- Ob Verkauf, Erbschaft oder einfach aus Interesse – es gibt viele Gründe, den Immobilienwert zu kennen.
- Doch wie lässt sich der tatsächliche Wert zuverlässig ermitteln – und braucht es dafür immer einen Experten?
- Till-Fabian Zalewski von Engel & Völkers liefert Antworten, Methoden und Einblicke in die wichtigsten Einflussfaktoren.
Die Frage nach dem Wert einer Immobilie stellt sich oft bei Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder auch einfach aus Neugier. Doch wie lässt sich der Immobilienwert zuverlässig ermitteln und ist ein Experte dafür zwingend notwendig? Wir haben bei Till-Fabian Zalewski, CEO von Engel & Völkers für Deutschland, Österreich und die Schweiz nachgefragt. Dabei klären wir, welche Möglichkeiten es zur Immobilienbewertung gibt, wie eine Bewertung funktioniert und was den Immobilienpreis beeinflusst.
Immobilienwert ermitteln: Kann mein Haus selbst bewerten?
„Ja, es besteht die Möglichkeit, eine erste Einschätzung des Immobilienwerts eigenhändig vorzunehmen“, sagt Zalewski. Dafür gibt es zahlreiche Online-Bewertungstools, die helfen können. Nutzer müssen lediglich die wichtigsten Rahmendaten wie Objektart, Größe und Baujahr des Objekts eintragen und erhalten im Anschluss eine erste Bewertung. „Diese sollte jedoch primär als Richtwert interpretiert werden“, so Zalewski. Diese Art der Onlinebewertung biete sich an, wenn sich Verkäufer einen ersten Überblick über den Immobilienwert verschaffen möchten. „Für eine finale und verlässliche Bewertung sollte aber auf jeden Fall ein professioneller Marktexperte hinzugezogen werden“, rät der Immobilienprofi.
Plattformen im Überblick: Wo kann ich meine Immobilie kostenlos bewerten lassen?
Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kostenlos ermitteln möchten, stehen Ihnen mehrere Anbieter zur Verfügung. Diese liefern eine erste Einschätzung, basierend auf Vergleichsdaten. Eine Auswahl an Plattformen:
Daneben gibt es viele weitere Anbieter, auch von spezifischen Banken. Dabei sollten Sie beachten: Die Bewertungen basieren häufig auf unterschiedlichen Datensätzen und dienen als erste Orientierung. Zudem werden bei den Rechnern auch unterschiedliche Kriterien abgefragt, was den Wert zudem beeinflussen kann.
Verkehrswert: Welche Methoden gibt es für die Immobilienbewertung?
„Es gibt verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Werts einer Immobilie“, erklärt Zalewski. Dazu gehören laut dem Experten:
- Das Vergleichswertverfahren: Hier wird der Immobilienwert durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten bestimmt.
- Das Ertragswertverfahren: Diese Methode wird für vermietete Immobilien verwendet. Es geht darum, wie viel Rendite – also Einnahmen abzüglich Kosten – die Immobilie bringt.
- Das Sachwertverfahren: Dabei steht der reine Substanzwert im Mittelpunkt – also was Haus und Grundstück kosten würden, wenn man sie heute neu errichten müsste.
Wann ist eine professionelle Immobilienbewertung sinnvoll?
„Die Bestimmung des Immobilienpreises ist einer der entscheidenden Schritte bei einem Verkauf“, sagt Zalewski. Daher empfiehlt sich seiner Meinung nach grundsätzlich eine professionelle Beratung und Bewertung durch erfahrene Maklerinnen und Makler. „Zudem besteht die Option, bei einer professionellen Beratung vor Ort auch die individuellen Eigenschaften einer Immobilie in die Bewertung einfließen zu lassen“, so der CEO. Wie und ob ein Immobilienverkauf auch ohne Makler möglich ist, verrät ein Immobilienprofi hier.
Eine professionelle Bewertung kann also in folgenden Situationen sinnvoll oder sogar notwendig sein:
- Beim Verkauf, um den Angebotspreis realistisch anzusetzen
- Bei Erbschaften und Schenkungen, zur Vorlage beim Finanzamt
- Im Scheidungsfall, wenn der Vermögenswert aufgeteilt werden muss
- Für die Baufinanzierung, als Basis für Kreditentscheidungen
- Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen
Zudem bringt eine neutrale Bewertung Sicherheit – für Käufer wie Verkäufer. Oft wird sie auch als Verhandlungsgrundlage genutzt.
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Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Kosten variieren je nach Anbieter, Umfang der Bewertung und Objektart. Es gilt: Wenn Sie lediglich einen groben Richtwert für die Immobilie brauchen, ist eine kostenlose Bewertung durch ein Online-Tool meist ausreichend. Wenn Sie hingegen eine rechtssichere oder verlässliche Bewertung für ein Gerichtsverfahren, die Erbschaftssteuer oder Banken brauchen, sollten Sie auf einen zertifizierten Sachverständigen oder öffentlich bestellten Gutachter setzen.
Über Till-Fabian Zalewski:
Till-Fabian Zalewski ist seit 2022 DACH-CEO von Engel & Völkers und für Deutschland, Österreich und die Schweiz verantwortlich. Er arbeitet seit 2013 für das Immobilienunternehmen.
Für ein Immobiliengutachten gibt es laut dem Kreditvermittler Dr. Klein allerdings keinen festen Preis. Die Kosten werden demnach individuell zwischen dem Eigentümer und dem Gutachter vereinbart. Entscheidend für die Höhe ist der erforderliche Aufwand zur Erstellung des Gutachtens. Ein einfaches Kurzgutachten sei bereits ab etwa 500 Euro erhältlich. Hierbei wird häufig ein Pauschalpreis oder ein Stundensatz vereinbart. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten, das auch vor Gericht verwendet werden kann, kann bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwerts kosten. Bei einem Objektwert von 300.000 Euro lägen die Kosten somit bei rund 4500 Euro. Dabei rät Dr. Klein, sich vorab mehrere Angebote von Sachverständigen einzuholen und diese zu vergleichen.
Was beeinflusst den Immobilienwert – positiv und negativ?
„Zahlreiche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie, darunter die Lage, die Größe, der bauliche Zustand und die individuelle Ausstattung“, sagt Zalewski. Zudem habe sich die Energieeffizienz als entscheidender Wertfaktor etabliert. „Immobilien mit hoher Energieeffizienzklasse sind gefragt und verzeichnen stabile Preise, während wir bei weniger effizienten Objekten teilweise deutliche Preisrückgänge beobachten“, sagt Zalewski. Sein Tipp: Durch Maßnahmen wie eine energetische Sanierung lasse sich in solchen Fällen der Wert einer Immobilie steigern.
Gut zu wissen: Sie sind auf der Suche nach einer Immobilienfinanzierung? Unser Immobilienkredit-Rechner kann helfen, erste Angebote zu finden.
Welche Immobilien steigen im Wert?
Tendenziell können folgende Faktoren den Immobilienwert steigern:
- Gute Lage (ruhig, zentral, verkehrsgünstig)
- Neubau oder frisch sanierter Zustand
- Hohe Energieeffizienz (zum Beispiel moderne Heizung, Dämmung)
- Infrastruktur (ÖPNV, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten)
- Beliebte Wohnregionen mit hohem Zuzug
Was senkt den Immobilienwert?
Folgende Kriterien können hingegen den Wert einer Immobilie mindern:
- Lärmbelastung oder schlechte Nachbarschaft
- Sanierungsstau oder veraltete Technik
- Schlechte Energieeffizienzklasse
- Ländliche Lage mit Bevölkerungsrückgang
- Altlasten oder rechtliche Belastungen im Grundbuch
Prognose: Steigen Immobilien künftig im Wert?
„Immobilien bleiben auch künftig eine sichere Wertanlage“, ist der Immobilienprofi von Engel & Völkers überzeugt. Er ergänzt: „Besonders Immobilien im Premiumsegment, in Toplagen und mit hoher Energieeffizienzklasse verzeichnen eine konstant hohe Nachfrage und eine stabile Wertsteigerung.“ Eine ausführliche Prognose der Immobilienpreisentwicklungen finden Sie hier. Käufer sollten dennoch beachten, dass bestimmte Faktoren den Immobilienwert senken – was auch Risiken birgt. Daher sollten Kaufinteressenten den Wert einer Immobilie genau abschätzen.
Bitte beachten:
Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.
