Der Artikel zählte im Jahr 2025 zu den meistgelesenen Finanzbeiträgen. Nach seiner Erstveröffentlichung im Mai 2025 wurde er von der Redaktion erneut geprüft und aktualisiert.

Im Jahr 2024 sorgte das sogenannte Heizungsgesetz – formal Paragraf 71 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) – für Verunsicherung beim Immobilienkauf. Warum? Das Gesetz hatte zum Ziel, dass bis spätestens Mitte 2028 neue Heizungen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie laufen. Ein Grund, warum viele beim Kauf einer unsanierten Immobilie zögerten und hohe Sanierungskosten fürchteten.

Aktuell plant die Bundesregierung, das Gesetz abzuändern. Konkret heißt es auf der Seite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie: „Es ist vorgesehen, das Gebäudeenergiegesetz durch ein Gebäudemodernisierungsgesetz zu ersetzen. Das neue Gesetz soll technologieoffener, flexibler und einfacher sein.“ Was das konkret bedeutet, ist allerdings bisher noch unklar.

Heizungsgesetz verunsicherte Hausbesitzer

Doch was bedeutet das nun für Immobilieninteressenten? Welche Auswirkung hatte das Gesetz tatsächlich auf den Immobilienmarkt und könnte sich der Kauf einer Immobilie mit einer vergleichsweise schlechten Energieeffizienzklasse bald lohnen? Wir haben nachgefragt. Gut zu wissen: Mit unserem Kredit-Ticker können Sie sich über die aktuellen Bauzinsen informieren.

„Die kritische Debatte über das Heizungsgesetz, kombiniert mit teilweise hohen gesetzlichen Anforderungen und komplizierten Förderbedingungen, hat bei vielen potenziellen Käufern für Unsicherheit gesorgt“, ordnet Oliver Adler, Immobilienexperte bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall, ein. Diese Unsicherheit habe dazu geführt, dass sich viele Kaufinteressenten zurückgezogen hätten – insbesondere bei Immobilien mit schlechter Energiebilanz.

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Eine Entwicklung, die auch Piet Derriks, Geschäftsführer des Immobilienportals Immowelt, bestätigen kann: „Die Debatte um das Heizungsgesetz hat Kaufinteressenten verunsichert. In Kombination mit gestiegenen Kosten für Energie und Baumaßnahmen hat dies die Nachfrage nach unsanierten Bestandsimmobilien merklich abgekühlt, weil Käufer hohe Sanierungs- und Betriebskosten befürchten.“ Dennoch betont Derriks: „Die zentralen Faktoren für den Wert einer Immobilie sind immer noch Lage, Ausstattung und Zustand. Der Energieverbrauch hat aber in den vergangenen Jahren spürbar an Bedeutung gewonnen.“

Könnten ältere Immobilien im Wert steigen? Klare Ansage

Die Nachfrage nach alten Bestandsimmobilien ist demnach gesunken. Doch sollte das Heizungsgesetz grundlegend geändert werden, könnten dann ältere Häuser wieder an Attraktivität gewinnen? „Eine Streichung oder Änderung der darin formulierten Anforderungen an neue Heizungsanlagen hätte Auswirkungen sowohl gesamtwirtschaftlich betrachtet als auch für den einzelnen Hausbesitzer“, so die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz. Wenn durch eine Streichung dieses Paragrafen die bundesweiten Ziele zur CO2-Minderung im Gebäudesektor, die von der Europäischen Union (EU) auferlegt sind, deutlich verfehlt werden, wäre ein massiver Zukauf von CO2-Zertifikaten notwendig, „der Deutschland teuer zu stehen käme“, betonen die Verbraucherschützer.

Für Adler steht hingegen fest: „Damit ältere Häuser wieder an Attraktivität gewinnen, braucht es eine wirkungsvolle Förderung. Dazu zählen niederschwellige Anforderungen, einfachere Fördermöglichkeiten und ausreichende Haushaltsmittel.“ Er fordert Verlässlichkeit und klare Regelungen, die langfristig gelten und so Planungssicherheit bieten. „Wir begrüßen, dass künftig im Zentrum steht, wie viel CO2 eingespart wird, und nicht mehr der Endenergieverbrauch. Das würde auch laut anderer Experten Sanierungen einfacher und günstiger machen.“

Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi 24, geht davon aus, dass eine deutliche Änderung oder Vereinfachung des Heizungsgesetzes die Attraktivität älterer Häuser wieder steigern würde. „Dadurch würden die oft unklaren, aber potenziell hohen Einmalkosten und die damit verbundene Planungsunsicherheit für Käufer reduziert“, so Kohnen.

Nicht nur die Heizung: Diese Faktoren machen Altbauten unattraktiv

Auch Derriks hält es für denkbar, dass die Nachfrage bei Immobilien mit niedrigerer Energieeffizienz wieder steigt. Dennoch warnt er: „Grundsätzlich sind Wohnimmobilien mit sehr schlechter Energieeffizienz, aber nicht erst seit dem neuen Gebäudeenergiegesetz tendenziell weniger gefragt oder nur mit deutlichen Preisnachlässen zu vermarkten. Die Kosten für fossile Brennstoffe werden perspektivisch steigen, unter anderem durch die höhere CO2-Steuer.“

Zudem bedeute eine niedrige Energieeffizienzklasse meist auch weniger Wohnkomfort. Eine schlechte Dämmung bringt ja nicht nur höhere Heizkosten mit sich. Eine alte Bausubstanz bedeutet beispielsweise im Sommer auch mehr Hitze in den Räumen oder weniger Schallschutz gegenüber Nachbarn oder Straßenlärm.

Schlechte Energieeffizienzklasse mindert Wohnkomfort und erhöht Kosten

Wer also überlegt, sein Geld in eine ältere Bestandsimmobilie zu stecken, sollte genau hinschauen. „Käufer sollten bei solchen Objekten frühzeitig einen Energieberater zu Rate ziehen“, empfiehlt Adler. Dieser könne den energetischen Zustand der Immobilie professionell bewerten und sinnvolle Maßnahmen aufzeigen. „So gibt es später keine finanziellen Überraschungen.“ Auch wenn die künftige Ausgestaltung der Förderungen noch nicht feststeht, sei weiterhin mit staatlicher Unterstützung zu rechnen. Sein Appell: „Wer heute ein konkretes Objekt vor Augen hat, sollte den Kauf nicht unnötig aufschieben.“

Derriks warnt dagegen vor unrealistischen Vorstellungen: „Sanierungen können schnell sechsstellige Summen verschlingen – wer das vor dem Kauf nicht einkalkuliert, kann an finanzielle Grenzen geraten.“ Es lohne sich daher eine fachkundige Beratung. Sein Rat: „Eine seriöse Aufstellung der Sanierungskosten durch einen Fachmann kann zudem auch in Verhandlungen über den Immobilienpreis mit den Eigentümern hilfreich sein.“

Kohnen ergänzt: „Wichtig ist es, die Sanierungskosten – insbesondere für Heizung, Dämmung und Fenster – realistisch zu kalkulieren und fest in die Immobilienfinanzierung einzuplanen.“ Sein Tipp: Sich unbedingt vor dem Kauf über passende Fördermittel von KfW oder BAFA informieren, da diese die finanzielle Belastung erheblich senken können. „Eine sorgfältige Gesamtkostenrechnung inklusive aller Nebenkosten und eines Puffers ist unerlässlich“, betont Kohnen. Welche KfW-Förderungen es für die Immobilienfinanzierung gibt, erklärt ein Profi hier.

Altbau kaufen: Tipps von Verbraucherschützern

Verbraucher tragen aber auch ohne das Heizungsgesetz mit alten Heiztechniken wie Öl- und Gasheizungen künftig ein hohes Kostenrisiko, warnt ebenfalls Heike Troue, Vorständin der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz. „Dies liegt an den ab 2027 voraussichtlich deutlich steigenden CO2-Preisen, die Haushalte mit Öl- oder Gasheizung zu zahlen hätten.“ Ist eine Wärmepumpe günstiger als eine Ölheizung? Ein Fachmann rechnet vor.

Hinzu komme ein weiteres Kostenrisiko für Betreiber von Erdgasheizungen: Mit weniger werdenden Erdgasnutzern werden die Gasnetzentgelte für die verbleibenden Nutzer deutlich ansteigen. Diese Tipps hat die Verbraucherzentrale demnach für Hausbesitzer:

• Bei Heizungen, die in den nächsten Jahren das Ende ihrer Lebensdauer erreichen, sei eine Energieberatung sinnvoll, um ein nachhaltiges Heizungskonzept zu erstellen. Dabei sollten die Gesamtkosten über 20 Jahre betrachtet werden.
• Auch die kommunale Wärmeplanung kann bei der Entscheidungsfindung unterstützen. Es lohnt sich, bei der zuständigen Verwaltung nach aktuellen Planungen zu fragen.

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Bitte beachten:

Aktien, Immobilien und andere Investments sind grundsätzlich mit einem Risiko verbunden. Auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Ebenso können Kredite eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Verbraucher sollten ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen und alle Kosten gründlich durchrechnen. Die veröffentlichten Artikel, Daten und Prognosen sind keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder Rechten und ersetzen keine fachliche Beratung.