- Ist ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital möglich? Das hat Stiftung Warentest geprüft
- Die Tester haben nachgerechnet, was eine 100-Prozent-Finanzierung tatsächlich kostet
- Wir zeigen, welche Banken laut den Testern 100-Prozent-Finanzierungen anbieten
Der Traum von der eigenen Immobilie ist weit verbreitet – doch in der Praxis scheitert die Baufinanzierung oft am fehlenden Eigenkapital. Eine gängige Faustregel empfiehlt, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln einzubringen. Bei einem Immobilienpreis von 500.000 Euro wären das 100.000 Euro Eigenkapital – plus etwa 50.000 Euro für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchgebühren. Gerade für junge Käufer stellt das eine große Hürde dar.
Wer allerdings gut verdient, kann bei manche Banken und Kreditvermittler sogenannte Vollfinanzierungen in Anspruch nehmen, bei denen bis zu 100 Prozent des Kaufpreises – und manchmal auch die Nebenkosten – über einen Kredit abgedeckt werden. Diese Finanzierungsform macht den Immobilienkauf ohne Eigenkapital möglich, geht aber mit höheren Zinsen und finanziellen Risiken einher. Stiftung Warentest hat untersucht, wie deutlich sich die Kosten dabei unterscheiden können.
Übrigens: Sie sind auf der Suche nach einem Immobilienkredit? Unser Immobilienfinanzierungsrechner kann helfen, die besten Konditionen zu finden.
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Hauskauf ohne Eigenkapital: Mit diesen Mehrkosten müssen Käufer rechnen
Für den Zinsvergleich fragt Stiftung Warentest monatlich 60 Banken und Kreditvermittler nach ihren Konditionen für eine Vollfinanzierung über 400.000 Euro. Die Tilgung beträgt 2 Prozent. Die Ergebnisse zeigen: Kreditnehmer zahlen für eine Vollfinanzierung erheblich mehr Zinsen als für Darlehen mit Eigenkapitalanteil. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung mit 20 Jahren Zinsbindung liegt der Zinssatz oft mehr als einen halben Prozentpunkt über dem einer 80-Prozent-Finanzierung.
Ein halber Prozentpunkt klingt gering, doch die höheren Zinsen wirken sich auf das gesamte Darlehen aus. Besonders teuer wird es, wenn die Kreditsumme über 90 Prozent des Kaufpreises steigt: Nehmen Immobilienkäufer einen Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung in Höhe des vollen Kaufpreises von 400.000 Euro auf, zahlen sie dafür im Schnitt über 40.000 Euro mehr Zinsen als für einen Kredit in Höhe von 360.000 Euro (90 Prozent).
Die letzten 40.000 Euro des Kredits schlagen mit einem Effektivzins von über 8 Prozent zu Buche, heißt es von den Testern. Das sei vergleichbar mit einem teuren Raten- oder Dispokredit. Mit unserem Kredit-Ticker können Sie sich auch über die neusten Konditionen informieren.
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Immobilienkauf ohne Eigenkapital: Stabiles Einkommen ist Pflicht
Wer wenig Eigenkapital hat, muss also mit hohen Monatsraten rechnen. In dem Beispiel beträgt die Rate für eine Vollfinanzierung 2060 Euro. Da Immobilienkredite idealerweise nicht mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollten, sind solche Finanzierungen nur für Personen mit hohem und sicherem Einkommen sinnvoll. Wie viel Einkommen man generell für die Baufinanzierung beziehen sollte.
Achtung bei Vollfinanzierungen: Risiken nicht unterschätzen
Wer eine Vollfinanzierung in Betracht zieht, sollte zumindest die Nebenkosten selbst tragen können, raten die Tester. Diese belaufen sich meist auf einen fünfstelligen Betrag. Finanzierungen über 100 Prozent seien riskant und noch teurer als 100-Prozent-Darlehen.
Denn: Das Eigenkapital diene nicht nur der Zinssenkung, sondern auch als Sicherheitsreserve für den Fall eines Notverkaufs. Wird das Haus innerhalb weniger Jahre unter Wert verkauft, droht eine Restschuld. Wer etwa eine 100-Prozent-Finanzierung eingeht und das Haus nach fünf Jahren für 350.000 statt 400.000 Euro verkauft, bleibt mit mehr als 30.000 Euro Schulden belastet – zusätzlich zur Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Dabei handelt es sich um eine Extra-Zahlung an die Bank, weil ihnen die Zinsen entgehen.
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Kosten der 100-Prozent-Finanzierung: Stiftung Warentest vergleicht die Banken
Wie bereits erwähnt, hat Stiftung Warentest 60 Banken verglichen. Der Modellfall war folgender: Kaufpreis 400.000 Euro und Anfangstilgung 2 Prozent.
Bei den Anbietern wird für eine 100-Prozent-Finanzierung ein Effektivzins über 10 Jahre in Höhe von 3,14 Prozent ausgegeben. Zum Vergleich: Bei einer 80-Prozent-Finanzierung liegt der Zinssatz lediglich bei 2,99 Prozent über 10 Jahre (Stichtag: 24. April 2025). Manche Anbieter bieten auch Finanzierungen über 100 Prozent.
Bitte berücksichtigen: Da die Bauzinsen im März sprunghaft angestiegen sind, können die Konditionen mittlerweile durchaus abweichen.
1822direkt
| Finanzierung | Effektivzins 10 Jahre | Effektivzins 15 Jahre |
|---|---|---|
| 100 Prozent | 3,65 % | 3,82 % |
| 80 Prozent | 3,39 % | 3,67 % |
Laut der Stiftung Warentest bietet die 1822direkt* Baufinanzierungen bis zu 140 Prozent des Kaufpreises an. Dabei sind Sondertilgungen von 10 Prozent pro Jahr ohne Zinsaufschlag möglich. Warum Sondertilgungen sinnvoll sind? Das haben wir hier zusammengefasst.
Interhyp
| Finanzierung | Effektivzins 10 Jahre (Prozent) | Effektivzins 15 Jahre (Prozent) |
|---|---|---|
| 100 Prozent | 3,65 % | 3,82 % |
| 80 Prozent | 3,40 % | 3,62 % |
Auch Interhyp* vermittelt 100-Prozent-Finanzierungen. Die Darlehen können laut dem Testbericht bis zu 140 Prozent des Kaufpreises erreichen. Außerdem sollen Sondertilgungen in Höhe von bis zu 10 Prozent ohne Zinsaufschlag möglich sein. Kreditvermittler können eine sinnvolle Option sein, da sie direkt bei mehreren Banken anfragen können.
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Comdirect
| Finanzierung | Effektivzins 10 Jahre (Prozent) | Effektivzins 15 Jahre (Prozent) |
|---|---|---|
| 100 Prozent | 3,65 % | 3,82 % |
| 80 Prozent | 3,39 % | 3,67 % |
Auch Comdirect vermittelt Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Möglich sind dabei Darlehen in Höhe von 100 Prozent des Kaufpreises. Auch hier sind Sondertilgungen von 10 Prozent pro Jahr möglich – allerdings variiert es je nach Anbieter, ob ein Zinsaufschlag fällig wird. Der Vergleich zeigt allerdings, dass Immobilieninteressenten ohne Eigenkapital deutlich mehr zahlen als solche, die welches einbringen.
Consorsbank
| Finanzierung | Effektivzins 10 Jahre (Prozent) | Effektivzins 15 Jahre (Prozent) |
|---|---|---|
| 100 Prozent | 3,65 % | 3,82 % |
| 80 Prozent | 3,39 % | 3,67 % |
Zudem bietet die Consorsbank 100-Prozent-Finanzierungen. Möglich sind dabei Darlehen in Höhe von bis zu 140 Prozent des Kaufpreises. Auch hier sind laut den Testern Sondertilgungen von 10 Prozent pro Jahr möglich – ohne Zinsaufschlag.
BBBank
| Finanzierung | Effektivzins 10 Jahre (Prozent) | Effektivzins 15 Jahre (Prozent) |
|---|---|---|
| 100 Prozent | 3,65 % | 3,82 % |
| 80 Prozent | 3,39 % | 3,67 % |
Darlehen bis zu 100 Prozent des Kaufpreises bietet zudem die BBBank. Auch hier besteht die Möglichkeit von Sondertilgungen in Höhe von 10 Prozent, aber nur mit Zinsaufschlag.
Commerzbank
| Finanzierung | Effektivzins 10 Jahre (Prozent) | Effektivzins 15 Jahre (Prozent) |
| 100 Prozent | 3,65 % | 3,82 % |
| 80 Prozent | 3,39 % | 3,67 % |
Auch die Commerzbank bietet Vollfinanzierungen an, allerdings geht aus dem Testbericht nicht hervor, bis zu welcher Höhe. Die Tester geben an, dass Sondertilgungen in Höhe von bis zu 10 Prozent möglich sind, aber mit Zinsaufschlag.
Ergo
| Finanzierung | Effektivzins 10 Jahre (Prozent) | Effektivzins 15 Jahre (Prozent) |
|---|---|---|
| 100 Prozent | 3,34 % | 3,75 % |
| 80 Prozent | 3,18 % | 3,60 % |
Ebenso bietet die Ergo Vollfinanzierungen bis zu einer Höhe von 140 Prozent des Kaufpreises an. Die Tester schreiben, dass Sondertilgungen in Höhe von 10 Prozent ohne Zinsaufschlag möglich seien.
Ob Baufinanzierungen ohne Eigenkapital durchgehen oder nicht, hängt von der Bank und dem individuellen Fall ab. Ein Baufinanzierungsvergleich kann dich durchaus lohnen. So oder so sollten Kreditnehmer, die eine Baufinanzierung über 100 Prozent abschließen wollen, ein stabiles Einkommen haben und sich bewusst machen, dass Schulden auch finanzielle Schwierigkeiten bringen können. Alle Angaben sind ohne Gewähr.
Bitte beachten:
Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.
