Hauskäufer aufgepasst: Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung ist der große Traum vieler deutscher Verbraucher. Wer 2026 über den Immobilienkauf nachdenkt, sollte allerdings wichtige Änderungen bei den Bauzinsen, den Baufinanzierungen und den Immobilienpreisen beachten.

Sie sorgen für veränderte Rahmenbedingungen, etwa durch tragfähige neue Förderungen. Eine Branchenkennerin rät Interessierten allerdings zum schnellen Handeln: Wer sich zu viel Zeit lässt, verpasst womöglich wichtige Finanzierungshilfen.

Immobilienpreise und Finanzierung 2026: Wichtigste Änderungen im Überblick

Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat die neun wichtigsten Änderungen beim Immobilienkauf im Jahr 2026 zusammengestellt. Während einige bereits feststehen, hängen andere noch in der Schwebe. Dazu zählt beispielsweise das viel diskutierte Gebäudeenergiegesetz (GEG), bekannt als sogenanntes Heizungsgesetz. Zudem laufen einige Förderungen für den Hausbau bereits seit Dezember 2025 und sind begrenzt.

1. Heizung: Alte Immobilien kaufen? CO₂-Abgabe treibt Kosten hoch

Seit Januar müssen Unternehmen höhere CO₂-Abgaben zahlen. Der Preis bewegt sich nun zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne Kohlendioxid, davor galt ein gesetzlich festgelegter Festpreis (zuletzt 55 Euro je Tonne CO₂). Das soll klimaschädliche Brenn- und Kraftstoffe auch bei der Heizung weniger attraktiv machen und sowohl Unternehmen als auch Privatpersonen einen Anreiz zum Umstieg auf klimafreundlichere Alternativen geben. Die Einnahmen aus der CO2-Bepreisung fließen in den Klima- und Transformationsfonds (KTF) und finanzieren unter anderem Förderprogramme.

Da Unternehmen die Erhöhung an den Endkunden weitergeben, verteuern sich fossile Energieträger wie Benzin, Diesel, Heizöl und Erdgas auch für Verbraucher. Das Bundesumweltministerium erklärt, der CO₂-Preis führe „zu einer Preissteigerung von bis zu etwa drei Cent pro Liter bei Benzin und Diesel und bis zu 0,22 Cent je kWh bei Erdgas“. Besonders Haushalte mit Öl- oder Gasheizung könnten die steigenden Kosten zu spüren bekommen. Das sollten Verbraucher beim Kauf unsanierter Immobilien einkalkulieren. Lesen Sie dazu: Könnten ältere Immobilien im Wert trotz alter Heizung steigen?

2. Neue Immobilien: Bau-Turbo soll Bauvorhaben beschleunigen

2026 soll „der sogenannte Bau-Turbo“ laut Schwäbisch Hall den Wohnungsbau beschleunigen. Seit Ende Oktober können Kommunen unter bestimmten Voraussetzungen Bauvorhaben ohne klassischen Bebauungsplan genehmigen. Ziel sei es, Bürokratie abzubauen, erklärt Schwäbisch Hall-Sprecherin Kathrin Milich: „Ob Genehmigungen für private Bauherren tatsächlich schneller werden, hängt vom Projekt und der kommunalen Praxis ab“, sagt sie. „Deshalb lohnt sich eine Nachfrage vor Ort.“ Dabei gilt eine Frist bis 2030.

3. Netzentgelte und Steuern sinken: Haushalte sparen bei Strom und Gas

Die Kosten für fossile Brennstoffe steigen, doch andere Energiekosten sinken: Sowohl die Netzentgelte vieler Regionen als auch die Stromsteuer sind seit diesem Jahr reduziert. Zusätzlich entfällt die Gasspeicherumlage:. „Ein typischer Vier-Personen-Haushalt kann dann bis zu 70 Euro im Jahr bei den Stromkosten sparen“, erklärt Milich. Grundlage ist ein durchschnittlicher Jahresverbrauch von 4650 Kilowattstunden.

4. KfW-Förderung erleichtert Familien den Immobilienkauf

Gute Nachrichten gibt es auch für Familien, die in Wohneigentum investieren wollen. Das Programm „Jung kauft Alt“ der Förderbank KfW unterstützt den Kauf älterer Häuser oder Wohnungen. Bislang mussten Käufer die Immobilie innerhalb von viereinhalb Jahren auf die Stufe „Effizienzhaus 70 EE“ sanieren. Seit dem 23. Oktober 2025 reicht „Effizienzhaus 85 EE“.

Dabei handelt es sich um einen technischen Standard: Ein Effizienzhaus 70 EE ist ein energieeffizientes Gebäude, das höchstens 70 Prozent der Energie eines Standardhauses verbraucht. Zusätzlich deckt es einen Teil seines Energiebedarfs durch erneuerbare Energien (EE), zum Beispiel mithilfe von Solaranlagen oder Wärmepumpen. Die neue Stufe verlangt nun weniger umfangreiche Maßnahmen.

Gleichzeitig senkte die KfW den Zinssatz. Derzeit liegt er bei 0,91 Prozent pro Jahr bei 35 Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung (Stand: 6. Februar 2026). Günstigere Zinsen gibt es auch für das Programm „Wohneigentum für Familien“. Es fördert den Neubau und Ersterwerb energieeffizienter Immobilien für Familien mit kleinen und mittleren Einkommen.

5. Neu aufgelegt: KfW-Förderung für barrierefreien Umbau von Immobilien

2026 brachte noch weitere Förderungen: So legt der Bund die Förderung für altersgerechte und barrierefreie Umbauten, wie bodengleiche Duschen oder breitere Türen, neu auf. Milich rät hier zur Eile: „Wer die Förderung nutzen möchte, sollte zügig einen Antrag stellen, denn die KfW-Förderung war in der Vergangenheit sehr gefragt.“

6. EH55-Förderung: Bundesregierung belebt Baukredit-Programm neu

Auch der Neubau erhält neuen Rückenwind. Die Bundesregierung reaktiviert die EH55-Förderung im Programm „Klimafreundlicher Neubau“. Gefördert wird seit dem 16. Dezember 2025 und solange Mittel vorhanden sind. Die zinsverbilligten KfW-Kredite gelten für Neubauten, die nur 55 Prozent der Energie eines Standardhauses benötigen. Voraussetzung ist, dass das Bauprojekt bereits genehmigt ist oder die zuständige Baubehörde zum Zeitpunkt der Antragsstellung Kenntnis vom Vorhaben hat. Zudem muss die Wärme zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energien stammen. Wichtig: Die Bauarbeiten dürfen erst ab Förderstart beginnen.

7. Heizungsgesetz und effiziente Immobilien: Änderungen bleiben ungewiss

Unsicher bleibt hingegen das Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft „Heizungsgesetz“ genannt. Eine komplette Abschaffung gelte als unwahrscheinlich, sagt Milich. Eine Reform ist jedoch in Planung. Auf der Seite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie heißt es: „Es ist vorgesehen, das Gebäudeenergiegesetz durch ein Gebäudemodernisierungsgesetz zu ersetzen. Das neue Gesetz soll technologieoffener, flexibler und einfacher sein.“ Was das konkret bedeutet, ist allerdings bisher unklar.

Das betrifft auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Fest steht: Das Förderbudget sinkt 2026 auf 11,9 Milliarden Euro, 2025 waren es noch 16,5 Milliarden. Große Fördersprünge seien daher nicht zu erwarten, so Milich. Sie rät: „Wer eine konkrete Maßnahme plant, sollte nicht abwarten, sondern die aktuellen Fördermöglichkeiten nutzen und rasch einen Antrag stellen.“ Künftig dürfte die BEG stärker auf einzelne Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung, Fenster- und Heizungstausch setzen, vermutet sie.

8. Einspeisevergütung für Photovoltaik: Das gilt für Immobilien mit Anlagen

Auch bei den privaten Solaranlagen blieben einige Fragezeichen, so die Experten der Schwäbisch Hall. Die Politik plant, die feste Einspeisevergütung abzuschaffen. Dabei handelt es sich um die garantierte Vergütung für Strom, den Hausbesitzer aus ihrer Anlage ins öffentliche Netz einspeisen. Möglich wäre eine Änderung über das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG). Noch gibt es keinen Beschluss, doch im Laufe des Jahres sind Reformen und Kürzungen möglich.

Seit Januar 2024 sinken die Fördersätze bereits alle sechs Monate um ein Prozent. Seit dem 1. Februar 2026 beträgt die Einspeisevergütung 7,78 Cent/kWh für eine Teileinspeisung und 12,34 Cent/kWh für die Volleinspeisung bei neuen Photovoltaikanlagen bis 10 Kilowattpeak Leistung. Für bestehende Anlagen gilt weiterhin Bestandsschutz. Milich erklärt: „Wer eine genehmigte EEG-Vergütung hat, erhält sie 20 Jahre lang. Eine Abschaffung würde also nur neue Anlagen betreffen.“

9. Günstigere Immobilien durch Gebäudetyp E? EU-Regeln verschärfen Standards

Parallel arbeitet die Bundesregierung am sogenannten Gebäudetyp E. Er soll einfacheres und günstigeres Bauen ermöglichen, indem Bauherren und Käufer bestimmte Standards vertraglich absenken dürfen. Ein Gesetzentwurf wird bis Ende 2026 erwartet,
zusätzlich muss Deutschland bis Mai 2026 die EU-Gebäuderichtlinie EPBD umsetzen. Diese könnte die Anforderungen an Energieeffizienz weiter verschärfen, erwartet Milich.

Immobilienpreise und Bauzinsen: Das erwarten die Profis 2026

2026 bringt einige nützliche Förderungen für Immobilienkäufer mit sich. Profis erwarten, dass sowohl die Immobilienpreise als auch die Kosten für deren Finanzierung weiter anziehen. Immoscout24-Chefin Gesa Crockford prognostizierte gegenüber unserer Redaktion etwa, dass die Kaufpreise bundesweit wieder steigen würden. Weitere Branchenstimmen aus unserer Immobilienpreis-Prognose 2026 erwarten ähnliche Entwicklungen.

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Im Verlauf des neuen Jahres rechnet Crockford zudem mit Zinsen von knapp vier Prozent für Immobilienfinanzierungen. Ohne neue Impulse von Bund oder Ländern bleibe Wohneigentum für viele schwer erreichbar, so das Urteil der Expertin. Eine Studie zeigt, allerdings, dass der Immobilienkauf vielerorts erschwinglicher geworden ist.

Oliver Kohnen vom Finanzierungsvermittler Baufi24 spricht von einer „neuen Normalität“: Die Bauzinsen bewegten sich stabil zwischen 3,5 und 4,0 Prozent, gleichzeitig sorgten fehlende Neubauten für einen hohen Preisdruck. Sein Fazit: Wer wartet, zahlt 2026 vermutlich doppelt – sowohl bei den Zinsen als auch bei den Kaufpreisen. Zum Schlüssel für eine erfolgreiche Finanzierung werde Eigenkapital. Weitere Bauzinsen-Prognosen für 2026 finden Sie in einem separaten Artikel.

Quellen:

Marktkommentar Kathrin Milich, Pressesprecherin bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall, im Dezember 2025

Im Gespräch mit Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, im Januar 2026

Im Gespräch mit Oliver Kohnen, Geschäftsführer bei Baufi24, im Januar 2026

Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb (KfW‑Programm 308), in: kfw.de. Zuletzt abgerufen am 06.02.2026

CO₂-Preis – Bedeutung, Funktionsweise und Auswirkungen, in: energiewechsel.de. Zuletzt abgerufen am 27.01.2026

CO₂-Preis – Bedeutung, Funktionsweise und Auswirkungen, in: energiewechsel.de. Zuletzt abgerufen am 27.01.2026

Niedrigere Netzentgelte für 2026 – Entlastung der Stromkosten für Haushalte und Unternehmen, in: bundesregierung.de. Zuletzt abgerufen am 27.01.2026

Bauüberhang aktivieren, Impulse am Wohnungsmarkt setzen: Befristete Effizienzhaus 55‑Plus‑Förderung startet am 16. Dezember 2025, in: bmwsb.bund.de. Zuletzt abgerufen am 27.01.2026

Gebäudeenergiegesetz (GEG) – Inhalte und Überblick, in: energiewechsel.de. Zuletzt abgerufen am 27.01.2026

„Gebäudetyp E“ – Förderung für energieeffiziente Gebäude, in: bmwsb.bund.de. Zuletzt abgerufen am 27.01.2026