Die Bauzinsen haben sich zuletzt weitgehend stabilisiert, doch für Kaufinteressierte bedeutet das keineswegs Entspannung. Im aktuellen Zins-Check erklärt Rainer Eichwede von der Bausparkasse Schwäbisch Hall, worauf Banken bei der Kreditvergabe jetzt besonders achten, welche Spielräume es bei der Baufinanzierung gibt und wie sich Käuferinnen und Käufer am besten vorbereiten.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Wichtigster Schritt kommt vor der Immobiliensuche
Bevor Käufer Besichtigungen starten oder Exposés vergleichen, sollten sie einen ehrlichen Blick auf die eigenen Finanzen werfen, rät der Profi. „Am Anfang steht erstmal ein Kassensturz“, betont Eichwede. Entscheidend ist ihm zufolge, wie hoch das monatliche Einkommen ist, welche laufenden Kosten bestehen, welche Rücklagen vorhanden sind und ob bereits Kredite bedient werden müssen. Erst auf dieser Basis lasse sich ein realistisches Budget festlegen.
Als Regel gilt laut Eichwede: „Die monatliche Rate sollte 30 bis 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten.“ Wer diese Grenze einhalte, verschaffe sich nicht nur finanzielle Luft, sondern erhöhe auch die Chancen auf eine Zusage. Anschließend lohne es sich, verschiedene Finanzierungsangebote zu vergleichen und zu prüfen, ob Förderprogramme wie KfW-Darlehen oder regionale Zuschüsse infrage kämen.
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Immobilie kaufen ohne Ersparnisse: Worauf Banken bei der Kreditvergabe besonders achten
Ob es überhaupt zu einem Finanzierungsabschluss und zum Kauf kommen kann, hängt allerdings von entscheidenden Faktoren ab. Banken würden heute genauer hinschauen als noch vor einigen Jahren, sagt Eichwede: „Entscheidend sind ein sicheres Einkommen, eine gute Bonität und der Wert der Immobilie.“ Doch auch mögliche Wertverluste durch die Folgen des Klimawandels, etwa durch Überschwemmungsrisiken, sowie die Energieeffizienz der Immobilie fließen mittlerweile in die Bewertung ein.
Für Kreditnehmer bedeutet das: Eine solide Vorbereitung und ein realistischer Immobilienpreis sind wichtiger denn je. Wer eine energetisch gut aufgestellte Immobilie finanziert, kann nicht nur langfristig Kosten sparen, sondern hat auch bei der Finanzierung bessere Karten. Manche Banken gewähren sogar einen Zinsrabatt für besonders energieeffiziente Immobilien. Doch was ist mit Kreditnehmern, deren finanzielle Voraussetzungen nicht optimal sind?
Über Rainer Eichwede:
Rainer Eichwede ist Kapitalmarkt-Experte der Bausparkasse Schwäbisch Hall und Leiter des Finanz-Controllings.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Diese Strategien können helfen
Trotz verschärfter Bedingungen seien Vollfinanzierungen weiterhin möglich, sagt Eichwede. Allerdings gälten hier deutlich strengere Anforderungen für Einkommen, Bonität und Objekt. Der Experte verweist hier auf ergänzende Strategien: „Förderdarlehen, etwa von der KfW, ein vorhandener Bausparvertrag oder Unterstützung durch die Familie können helfen, zumindest die Kaufnebenkosten wie Notar und Grunderwerbsteuer abzudecken“, rät er.
Dennoch steigen ohne Eigenkapital sowohl das finanzielle Risiko als auch die Anforderungen der Banken. Für Kreditinteressierte ohne Eigenkapital ist es daher umso wichtiger, alle Optionen frühzeitig zu prüfen und realistisch einzuordnen. Dabei ist auch die Wahl der richtigen Zinsbindung entscheidend.
Immobilienfinanzierung 2026: Experte gibt Rat zur Zinsbindung
Bei der Wahl der Zinsbindung stehen Sicherheit und Flexibilität im Spannungsverhältnis. Eine lange Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren bietet mit langfristig festgeschriebenen Konditionen mehr Planungssicherheit, gleichzeitig können Kreditnehmer nach zehn Jahren laut Gesetz ganz oder teilweise umschulden. Eine lange Bindung geht allerdings meist mit höheren monatlichen Raten einher.
Eichwedes Rat: Wer diese Kosten aktuell nicht tragen wolle, könne über eine Kombination nachdenken – etwa ein langfristiges Darlehen mit kürzeren Laufzeiten von fünf oder sieben Jahren. Damit ließen sich Chancen auf konstante oder fallende Zinsen nutzen, sagt er. Bei einer ungünstigen Entwicklung steige allerdings auch das Risiko. Die Bauzinsen-Prognosen für 2026 finden Sie in einem separaten Artikel.
Fazit: Gute Vorbereitung schlägt den perfekten Bauzins
Der aktuelle Zins-Check zeigt: Nicht der exakte Zinspunkt entscheidet über eine erfolgreiche Baufinanzierung, sondern die richtige Vorbereitung. Wer sein Budget kennt, Bankenanforderungen versteht und die Finanzierung realistisch plant, schafft die Grundlage für langfristige Sicherheit – unabhängig davon, wie sich die Zinsen entwickeln. Unser Rechner kann eine erste Hilfe sein, um die monatliche Rate einzuschätzen:
Quellen:
Im Gespräch mit Rainer Eichwede, Zinsexperte bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall, im Januar 2026
