Obwohl die Immobilienpreise und Bauzinsen wieder anziehen, hegt ein Großteil der Deutschen nach wie vor den Wunsch nach den eigenen vier Wänden. Doch der Weg zur eigenen Immobilie ist oft steinig – besonders für diejenigen, die zum ersten Mal eine Immobilie kaufen: angefangen bei der Besichtigung über die Baufinanzierung bis hin zur rechtlichen Prüfung des Kaufvertrags. Was gilt es also beim Hauskauf besonders zu beachten? Ralf Oberländer, Finanzierungsprofi von der Bausparkasse Schwäbisch Hall, weiß, welche Fehler dabei besonders häufig vorkommen – und wie man sie von vornherein vermeidet.

1. Hauskauf: Warum ein einziger Besichtigungstermin meist nicht ausreicht

Zuerst ist eine Besichtigung nötig – allerdings reicht eine oft nicht aus. „Auch wenn Makler zur Eile drängen oder viele Kaufinteressenten da sind, sollte auf eine zweite Besichtigung bestanden werden – idealerweise mit einem Architekten oder Bausachverständigen“, empfiehlt Oberländer. Interessenten sollten sich Zeit nehmen, Notizen und Fotos machen und die Räume selbst vermessen.

Denn: Laien übersehen oft gravierende Mängel oder den Sanierungsbedarf. Bei der zweiten Besichtigung sollten besonders Bausubstanz, Materialien, Energieeffizienz und Haustechnik geprüft werden. Um auch Geräuschkulisse und Parksituation realistisch einzuschätzen, lohne sich außerdem ein Besuch zu unterschiedlichen Tageszeiten.

2. Wichtige Unterlagen beim Immobilienkauf sorgfältig prüfen

Je größer die Investition, desto wichtiger ist ein gründlicher Blick in die Objektunterlagen. Zu den wichtigsten Dokumenten zählen laut Oberländer:

• Grundbuchauszug: Er zeigt nicht nur die Eigentumsverhältnisse und Grundstücksgröße, sondern auch mögliche Belastungen wie Grundschulden, Altlasten oder Nießbrauchrechte.
• Flurkarte: Sie gibt Auskunft über die genaue Lage und Grenzen des Grundstücks – entscheidend, um eine vertragsgemäße Nutzung zu sichern.
• Energieausweis und Heizkostenabrechnungen: Diese liefern Hinweise auf Betriebskosten und möglichen Sanierungsbedarf bei Heizung oder Dämmung.

Ein Tipp vom Experten: „Eine oft unterschätzte Informationsquelle sind die künftigen Nachbarn. Sie wissen, ob es Probleme mit dem Haus gibt – oder was im Umfeld für Unruhe sorgt.“

3. Immobilienpreis senken: Mit Sanierungsbedarf besser verhandeln

Auch wenn mehrere Interessenten im Spiel sind, sollten Käufer nicht davor zurückschrecken, über den Preis zu verhandeln, sagt der Profi. Auf eine Verhandlung sollten Käufer sich allerdings gut vorbereiten. Hinweise auf nötige Sanierungen, aktuelle Marktpreise oder eine fachkundige Mängelliste vom Bausachverständigen liefern Argumente.

„Eine professionelle Einschätzung von Schäden gibt Käufern eine starke Verhandlungsbasis“, sagt Oberländer. Wichtig ist, vor dem Gespräch zwei Preisgrenzen zu definieren: den persönlichen Einstiegspreis und die maximale Schmerzgrenze.

4. Kaufvertrag prüfen – besser mit juristischer Unterstützung

Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument beim Immobilienerwerb. Er regelt alle Rechte und Pflichten sowie den Eigentumsübergang. Der Notar erstellt zunächst einen Vertragsentwurf, den beide Seiten vor der Beurkundung in Ruhe durchlesen sollten.

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„Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte den Vertrag nicht nur selbst prüfen, sondern von einem unabhängigen Experten rechtlich bewerten lassen“, rät Oberländer. Denn unklare Formulierungen, fehlende Regelungen oder einseitige Klauseln können später teuer werden, etwa bei Mängeln oder Verzögerungen im Übergabeprozess.

5. Baufinanzierung: Vergleichsangebote einholen

Der direkte Weg zur Hausbank ist bequem, aber nicht immer die günstigste Option, weiß der Profi. Gerade bei großen Kreditsummen und langen Laufzeiten können schon geringe Zinsunterschiede tausende Euro ausmachen. Mit unserem Kredite-Ticker bleiben Sie über neueste Zinsentwicklungen informiert.

„Nur wer das Angebot seiner Hausbank mit anderen Anbietern vergleicht, hat die Chance auf wirklich gute Konditionen“, sagt Oberländer. Vergleichsportale, unabhängige Vermittler oder spezialisierte Baufinanzierungsberater helfen dabei, verschiedene Modelle und Bauzinsen gegenüberzustellen. Auch unser Baufinanzierungs-Vergleich kann helfen, die besten Konditionen zu finden.

6. Immobilienfinanzierung realistisch kalkulieren – und Reserven einplanen

Zudem ist eine solide Finanzierungsplanung entscheidend. Die monatliche Rate sollte gut tragbar sein und genug Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben lassen – etwa für Reparaturen oder steigende Lebenshaltungskosten.

Ein Haushaltsplan kann helfen, das verfügbare Budget realistisch zu bestimmen. Wer dann noch genug Eigenkapital einbringt, reduziert nicht nur die Zinslast, sondern verbessert auch seine Chancen auf ein gutes Kreditangebot. „Wir empfehlen, rund 20 Prozent der Gesamtkosten sowie die Kaufnebenkosten – etwa zehn Prozent bis 15 Prozent des Kaufpreises – mit Eigenkapital abzudecken“, so Oberländer.

7. Diese Fragen zählen: Sanierungsbedarf realistisch bewerten

Ein weiterer Fehler: Die Sanierungskosten werden oft unterschätzt. „Gerade Eigenleistungen werden von vielen überschätzt. Ein erfahrener Gutachter kann helfen, realistisch zu kalkulieren“, rät der Experte. Bei Bestandsimmobilien gilt in der Regel: „Gekauft wie gesehen.“ Offensichtliche Mängel, etwa Risse in der Fassade oder beschädigte Fenster, können nach dem Kauf nicht mehr beanstandet werden. Deshalb ist eine kritische Prüfung vor dem Notartermin unerlässlich.

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Zwar sind Verkäufer verpflichtet, über verdeckte gravierende Mängel wie versteckten Schimmel aufzuklären, haften aber nur dann, wenn sie diese bewusst verschwiegen oder verharmlost haben. Käufer sollten daher nicht nur genau hinsehen, sondern auch gezielt nach der Sanierungs-Historie fragen: Welche Arbeiten wurden durchgeführt? Wurde nur optisch aufgewertet oder wirklich technisch modernisiert? „Gerade Ersterwerber sollten sich die Zeit nehmen, gründlich planen und professionelle Unterstützung einholen“, rät Oberländer.

Bitte beachten:

Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.