In vielen deutschen Städten wächst die Kluft zwischen Einkommen und Wohnkosten weiter. Während die Löhne nur moderat steigen, ziehen die Mieten deutlich an. Für Haushalte mit geringem Einkommen bedeutet das oft, dass bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete aufgewendet werden müssen – ein kritisches Niveau. Gleichzeitig stagnieren die Kaufpreise für Immobilien in einigen Regionen oder sind sogar rückläufig. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage: Wird der Immobilienkauf wieder erschwinglicher? Die Expertinnen und Experten von Poll Immobilien haben diese Entwicklung genau analysiert und zeigen auf, wann eine Immobilienfinanzierung sinnvoll sein kann.

Jetzt den Immobilienkauf wagen? Studie liefert Anwtorten

„Gerade in den großen Städten beobachten wir, dass die Miete für viele Haushalte inzwischen eine größere monatliche Belastung darstellt als die Finanzierung eines vergleichbaren Eigentums“, sagt Daniel Ritter. „Auch wenn die Zinsen aktuell höher sind als noch vor wenigen Jahren, relativieren sich die Kosten durch gesunkene Kaufpreise und weitestgehend stabile Finanzierungskonditionen“, so der Experte.

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Zugleich eröffne die aktuelle Marktlage Käufern wieder mehr Verhandlungsspielraum und bessere Einstiegsmöglichkeiten. „Das führt dazu, dass Wohneigentum für viele wieder eine realistische und bessere Alternative zur Miete wird – insbesondere mit Blick auf die langfristige Entlastung im Alter“, so Ritter.

Ein junges Paar kauft eine Immobilie
Für viele Haushalte ist die monatliche Mietbelastung inzwischen höher als die Finanzierung eines vergleichbaren Eigentums, sagt Daniel Ritter.  © Getty Images | Constantinis

Um die Entwicklung von Miet- und Kaufpreisen im Verhältnis zum Einkommen messbar zu machen, haben die Studienautoren mit einem Index-Modell gearbeitet. Der Ausgangspunkt ist das erste Quartal 2020 – diesem wurde der Basiswert 100 zugewiesen. Liegt der Indexwert über 100, ist Miete oder Kauf im Verhältnis zum Einkommen teurer geworden. Fällt der Wert unter 100, ist die Belastung im Vergleich zu 2020 gesunken.

Berlin: Entwicklung in der Haupstadt besonders deutlich

Besonders deutlich sei die neue Entwicklung laut der Studienautoren in Berlin: Dort stieg der Index für das Verhältnis von Miete zum Einkommen zwischen dem ersten Quartal 2020 und dem vierten Quartal 2024 von 100 auf 124,1 Prozent.
Heißt:

  • Die durchschnittliche Mietbelastung ist um 24,1 Prozent höher als Anfang 2020 – bezogen auf das damalige Einkommensniveau.
  • Im gleichen Zeitraum sank das Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis auf 95,8 Prozent.
  • Bedeutet: Die Belastung für Käufer ist um 4,2 Prozent geringer als Anfang 2020.

Während die Mietkosten also deutlich stärker stiegen als die Einkommen, fiel die relative Belastung durch den Immobilienkauf – trotz nach wie vor hoher Einstiegskosten.

„Die Mietpreise in Berlin sind in den letzten zwei Jahren deutlich gestiegen – sowohl bei Neuvermietungen als auch im Bestand“, erklärt Andreas Gräfenstein, Geschäftsstellenleiter in Berlin Treptow-Köpenick. Kaufimmobilien hingegen würden inzwischen wieder stabiler bewertet. Wer über solides Eigenkapital verfüge, könne heute zu besseren Konditionen einsteigen als noch vor wenigen Jahren, denkt der Profi.

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Er ergänzt: „Grundsätzlich ist für gut vorbereitete Käufer jetzt ein guter Zeitpunkt: Die Kombination aus gesunkenen Preisen, stabileren Zinsen, höherem Verhandlungsspielraum und der Möglichkeit zur Inflationsabsicherung durch Sachwerte spricht derzeit für den Immobilienerwerb.“

In diesen Städten lohnt sich der Immobilienkauf

Ähnliche Entwicklungen zeigen sich auch in Leipzig, Hamburg, Köln und Düsseldorf. In Leipzig etwa stieg der Mietpreis-Einkommen-Index auf 111,7 Prozent, während die Kaufpreisbelastung von einem Höchstwert im Jahr 2021 auf 108,2 Prozent sank. In Hamburg kletterte die Mietbelastung auf 108,3 Prozent, die Kaufpreisbelastung fiel hingegen auf 93,8 Prozent – ein Unterschied, der sich auch in Köln und Düsseldorf auf ähnliche Weise wiederholt.

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München, Frankfurt, Stuttgart: Stabile Mieten – sinkende Kaufpreise

Anders ist der Trend hingegen in München, Frankfurt am Main und Stuttgart: Dort blieb die Mietbelastung weitgehend konstant. In München liegt der Mietpreis-Einkommen-Index Ende 2024 bei 103,8 Prozent – nahezu identisch mit dem Ausgangswert. Gleichzeitig sank das Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis deutlich, etwa in München von 114,6 auf 86,1 Prozent. „Viele Interessenten spüren, dass sich das Verhältnis von Kaufpreis zu Einkommen verbessert hat“, sagt Sascha Hadeed, Geschäftsstellenleiter in Gräfelfing und München. Die Nachfrage steige wieder, sowohl bei Eigennutzern als auch bei Kapitalanlegern. Hier gute Immobilienkredit-Angebote finden: Baufinanzierung im Vergleich.

Analyse kommt zu Ergebnis: Eigentum kann ein Vorteil sein

Trotz höherer Bauzinsen hat sich das Verhältnis zwischen Immobilienpreis und Einkommen in vielen Städten entspannt – ganz im Gegensatz zur Mietbelastung. Das eröffnet laut Experten neue Chancen, insbesondere für Haushalte mit längerfristiger Planung und solider Finanzierung. Die Studie zeigt: Wer kaufen kann, fährt in vielen Fällen besser – nicht nur wirtschaftlich, sondern auch mit Blick auf Altersvorsorge und Inflationsschutz.

Über die Analyse

Die Datengrundlage der Miet- und Kaufpreise basieren auf Angebotszahlen vom ersten Quartal 2020 bis zum vierten Quartal 2024 von empirica-regio (VALUE Marktdaten) und VON POLL IMMOBILIEN Research (2025). Die Daten zum Einkommen in den analysierten acht A-Städten stützen sich auf Auswertungen des durchschnittlichen Bruttomonatsentgelts von der Bundesagentur für Arbeit, empirica-regio (VALUE Marktdaten) und VON POLL IMMOBILIEN Research (2025). Für eine bessere Vergleichbarkeit der Daten untereinander wurden die Daten indexiert und als Basiswert mit 100 im ersten Quartal 2020 begonnen.