Millionen ältere Eigentümerhaushalte einerseits und Millionen jüngere Menschen mit dem Wunsch nach Wohneigentum andererseits: Die geburtenstarken Jahrgänge, die sogenannten Babyboomer, gehen in Rente und irgendwann kommen auch ihre Immobilien auf den Markt. Experten sprechen vom „Silver Tsunami“. Ist der demografische Wandel am Ende die große Chance für jüngere Generationen auf Eigentum? Im Auftrag der Sparda-Banken hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) neue Berechnungen dazu angestellt und herausgefunden: Ganz so einfach ist es nicht.

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Wirtschaft in Berlin

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Die neue Studie „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“ zeigt: Die Erwartung, dass der Generationenwechsel bei den Babyboomern eine massive Welle verfügbarer Immobilien auslöst und die Wohnungsprobleme Deutschlands von allein löst, greift zu kurz.

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„Silver Tsunami“: Millionen verfügbare Immobilien – aber häufig nicht dort, wo sie gebraucht werden

Die Untersuchung stellt rund 5,3 Millionen Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 Jahren eine ebenso große Zahl von Eigentümerhaushalten ab 65 Jahren gegenüber. Bundesweit erscheint das Verhältnis ausgeglichen. Doch hinter diesen Zahlen verbirgt sich ein erhebliches regionales Ungleichgewicht.

„Die Hoffnung auf einen Silver Tsunami ist keine wohnungspolitische Strategie. Der demografische Wandel wird die Wohnungsnot nicht für uns lösen. Wenn wir mehr Menschen den Weg in die eigenen vier Wände ermöglichen wollen, muss die Politik endlich über Einzelmaßnahmen hinausdenken und die strukturellen Hindernisse angehen“, erklärte Florian Rentsch, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Sparda-Banken.

Grundlage der Studie ist unter anderem eine Sonderauswertung des Zensus für alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands. In 300 Kreisen übersteigt die Zahl älterer Eigentümerhaushalte rechnerisch die Zahl jüngerer Mieterhaushalte. Allerdings konzentrieren sich die potenziellen Angebotsüberhänge vielfach auf kleinere und ländlich geprägte Regionen. Die größte Nachfrage besteht dagegen in den wirtschaftlich starken Ballungsräumen.

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In 34 con 70 Großstädten reichte das Immobilien-Potenzial nicht aus, um die Nachfrage zu decken

Wird das mögliche Angebot auf Eigentümerhaushalte ab 75 Jahren eingegrenzt, weisen nur noch 91 der 400 Kreise einen rechnerischen Überhang auf. Selbst wenn das direkte Umland berücksichtigt wird, reicht das potenzielle Angebot in 34 von 70 untersuchten Großstädten nicht aus, um die mögliche Nachfrage jüngerer Haushalte zu decken. Unter den sieben größten deutschen Städten erreicht lediglich Stuttgart annähernd ein ausgeglichenes Verhältnis.

„Der demografische Wandel eröffnet durchaus neue Chancen für die Wohneigentumsbildung. Aber ein potenziell freiwerdendes Eigenheim auf dem Land löst nicht das Wohnraumproblem einer jungen Familie in der Großstadt. Entscheidend ist, ob Angebot und Nachfrage regional zusammenpassen – und ob vorhandene Immobilien tatsächlich verfügbar werden“, erläuterte Dr. Pekka Sagner, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft und Mitautor der Studie.

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2,6 Millionen ältere Eigentümerhaushalte empfinden ihre Wohnung als zu groß

Neben den regionalen Unterschieden macht die Studie eine weitere Herausforderung sichtbar: die ungleiche Nutzung des vorhandenen Wohnraums. 37 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren bewerten ihre Wohnung als zu groß. Das entspricht rund 2,6 Millionen Haushalten. Gleichzeitig empfinden 35 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren ihre Wohnung als zu klein.

Daraus ergeben sich Chancen für eine bessere Verteilung des vorhandenen Wohnraums. Doch ältere Menschen ziehen selten allein deshalb um, weil die bisherige Immobilie zu groß geworden ist. Hohe Erwerbsnebenkosten, fehlende kleinere und barrierearme Alternativen sowie die enge Bindung an das vertraute Wohnumfeld erschweren einen Wechsel.

„Wir haben nicht nur zu wenig Wohnraum. Wir nutzen den vorhandenen Wohnraum teilweise auch nicht so, wie es den Bedürfnissen der Menschen entsprechen würde. Niemand soll sein Zuhause aufgeben müssen. Aber wer sich freiwillig verkleinern, sein Haus teilen oder zusätzlichen Wohnraum schaffen möchte, sollte dabei unterstützt werden – statt an Kosten und Bürokratie zu scheitern“, fordert Rentsch.

Von Göttingen bis Singapur: Neue Ideen für den Wohnungsbestand

Die Studie untersucht konkrete Praxisbeispiele aus Deutschland und dem Ausland, die zeigen, wie vorhandener Wohnraum besser genutzt werden kann. Im Tübinger Projekt „Pfrondorfer Neschtle“ schaffen kleinere, barrierefreie Wohnungen neue Perspektiven für ältere Menschen im vertrauten Quartier. Die Wohnraumagentur Göttingen berät Eigentümer zur Teilung von Einfamilienhäusern, zur Einrichtung von Einliegerwohnungen und zur Untervermietung.

Auch internationale Ansätze liefern Anregungen. Singapur unterstützt unter bestimmten Voraussetzungen den Wechsel älterer Eigentümer in kleinere Wohnungen mit einem finanziellen Bonus. In der belgischen Region Flandern konnten Immobilienkäufer bis Ende 2023 bereits gezahlte Grunderwerbsteuer teilweise auf einen erneuten Erwerb anrechnen lassen.

Häufige Fragen und Antworten zum Thema Baufinanzierung

1. Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen, das zur Finanzierung eines Hauskaufs, Hausbaus oder einer Immobilie genutzt wird. Da Immobilienkäufe oft hohe Summen erfordern, werden sie in der Regel nicht aus eigenen Mitteln bezahlt, sondern mit einem Kredit finanziert.

2. Was versteht man unter einem Bauzins?

Der Bauzins ist der Zinssatz, den Banken für eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit berechnen. Er gibt an, wie viel Zinsen ein Kreditnehmer für das geliehene Geld zahlen muss.

3. Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Baufinanzierung einbringen?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind die Zinssätze. „Eine gute Faustregel ist, neben den Kaufnebenkosten zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Damit erreicht man eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent oder 90 Prozent, was in der Regel zu attraktiveren Konditionen führt“, sagt Daniel Fersch Spezialist für Baufinanzierung und Ratenkredit bei Dr. Klein.

4. Welcher Zinssatz ist aktuell realistisch?

Die Zinsen hängen von der Marktlage und Ihrer Bonität ab. Aktuell liegen Zinsangebote zwischen drei bis fünf Prozent, je nach Laufzeit und Eigenkapital. In unserem Kredit-Zinsen-Ticker finden Sie die besten Konditionen.

5. Wie lange sollte die Zinsbindung bei der Baufinanzierung sein?

„Die typische Zinsbindung beträgt zehn Jahre – das ist auch die Laufzeit, für die meist die besten Konditionen angeboten werden“, erklärt Fersch. Die meisten Kunden wählen seiner Erfahrung nach eine Zinsbindung zwischen zehn und 20 Jahren, je nach individueller Strategie und Risikobereitschaft. Hier erfahren Sie außerdem, welchen Richtwert es bei der Zinsbindung in der Baufinanzierung gibt.

6. Was ist die Beleihung?

Die Beleihung bei der Baufinanzierung bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist der geschätzte Wert der Immobilie, den die Bank als Sicherheit für das Darlehen heranzieht. Eine 80%-Beleihung bedeutet also, dass sich die maximale Höhe des Immobilienkredites auf bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes beläuft. Somit müssen Kreditnehmende mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen.

7. Wie hoch sollte die Tilgung bei Baufinanzierung sein?

Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens. Diese legt fest, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen und wie hoch die monatliche Belastung sein wird. Sebastian Schick von der Finanzplattform biallo.de rät, bei der aktuellen Zinslage eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent zu wählen – besser seien allerdings 2,5 bis 3 Prozent. Eine Beispielrechnung zeigt die richtige Balance bei der Tilgung in der Baufinanzierung.

8. Welche Darlehensarten gibt es?

Die vier Baufinanzierungsarten gibt es auch hier im Überblick.

9. Gibt es staatliche Förderungen für Baufinanzierungen?

Ja, zum Beispiel KfW-Kredite mit günstigen Zinsen oder regionale Förderprogramme für Familien und energieeffizientes Bauen. Welche Nachteile KfW-Darlehen haben können hat ein Profi hier erklärt.

10. Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung. Entweder verlängern Sie bei der aktuellen Bank oder wechseln zu einem besseren Anbieter.

Für Deutschland könnten vergleichbare Instrumente dazu beitragen, freiwillige Wohnungswechsel zu erleichtern. Die Studie macht zugleich deutlich, dass einzelne Prämien oder Tauschprogramme allein nicht ausreichen. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus geeigneten Wohnalternativen, finanzieller Planungssicherheit, Beratung und praktischer Unterstützung.

rk/dpa