Wohin bewegen sich die Bauzinsen? Antworten darauf liefert unter anderem Rainer Eichwede von der Bausparkasse Schwäbisch Hall, der die aktuelle Entwicklung bei Baufinanzierungen genau beobachtet.

Seiner Einschätzung nach zeigt sich der Markt derzeit vergleichsweise ruhig. „Die Baufinanzierungszinsen zeigen sich aktuell weitgehend stabil mit leichter Abwärtstendenz“, sagt Eichwede. Auch ein Blick auf den Kapitalmarkt deutet in diese Richtung: „Die Renditen für Bundesanleihen – als wichtige Referenz – sind sogar auf den niedrigsten Stand des aktuellen Jahres gefallen.“ Doch was bedeutet das für Kreditnehmer?

Baufinanzierung: Trotz Zins-Stabilität – Profi gibt klare Warnung

Kaufinteressenten gibt das aktuell eine gewisse Planungssicherheit. „Für zehnjährige Zinsbindungen sind, abhängig vom Beleihungsauslauf, derzeit Zinsen zwischen 3,6 und 4,0 Prozent möglich – dieses Niveau dürfte sich im ersten Halbjahr 2026 mit geringen Schwankungsbreiten fortsetzen“, so Eichwede.

Ganz ohne Risiken bleibt der Ausblick allerdings nicht. Entscheidend sei vor allem, wie sich Inflation, Konjunktur und Staatsverschuldung weiter entwickeln. „Insbesondere die von den europäischen Staaten angekündigten höheren Schulden werden eher zu moderat steigenden Zinsen am Kapitalmarkt führen.“ Klar sei aber auch: „Eine Rückkehr zu den Niedrigzinsen zu Beginn dieses Jahrzehnts ist auf absehbare Zeit nicht zu erwarten.“

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Immobilienkredit: Diese Hürden bleiben bestehen

Während sich die Zinsen derzeit vergleichsweise stabil zeigen, liegt die größere Hürde für viele Käufer inzwischen an anderer Stelle: bei der Immobilienfinanzierung selbst. „In der Praxis scheitern Finanzierungen heute häufiger an der Haushaltsrechnung und dem fehlenden Eigenkapital als am Objekt“, erklärt Eichwede.

Das aktuelle Zinsniveau stelle deutlich höhere Anforderungen an das Einkommen. „Die monatliche Rate sollte 30 bis 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten – ein Richtwert, den viele Haushalte bei gestiegenen Zinsen und Lebenshaltungskosten schwerer einhalten können.“ Bei einem Haushaltsnettoeinkommen von 4000 Euro pro Monat wären das etwa 1200 bis 1400 Euro an monatlicher Belastung. Lesen Sie dazu: So viel Einkommen müssen Sie bei der Baufinanzierung einplanen.

Über die Experten:

Rainer Eichwede ist Kapitalmarkt-Experte der Bausparkasse Schwäbisch Hall und Leiter des Finanz-Controllings.

Oliver Adler ist Produktmanager der Bausparkasse Schwäbisch Hall und seit Jahrzehnten im Baufinanzierungs­geschäft tätig. 

Hinzu kommt das Thema Eigenkapital. Mindestens sollten die Kaufnebenkosten – je nach Bundesland rund zehn bis 15 Prozent – aus eigenen Mitteln bezahlt werden können. „Idealerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive aller Nebenkosten.“ Für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro wären das rund 120.000 Euro bis 180.000 Euro, um auch Nebenkosten abzudecken.

Doch nicht nur die finanzielle Situation der Käufer spielt hier eine Rolle. Auch die Eigenschaften der Immobilie selbst werden von Banken inzwischen deutlich kritischer bewertet. „Probleme gibt es vor allem bei Objekten, wenn sie schlecht gedämmt sind oder in einer ungünstigen Lage liegen. Dadurch sinkt ihr Wert, den Banken für eine Finanzierung ansetzen“, so Eichwede. Auch sein Kollege Oliver Adler beobachtet, dass selbst Immobilien in guten Lagen zunehmend Probleme bekommen können.

Warum selbst Top-Lagen keine Verkaufsgarantie mehr sind

Immobilien mit schlechter Energieeffizienz würden zunehmend schwerer finanzierbar, sagt Adler. Der Grund: Banken bewerten energetische Schwächen als zusätzliches Risiko. „Nicht weil die Lage schlecht ist, sondern weil Banken energetische Mängel als Risikofaktor in die Kreditvergabe einpreisen“, so Adler.

Für Käufer kann das zwar Preisverhandlungen erleichtern – gleichzeitig steigen jedoch die Anforderungen an die Planung. „Besonders bei sanierungsbedürftigen oder energetisch schwächeren Immobilien ergeben sich zwar Verhandlungsspielräume beim Kaufpreis, die Modernisierungskosten müssen jedoch realistisch kalkuliert werden.“ Wer ein solches Objekt erwerben möchte, sollte daher frühzeitig prüfen, welche Sanierungen notwendig sind und welche Förderprogramme – etwa der KfW – genutzt werden können. Allerdings ist das nicht das einzige, was sich Käufer im Vorhinein fragen sollten.

Was Käufer bei der Baufinanzierung fragen sollten – und meistens nicht tun

Eine Frage, die viele Käufer zu selten stellen, sei laut Adler: „Was passiert nach der Zinsbindung?“ Häufig würden sich Käufer stark auf die aktuelle Monatsrate konzentrieren. „Dabei ist die Anschlussfinanzierung mindestens genauso entscheidend“, so der Profi.

Wer heute finanziert, sollte sich also fragen: „Wie viel Planungssicherheit möchte ich, und welchen Preis bin ich dafür bereit zu zahlen?“ Eine längere Zinsbindung reduziere zwar das Risiko steigender Zinsen, binde Käufer aber länger an das aktuelle Niveau. Kürzere Laufzeiten bieten mehr Flexibilität – allerdings mit entsprechendem Zinsrisiko.

Der Zins-Check der Woche:

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

Mindestens ebenso wichtig sei eine solide finanzielle Reserve. „Empfehlenswert sind drei bis sechs Nettogehälter als Reserve“, sagt Adler. Solche Rücklagen könnten helfen, unvorhergesehene Ereignisse – etwa Jobverlust, Krankheit oder private Veränderungen – finanziell abzufedern.

Unterm Strich zeigt sich: Die Bauzinsen haben sich zwar auf einem neuen Niveau stabilisiert, doch die Anforderungen an Käufer sind gestiegen. Wer heute eine Immobilie finanzieren möchte, braucht nicht nur eine solide Haushaltsrechnung und ausreichend Eigenkapital, sondern auch einen langfristigen Plan. Denn beim Immobilienkauf entscheidet längst nicht mehr nur der Preis der Immobilie, sondern die gesamte Strategie dahinter.

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Quellen:

Im Gespräch mit Rainer Eichwede und Oliver Adler von der Bausparkasse Schwäbisch Hall im März 2026