Niedrigenergiehäuser entstanden, die Fassadendämmung wurde in der Breite und erneuerbare Energien vereinzelt eingesetzt. Aufgrund dessen ist auch der Sanierungsbedarf dieser Häuser abhängig vom Lebenszyklus der verbauten Materialien und der Wartung.

Hier besonders wichtig: „Dächer sollten auf Feuchtigkeitsschäden geprüft werden – häufig zeigen sich Verschleißerscheinungen an Ziegeln“, so Thomas Billmann. Auch die Heiztechnik und die vorhandene Dämmung sind oft reif für ein Update.

Haus und Heizungen sanieren: Diese Tipps hat der Profi, um Geld zu sparen

Jede Immobilie hat baujahrspezifische Schwachstellen, die Eigentümer kennen sollten. „Unabhängig vom Baujahr gilt: Wer saniert, sollte immer Sicherheit, Energieeffizienz und Wohnkomfort im Blick haben“, betont der Modernisierungsberater. Eine gründliche Analyse des Gebäudezustands ist dafür die Grundlage. Billmann rät, Einzelmaßnahmen nicht isoliert anzugehen, sondern in einem Plan zusammenzufassen – idealerweise in Form eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP), erstellt mit der Unterstützung eines Architekten oder Energieberaters.

Auf der Suche nach einer Baufinanzierung für solche Maßnahmen können auch Hilfen von Staat genutzt werden. „Allerdings wissen wir heute noch nicht genau, welche bestehenden Förderungen unter der neuen Regierung Bestand haben werden und welche neuen Förderprogramme es wann und für welche Sanierungsmaßnahmen geben wird. Darum mein Tipp: Wer heute eine konkrete Maßnahme vor Augen und den fachlichen Rat eines Energieberaters eingeholt hat, sollte sein Vorhaben nicht unnötig aufschieben, sondern aktuell gültige Förderungen beantragen und freie Kapazitäten bei Handwerkern nutzen“, fasst Billmann zusammen.

Bitte beachten:

Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.