Gute Nachrichten für Immobilienkäufer: Die Zinsen für Baufinanzierungen sind stabil und liegen aktuell zwischen drei und vier Prozent. Nach zwei Jahren Hochzinsphase bedeutet das eine kleine Verschnaufpause. Dennoch gilt: Wer jetzt kauft, sollte genau rechnen – denn der Baukredit muss nicht nur schnell, sondern auch sicher zurückgezahlt werden können
Bitte beachten:
Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.
Baufinanzierung clever angehen: Diese Punkte sparen Ihnen viel Geld
Ausschlaggebend für die Höhe der Immobilienfinanzierung ist nicht allein die Höhe von Zins- und Tilgungssatz. Auch Aspekte wie die Rückzahlungsmodalitäten spielen eine wichtige Rolle. So lässt sich der Weg zum Baukredit in vier Schritte unterteilen: Vor dem eigentlichen Vergleich der Zinsen in der Baufinanzierung sollten Fragen zum persönlichen Budget oder der Flexibilität einer Rückzahlung abgeklärt werden. Im ersten Schritt gilt es daher, sich Klarheit über die finanziellen Möglichkeiten zu verschaffen.
1. Budget der Baufinanzierung: Experte gibt wichtigen Ratschlag
Bei der Beurteilung der eigenen Finanzen überschätzen sich viele. Sie verlieben sich in eine Immobilie, ohne vorher zu prüfen, ob sie ins Budget passt. Folgende Fragen sollten sich Kaufinteressierte daher stellen: Plane ich, ein Haus zu kaufen oder soll es eine Wohnung sein? Geht es um einen Neubau oder eine zuvor bewohnte Wohnung? Was kann ich mir leisten?
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Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund rät: „Wer nicht genau weiß, was er sich leisten kann, greift unter Umständen ins falsche Regal der Immobilienangebote und sucht in der 500.000-Euro Klasse, obwohl der eigene Finanzrahmen nur 300.000 Euro hergibt.“ Ein ehrlicher Kassensturz ist also wichtig, um festzustellen, welche Darlehenssumme realistisch ist. Viele Banken setzen zudem ein Eigenkapital für die Baufinanzierung voraus.
Finanzierungsrechner für Baukredite bieten einen großen Vorteil
Im ersten Schritt sollten Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Dabei gilt es, auch künftige Geldeingänge und mögliche Mehrausgaben zu berücksichtigen. Dazu zählen Erbschaften oder Geld aus Lebensversicherungen. Nicht selten läuft ein Baukredit über mehr als zehn Jahre. Deshalb sollten Kreditinteressierte auch das Thema Familienplanung berücksichtigen.
Baufinanzierungsrechner können eine erste Orientierung bieten. Noch detaillierter sind die Finanzierungsrechner großer Finanzvermittler wie Dr. Klein*, Baufi24* oder Interhyp*. Sie vermitteln die Kunden an ihre Partnerbanken. Hierzu zählen neben Bausparkassen und Genossenschaftsbanken auch Versicherungen und große Direktbanken. Der Vorteil: Über die Online-Rechentools können sich Bauherren und Kaufwillige einen Überblick verschaffen, ohne direkt mit einem Bankberater in Kontakt treten zu müssen.
Baukredit über Baufi24
Ein weiterer Vorteil der Finanzierungsvermittler: Sie verfügen über ein großes Netzwerk an Partnerbanken. Das erleichtert die Recherche, denn der Verbraucher muss nicht jede Bank einzeln anfragen. Der Vorteil der Finanzierungsrechner ist, dass sie verschiedene Modellfälle simulieren können.
Beispiele für online abschließbare Baukredite:
Tilgungsrate im Baukredit: Verbraucherschützer gibt klaren Rat
Die Tilgungsrate ist ein zentraler Faktor bei der Baufinanzierung, da sie die monatlichen Raten und die Gesamtkosten des Kredits maßgeblich beeinflusst. Eine angemessene Tilgungsrate sorgt dafür, dass das Darlehen effizient zurückgezahlt wird und die Restschuld schneller sinkt. Experten raten, die Tilgung möglichst hoch anzusetzen, um Zinskosten zu reduzieren und die Kreditlaufzeit zu verkürzen. Doch ist das realistisch?
„Die Kreditraten sollten nicht mehr als 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen“, rät Roland Stecher von der Verbraucherzentrale Bremen. Stecher weiß, dass Banken inzwischen von 40 und sogar 45 Prozent ausgehen, rät aber zur Vorsicht. „Schließlich will man ja auch noch leben und in den Urlaub fahren und nicht jeden Cent in eine Immobilienfinanzierung stecken“, so der Experte.
Die Kreditraten sollten nicht mehr als 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen.
Roland Stecher , Verbraucherzentrale Bremen
Begriffe in der Baufinanzierung
Die Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der Zinssatz in einer Baufinanzierung festgeschrieben ist und somit unverändert bleibt – unabhängig von Marktschwankungen.
Die Tilgung ist der Teil der monatlichen Rate einer Baufinanzierung, die zur Rückzahlung der Kreditsumme verwendet wird. Oft wird die Tilgungsrate in Prozent (%) angegeben.
Der 2/3-Zins gibt den Zinssatz an, den zwei Drittel der Kreditnehmer im Durchschnitt erhalten, und dient als Vergleichsmaßstab für die Angebote von Baufinanzierungen.
2. Baufinanzierung: „Finanzexperten bietet zusätzliche Sicherheit“
Die Eigenrecherche ist immer der erste Schritt. Ab einem gewissen Punkt ist es aber sinnvoll, einen unabhängigen Experten mit ins Boot zu holen. „Die Beratung durch einen unabhängigen Finanzexperten bietet zusätzliche Sicherheit“, sagt Florian Becker. „Denn der kennt sich meist mit den Turbulenzen des Lebens aus und weiß, wie man sie schon beim Aushandeln eines Kreditvertrags einpreisen kann.“
Zudem können Experten einen Überblick über mögliche Förderungen in der Baufinanzierung geben. Über die Förderbank KfW sind zinsgünstige Baukredite möglich, wenn das künftige Eigenheim hohe Nachhaltigkeitsstandards erfüllt. Auch für Sanierungen von Bestandsgebäuden gibt es staatliche Zuschüsse. Allerdings gilt es, bei der Wahl der Beratungsstelle aufzupassen.
Förderung in der Baufinanzierung
Es gibt eine Vielzahl an Förderungen, die Bauherren bei der Finanzierung unterstützen können. Bekannt ist das Baukindergeld, das Familien und Alleinerziehende pro Kind bis zu 12.000 Euro gewährt. Auch die KfW-Förderbank bietet zahlreiche Programme, etwa zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für energieeffizientes Bauen und Sanieren.
Zusätzlich unterstützen viele Bundesländer und Kommunen durch regionale Fördermittel – etwa durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse. Es lohnt sich, frühzeitig die verschiedenen Möglichkeiten zu prüfen und zu kombinieren, um die optimale Finanzierung für das eigene Bauprojekt zu sichern.
Finanztest prüft Beratung für Baukredite – Ergebnis überrascht
Die Stiftung Warentest hat im Praxistest zur Baufinanzierung im Jahr 2023 Mängel festgestellt. Ihre Finanz-Zeitschrift Finanztest schickte Testpersonen in die Beratungsgespräche, die Experten werteten die Finanzierungsangebote der Banken anschließend aus. Das Ergebnis lässt aufhorchen: Nur vier von 19 Banken und Kreditvermittlern im Test erreichten am Ende das Qualitätsurteil „Gut“. Dazu zählten unter anderem die Finanzierungsberatung von Dr. Klein* und die Beratung von Interhyp*.
Nicht nur auf Zinsen achten: Experte nennt wichtiges Detail im Baukredit
Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg, erklärt an einem Beispiel, warum eine Beratung dennoch grundsätzlich sinnvoll ist: „Eine junge Familie mit einem Kind sollte nicht bloß auf die Höhe der Zinsen schauen, sondern auch darauf achten, dass eine Änderung der Tilgungsraten im Baukredit unkompliziert möglich ist“, sagt er. „So kann die Tilgungsrate reduziert werden – etwa, wenn ein zweites Kind kommt und das Familieneinkommen vorübergehend sinkt.“
Sobald die finanzielle Lage besser wird, lässt sich der Tilgungssatz wieder heraufsetzen. Dann kann die Familie das Darlehen schneller abbezahlen und es häufen sich nicht über viele Jahre hohe Zinsen an. „Aber nicht alle Banken bieten Tilgungsänderungsmöglichkeiten an“, sagt Lösche. „Man muss hier eine entsprechende Auswahl treffen.“ Unter Umständen kann eine Baufinanzierung mit höherer Verzinsung die bessere Wahl sein, wenn die Rückzahlung flexibler gestaltet ist.
Lösche nennt noch ein anderes Beispiel: Ein Kunde erwartet in absehbarer Zukunft ein beträchtliches Erbe seines betagten Vaters. Dann sollte er eine Sondertilgung von bis zu 100 Prozent der Darlehenssumme vereinbaren, rät Lösche. Auf diese Weise kann er den Baukredit auf einen Schlag loswerden. „Allerdings hat diese Flexibilität ihren Preis. Je größer sie ist, desto höher sind in der Regel die Zinsen“, erklärt Lösche.
Zinsen, Raten, Tilgung – 10 wichtige Begriffe zum Thema Baufinanzierung
| Sollzinsfestschreibung | Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist |
|---|---|
| Eigenkapital | eigene finanzielle Mittel, die in die Baufinanzierung eingebracht werden |
| Zinsbindungsfrist | Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist |
| Baukindergeld | staatliche Förderung für Familien und Alleinerziehende pro Kind |
| KfW-Darlehen | günstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau |
| Hypothek | Grundpfandrecht zur Absicherung des Darlehens |
| Grundschuld | Belastung des Grundstücks zur Absicherung eines Kredits |
| Tilgungsrate | Anteil der Darlehensrate, der zur Rückzahlung verwendet wird |
| Sondertilgung | Möglichkeit, außerplanmäßig zusätzliche Tilgungen zu leisten |
| Effektivzins | Gesamtkosten des Darlehens inklusive aller Gebühren und Kosten |
Baukredit finden: Diese Schritte sollten Sie befolgen
Für viele führt der Weg zunächst über die Hausbank. Das ist generell sinnvoll, weil selbst die großen Finanzierungsvermittler nie alle Banken abbilden können. Vor allem die regional organisierten Genossenschaftsbanken und Sparkassen bieten unterschiedliche Konditionen für eine Baufinanzierung. Das Angebot der Hausbank dient als Grundlage im Vergleich. Im nächsten Schritt holt man sich Angebote anderer Anbieter ein.
Um Baufinanzierungen realistisch miteinander vergleichen zu können, sollten Verbraucher dabei immer dieselben Kriterien zugrunde legen. „Höhe des Kredites, effektiver Jahreszins, Tilgungsrate und Finanzierungszeitraum sind die Basics“, erklärt Stecher. „Hinzu kommen noch die Dauer der Sollzinsfestschreibung – wir empfehlen 15 bis 20 Jahre –, ein Sondertilgungsrecht, sowie die Möglichkeit, die Tilgungsrate flexibel ändern zu können. Mit diesen Angaben können Verbraucher dann in den Vergleich starten.
Finaler Baukredit: Experte gibt wichtigen Rat vor Vertragsabschluss
Verzögert sich der Neubau einer Immobilie und der Baukredit kann nicht zum vereinbarten Zeitpunkt abgerufen werden, stellen viele Banken sogenannte Bereitstellungszinsen in Rechnung. Daran sollte man bei den Vertragsverhandlungen denken. „Bauherren sollten darauf achten, dass sie nicht zu hoch ausfallen und eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit aushandeln“, empfiehlt Florian Becker.
Am Ende des Prozesses steht der Kreditvertrag, der von beiden Parteien unterschrieben werden muss. Damit sollte sich der Kunde nicht allzu viel Zeit lassen. Denn im Vertrag ist der Zinssatz festgeschrieben. „Wird nicht zeitnah unterzeichnet, kann sich ein guter Zinssatz ändern“, sagt Becker. Trotzdem sollte man nichts überstürzen, meint Roland Stecher: „Grundsätzlich gilt: Erst die Unterschrift des Notars einholen, dann den Vertrag mit der Bank abschließen.“
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Beratung in der Baufinanzierung: Unser Fazit
Verbraucher sollten nichts überstürzen und sich vorab gut informieren. Je mehr Vorwissen Bauherren in eine Beratung bringen, desto besser. Neben den Zinsen spielen auch Aspekte wie die Flexibilität der Tilgung eine Rolle. Ein Baukredit läuft über viele Jahre. Entsprechend sollten Punkte wie die Familienplanung in der Baufinanzierung berücksichtigt werden.
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