Nicht nur Bauzinsen: Warum ein anderer Faktor die Kosten treiben kann

Eine Baufinanzierung abzuschließen ist heute deutlich anspruchsvoller als noch vor wenigen Jahren. 2022 endete die Phase niedriger Bauzinsen von rund einem Prozent. Mitte Juli 2026 bewegen sich die Bauzinsen je nach Finanzierungsart zwischen etwa 3,6 und 4 Prozent – und schon wenige Prozentpunkte machen bei der Abzahlung einen Unterschied von Zehntausenden Euro.

Banken prüfen zudem genauer, wer eine Immobilie finanzieren möchte. Kredite ohne Eigenkapital vergeben sie kaum noch, und wer wenig oder kein eigenes Geld mitbringt, zahlt meist einen Risikoaufschlag. Wie viel Eigenkapital für die eigene Wohnung oder das eigene Haus nötig ist, erklärt Henrik Fork-Weigel vom Bauherren-Schutzbund (BSB) am Beispiel einer fiktiven Person mit 100.000 Euro Rücklagen.

Reichen 100.000 Euro Eigenkapital für den Hauskauf? „Eine gute Basis“

Mit 100.000 Euro ließe sich ein großer Teil der Nebenkosten abdecken, erklärt der BSB-Geschäftsführer gegenüber unserer Redaktion: „100.000 Euro Eigenkapital sind in vielen Fällen eine gute Basis, um die Bau- beziehungsweise Kaufnebenkosten, die nicht in die Finanzierung eingehen, zu decken.“ Dazu gehören je nach Bundesland und Kauf unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und möglicherweise eine Maklerprovision.

Henrik Fork-Weigel ist Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes e. V. (BSB) und gibt klare Empfehlungen für den Haus- oder Wohnungskauf.© Die Hoffotografen GmbH Berlin

Oft bewegen sich 100.000 Euro aber eher an der unteren Grenze des Möglichen: Idealerweise bringen Käufer laut Fork-Weigel auch einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln auf. Als Orientierung nennt der Experte rund 20 Prozent der Gesamtkosten aus Kaufpreis plus Nebenkosten. Das Problem: Angesichts der hohen Immobilienpreise erreichten viele Käufer diese Marke heute nicht mehr, so der Experte.

Das zeigt auch der Preisindex (EPX) der Finanzierungsplattform Europace: Wer beispielsweise ein Neubauhaus kaufen möchte, zahlt demnach im Durchschnitt rund 581.000 Euro. 20 Prozent des Kaufpreises allein entsprechen bereits rund 116.000 Euro, hinzu kommen die Kaufnebenkosten. Unsere Beispielperson würde mit ihren 100.000 Euro zwar ein solides finanzielles Polster mitbringen, die häufig empfohlene Größenordnung aber auf keinen Fall erreichen.

Über den Experten:

Henrik Fork-Weigel ist seit 2025 Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes e. V. (BSB). Zuvor war er beim Bundesverband der Verbraucherzentralen in mehreren leitenden Funktionen tätig. Der studierte Politikwissenschaftler verfügt über langjährige Erfahrung im Verbraucherschutz und in der Interessenvertretung auf Bundesebene.

Immobilienfinanzierung: So gelingt der Kauf trotz wenig Eigenkapital

Eine eigene Immobilie mit 100.000 Euro Eigenkapital muss dennoch kein Traum bleiben. Zum einen können die Kosten für Bestandsimmobilien deutlich günstiger sein – laut EPX liegen sie im Schnitt bei etwa 378.000 Euro. Auch in ländlichen Regionen sind die Kaufpreise oft niedriger. Zum anderen lässt sich eine Finanzierung nie allein anhand einer einzigen Summe beurteilen.

Bilanz Bauwirtschaft — Wer die wichtigsten Fragen vor dem Immobilienkauf für sich geklärt hat, kann auch mit 100.000 Euro Eigenkapital erfolgreich sein.© DPA Images | Bernd Wüstneck

Entscheidend sind laut Fork-Weigel die persönlichen und finanziellen Rahmenbedingungen:

Wie hoch darf die monatliche Rate sein, ohne dass jeder ungeplante Einkauf zum Problem wird?
Passt das Haus auch langfristig zur Lebensplanung?
Bleibt nach dem Kauf noch ein Notgroschen für Reparaturen, ein kaputtes Auto oder andere unerwartete Ausgaben übrig?

„Wenn das alles passt, würde ich dazu raten, nicht allein auf sinkende Preise oder Zinsen zu spekulieren“, so der Experte. Denn auch das Warten kostet Geld: In vielen Regionen steigen die Mieten weiter. Wer monatlich einen hohen Betrag an den Vermieter überweist, verliert wichtige Beträge für seine Finanzierung. Unter den richtigen Voraussetzungen kann sich ein Kauf deshalb auch bei höheren Bauzinsen lohnen. Allerdings gibt es auch dann weitere Unsicherheitsfaktoren.

Nicht nur die Bauzinsen: Dieser überraschende Faktor treibt Kosten

Vor allem Kreditnehmer mit eigenem Bauvorhaben müssen weiterhin mit hohen Baukosten rechnen. Ein deutlicher Rückgang ist nach Einschätzung des Experten zunächst nicht in Sicht. Zudem herrsche Unsicherheit über die künftige Entwicklung. „Vor diesem Hintergrund wäre es nicht überraschend, wenn Bauunternehmen wieder häufiger Preisgleitklauseln in Verträgen verwenden“, warnt Fork-Weigel.

Solche Klauseln sollen es Bauunternehmen ermöglichen, einen vereinbarten Preis während der Bauphase anzupassen. Steigen etwa die Kosten für Material oder Löhne, kann dadurch auch die Rechnung für den Bauherrn höher ausfallen. Für Käufer und Bauherren entsteht damit ein zusätzliches Risiko bei der Kostenplanung. Doch Fork-Weigel beruhigt: Nicht immer seien solche Klauseln wirksam. Im Zweifel sollten Betroffene den Vertrag deshalb rechtlich prüfen lassen.

Auch interessant

Baufinanzierung: Was Käufer außer den Zinsen vergleichen sollten

Baufinanzierung: Durch Bankenvergleich bessere Konditionen sichern

Trotz gestiegener Finanzierungskosten bleibt Käufern Spielraum, um zu sparen. Einer der wichtigsten Schritte ist laut Fork-Weigel der Vergleich mehrerer Banken. „Die Unterschiede können derzeit erheblich sein“, sagt er. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger wirkt auf den ersten Blick überschaubar, kann bei einer hohen Darlehenssumme und einer langen Laufzeit jedoch zusätzliche Kosten von 50.000 Euro oder mehr verursachen.

Die Angebote der Banken unterscheiden sich außerdem bei den Eigenkapitalanforderungen, der anfänglichen Tilgung, der Dauer der Zinsbindung, möglichen Sondertilgungen und der Bewertung der Immobilie. Lehnt eine Bank den Kredit ab, kann dieselbe Finanzierung bei einem anderen Institut durchaus möglich sein – manchmal sogar zu besseren Konditionen. „Für Verbraucherinnen und Verbraucher lohnt es sich deshalb unbedingt, Angebote sorgfältig zu vergleichen“, so der Profi.

Käufer dürfen sich aber nie von Maklern, Verkäufern, Bauträgern oder Banken unter Zeitdruck setzen lassen. „Die Entscheidung für den Kauf oder Bau einer Immobilie sollte niemals überstürzt getroffen werden“, betont Fork-Weigel. Sind die finanziellen Möglichkeiten dagegen sorgfältig geprüft, „kann reines Abwarten riskant sein“. Wer bereits eine passende Immobilie gefunden hat und nur noch auf günstigere Zinsen oder niedrigere Baukosten hofft, zahlt am Ende womöglich mehr.

Bauzinsen — Wer trotz guter Rahmenbedingungen auf sinkende Zinsen oder Baukosten hofft, könnte Geld verlieren.© Getty Images | privetik

Mit 100.000 Euro Immobilie finanzieren: Das sollten Käufer beachten

Für die Beispielperson mit 100.000 Euro Eigenkapital gibt es vor all diesen individuellen Überlegungen keine pauschale Empfehlung. Ein Kauf kann sinnvoll sein, wenn die monatliche Belastung dauerhaft tragbar bleibt, die Immobilie zur eigenen Lebensplanung passt und im Anschluss ausreichend Rücklagen vorhanden sind.

Die 100.000 Euro sind dabei eine gute Grundlage, gemessen an den heutigen Immobilienpreisen allerdings weniger üppig, als es klingt. Für ein Neubauhaus im durchschnittlichen Preisbereich reicht die Summe als häufig empfohlener Eigenkapitalanteil von 20 Prozent nicht aus. Allerdings gibt es oft günstigere Bestandsimmobilien.

Ein Grund, den Immobilienkauf grundsätzlich aufzugeben, ist das nicht. Kreditnehmer müssen hier aber besonders genau rechnen, mehrere Banken vergleichen und sich nicht darauf verlassen, dass Zinsen oder Baukosten in naher Zukunft von selbst deutlich günstiger werden. Einen Überblick über die aktuellen Konditionen im Juli bietet unser Baufinanzierungsvergleich. Welche Banken ihre Zinsen zuletzt angepasst haben, zeigt außerdem unser Kredit-Ticker.