Der Traum vom Eigenheim steht und fällt bei vielen mit der passenden Baufinanzierung. Doch schwankende Bauzinsen können eine verlässliche Kostenkalkulation zur Herausforderung machen. „Wir befinden uns aktuell in einer Phase der nervösen Seitwärtsbewegung“, sagt Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Kreditvermittlers Baufi24. Es gibt jedoch auch Grund zur Zuversicht: „Große Zinssprünge nach oben scheinen vorerst hinter uns zu liegen“, so der Experte.
Für eine nachhaltige Entspannung nach unten fehle dem Markt jedoch noch das Vertrauen in eine dauerhaft niedrige Inflation. Für die Zukunft rechnet Kohnen mit einem weitgehend stabilen Zinsverlauf, bei dem lediglich moderate Schwankungen von bis zu 0,25 Prozentpunkten in beide Richtungen zu erwarten seien.
Baufinanzierung: Warten auf bessere Zinsen birgt Preisrisiken
Gerade in einer Phase schwankender Konditionen neigen Kreditnehmer dazu, auf den „perfekten Moment“ zu warten. Doch genau das kann sich rächen. Kohnen warnt: „Wer auf den einen perfekten Moment wartet, riskiert, dass die Immobilienpreise in der Zwischenzeit schneller steigen als die Zinsen fallen.“
Die eigentliche Stellschraube liege daher woanders. „Mein Rat: Nicht auf das absolute Zinstief spekulieren, sondern die Finanzierung so bauen, dass sie zum persönlichen Budget passt.“
„Wichtiger Sicherheitsanker“: Was Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung beachten sollten
Wie stark sich der Markt gedreht hat, zeigt ein Blick zurück. Noch vor wenigen Jahren galt ein anderes Prinzip. „Vor fünf Jahren, in der Niedrigzins-Ära, war das Ziel: maximale Zinsbindung und minimale Tilgung, um die Liquidität zu schonen.“ Heute sieht die Strategie anders aus. „Wenn ich heute abschließen müsste, würde ich deutlich mehr Fokus auf Flexibilität und Schnelligkeit legen“, so Kohnen.
Das beginne schon vor der Immobiliensuche. „Ich würde mir vor der Besichtigung ein Finanzierungszertifikat bei einem Baufinanzierungsvermittler holen – in einem Markt, in dem gute Objekte wieder schneller weg sind, ist das die Eintrittskarte.“
Auch bei der Zinsbindung denkt Kohnen pragmatischer: „Ich würde bei den aktuellen Zinsen eher auf eine zehnjährige Bindung setzen. Ich würde also mehr ‚auf Sicht fahren‘, statt mich für zwei Jahrzehnte starr festzulegen.“
Über Oliver Kohnen:
Oliver Kohnen ist ausgebildeter Bankkaufmann und seit 2023 Geschäftsführer beim Finanzierungsvermittler Baufi24. Zuvor war er fast 18 Jahre lang beim Kreditvermittler Interhyp tätig, zuletzt in der Position des Managing Director.
Ein zentraler Punkt bei der Immobilienfinanzierung sei Flexibilität. Denn ein Hauskredit läuft oft Jahrzehnte – das eigene Leben aber selten nach Plan. Hier werden wichtige Optionen oft übersehen: „Beispielsweise der kostenlose Tilgungssatzwechsel“, sagt Kohnen. Viele denken seiner Erfahrung nach zuerst an Sondertilgungen. Damit lässt sich der Kredit schneller abbezahlen. Der Tilgungssatzwechsel wirkt anders. Er erlaubt, die Rate zu senken. Das hilft bei sinkendem Einkommen – zum Beispiel während der Elternzeit oder nach einem Jobwechsel.
„Die Möglichkeit, den Tilgungssatz zwei- oder dreimal während der Laufzeit ohne Gebühren anzupassen, zum Beispiel von drei Prozent auf ein Prozent, ist ein wichtiger Sicherheitsanker“, so der Profi. Auch beim Thema Anschlussfinanzierung lohne sich ein früher Blick. „Auch die Forward-Option für Anschlussfinanzierungen wird oft zu spät geprüft – man kann sich heutige Zinsen in vielen Fällen schon bis zu 60 Monate im Voraus sichern.“ Das sei aber eine Frage der persönlichen Präferenz.
Versteckte Kosten beim Immobilienkauf treiben Ausgaben in die Höhe
Neben Zinsen und Strategie gibt es weitere Risiken. Vor allem laufende und versteckte Kosten werden oft übersehen. Denn nicht die offensichtlichen Ausgaben bringen Käufer ins Straucheln. „Es sind selten die großen Posten wie Notar oder Grunderwerbsteuer, die den Plan sprengen – die hat jeder auf dem Schirm.“ Problematisch sind vielmehr die Dinge, die erst später sichtbar werden.
Ein Beispiel sind energetische Sanierungen. „Viele Käufer unterschätzen, was eine neue Heizung oder eine Dachdämmung in den nächsten Jahren kosten kann.“ Auch rund ums Haus summieren sich schnell unerwartete Ausgaben. „Dass Pflasterarbeiten, Zäune und der Garten schnell 50.000 Euro und mehr kosten können, wird oft erst klar, wenn das Budget eigentlich schon aufgebraucht ist“, sagt Kohnen.
Sein Tipp: einen ‚Puffer-Kredit‘ von mindestens zehn Prozent der Bausumme einplanen, den man nicht sofort abrufen muss, aber im Notfall parat hat. Statt auf den perfekten Zeitpunkt zu warten, sollten Kreditnehmer ihre Finanzierung demnach sauber planen, flexibel bleiben und realistisch kalkulieren. Mit dem Rechner können Sie erste Angebote durchspielen:
