• Eine Studie zeigt: Der Wohnungskauf in Deutschland wird wieder erschwinglicher
• Trotz dieser positiven Entwicklung bleibt die Leistbarkeit weit hinter dem Niveau der Niedrigzinsphase zurück
• Regional gibt es große Unterschiede – in einigen Gebieten hat sich die Erschwinglichkeit besonders stark verbessert

Die eigene Immobilie rückt trotz gestiegener Bauzinsen und anhaltend hoher Immobilienpreise für viele Menschen in Deutschland wieder in greifbare Nähe. Eine aktuelle Analyse des Immobilienfinanzierers Interhyp zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) belegt: Eigentumswohnungen sind deutschlandweit erschwinglicher geworden. Grundlage der Studie sind Daten aus etwa 400 Landkreisen und kreisfreien Städten. Besonders eine Region sticht mit deutlichen Verbesserungen hervor – doch auch die kostspieligsten Metropolen verzeichnen eine unerwartete Entwicklung.

Eigenheim wird erschwinglicher: Experte zieht positive Bilanz für deutschen Wohnungsmarkt

Um die Leistbarkeit zu messen, verwenden die Studienautoren einen eigens entwickelten Erschwinglichkeitsindex. Er vergleicht die monatliche Kreditrate im Verhältnis zum verfügbaren Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region. Erreicht der Index den Wert 100, fließen 35 Prozent des Einkommens in die Kreditrate – ab dieser Schwelle gilt ein Immobilienkauf als erschwinglich. Werte über 100 signalisieren eine gute Erschwinglichkeit, während Indexwerte unter 100 eine höhere finanzielle Belastung anzeigen.

Dabei zeigt sich: Im Oktober 2025 gaben die Modellhaushalte im bundesweiten Durchschnitt 29 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung aus. Das entspricht einem Indexwert von 128 Punkten. Der Erwerb ist somit erschwinglich und liegt unterhalb der finanziellen Belastungsgrenze.

Vor zwei Jahren erreichte der Index noch 118 Punkte. Damals mussten Haushalte durchschnittlich 32 Prozent ihres verfügbaren Nettoeinkommens für die Kreditrate aufbringen. „Die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau unter der Marke von vier Prozent hat bei moderaten Preissteigerungen für eine verbesserte Erschwinglichkeit gesorgt“, erklärt IW-Ökonom Michael Voigtländer das Phänomen. Doch es gibt einen Haken.

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für die Baufinanzierung? Experte gibt klaren Rat

Trotz der Verbesserung liegt der aktuelle Wert nach wie vor weit hinter der Leistbarkeit in der Niedrigzinsphase. 2015 erreichte der Index in der Spitze 221 Punkte. Damals reichten 17 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate. Interhyp-CEO Jörg Utecht warnt davor, auf eine Rückkehr der günstigen Zinsen zu hoffen. „Die Niedrigzinsphase war eine Anomalie, die so auf absehbare Zeit nicht mehr auftreten wird“, sagt er.

Der Markt hat dem Experten zufolge über die vergangenen zwei Jahre ein neues Gleichgewicht gefunden. Kurzfristig könnten die Zinsen sogar wieder steigen: „Deswegen lohnt es sich, jetzt aktiv zu werden“, rät Utecht. Gerade für Ersterwerber böten Wohnungen aufgrund der vergleichsweise niedrigeren Preise und des geringeren Eigenkapitalbedarfs eine gute Einstiegsmöglichkeit. Dennoch bestehen bei der Leistbarkeit auch große regionale Unterschiede.

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Wohnungskauf in Deutschland: Studie offenbart deutliche regionale Unterschiede

In den meisten Gebieten außerhalb der großen Städte liegt der Index deutlich über dem Schwellenwert von 100 und zeigt somit eine niedrigere finanzielle Belastung. Anders sieht es in den Top-7-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf aus. Hier benötigen selbst Gutverdiener-Haushalte durchschnittlich 39 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für den Wohnungskauf, der Index liegt bei 90 Punkten. München bildet mit 81 Punkten das Schlusslicht: Käufer müssen dort 43 Prozent ihres Einkommens ausgeben. In Berlin sind es 41 Prozent. Aber es gibt auch gute Nachrichten.

Trotz der allgemein schlechteren Leistbarkeit in den teuren Metropolen hat sich die Lage dort laut Index entspannt: Stuttgart verzeichnet mit plus 13 Prozent die stärkste Verbesserung im Zwei-Jahres-Vergleich, gefolgt von Berlin (plus 12 Prozent), Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Hamburg (jeweils plus 11 Prozent). Um die Situation in den Metropolen weiter zu verbessern, fordert Utecht mehr Wohnungsbau: Planungs- und Genehmigungsverfahren müssten entbürokratisiert und Bauvorschriften vereinfacht werden, so der Experte.

Ferienimmobilien: Wo sich die Erschwinglichkeit am deutlichsten verbessert hat

In anderen Regionen hat sich die Erschwinglichkeit noch stärker verbessert als in den Metropolen. Die fünf größten Zuwächse liegen allesamt an Nord- und Ostsee: In Nordfriesland (plus 29 Prozent), Vorpommern-Rügen (plus 23 Prozent), dem Landkreis Rostock (plus 23 Prozent), Dithmarschen (plus 22 Prozent) und der Hansestadt Rostock (plus 21 Prozent) steigt die Erschwinglichkeit von Immobilien am stärksten.

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„Stabile Preise treffen auf robuste Einkommenszuwächse. Märkte, die lange Zeit als angespannt galten, bieten Käufern jetzt wieder neue Spielräume“, erklärt Wirtschaftsexperte Voigtländer die Entwicklung. Eine Ferien- oder Eigentumswohnung an der Küste rückt damit für viele wieder in greifbare Nähe. Auch Interhyp-Chef Utecht zieht ein positives Fazit: „Im Großteil der von uns betrachteten Regionen lässt sich der Erwerb einer Eigentumswohnung gut stemmen“, sagt er.

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Quellen:

Interhyp/IW-Studie – Eigentumswohnungen, in: interhyp.de. Zuletzt abgerufen am 07. Januar 2026