Gebäude gehören zu den größten Energieverbrauchern in Deutschland – doch lange Zeit setzte die Politik vor allem auf strengere Vorgaben für Neubauten, statt Eigentümer von Bestandsgebäuden zur Sanierung zu verpflichten. Um die Klimaziele bis 2050 zu erreichen, müsste die Sanierungsrate auf zwei Prozent des Gebäudebestands pro Jahr steigen. Die Wirklichkeit sieht anders aus.

Bis heute wohnen unzählige Menschen in unsanierten und ungedämmten Immobilien. Mit Beginn des Ukrainekriegs stiegen Bau- und Materialkosten stark, gleichzeitig kletterten die Bauzinsen massiv. Seitdem liegt die jährliche Sanierungsquote bei unter 0,7 Prozent. Zwar hilft jede Maßnahme, doch den wirklichen Unterschied macht erst die Generalsanierung des Gebäudes.

Die Bundesregierung hat dafür über das Wirtschaftsministerium und die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) das Programm „Wohngebäude-Kredit Nr. 261“ aufgelegt. Es gehört zur Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und ermöglicht bei optimaler Ausschöpfung einen Tilgungszuschuss von maximal 67.500 Euro je Wohneinheit. Doch wer die wichtigsten Regeln nicht kennt, hat wenig Chancen.

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Überblick: Was fördert das KfW-261 und wer kann Zuschüsse beantragen?

Das KfW-Programm 261 gilt sowohl für Privatpersonen, Unternehmen, Kommunen als auch Genossenschaften, die Förderkriterien (Darlehenshöhe, Kreditzuschuss) allerdings stets für eine Wohneinheit. Die wichtigsten KfW-Förderungen 2026 im Überblick.

Das Programm fördert mehrere Maßnahmen, unter anderem:

• den Umbau eines Gebäudes zu einem Effizienzhaus (EH) gemäß Förderbedingungen,
• dem Kauf einer zu einem EH umgebauten Wohneinheit oder eines Gebäudes.

Zum Effizienzhaus umrüsten: Was bedeutet das?

Wer sich auf der KfW-Webseite informieren will, stolpert über Begriffe wie EH 100 oder EH 40 NH. Diese beschreiben Gebäudestandards: Ein begrifflich nicht existierendes und nicht förderfähiges Effizienzhaus 100 beschreibt den Mindeststandard, den es im Neubau zu erreichen gilt. Förderfähig sind die EH-Klassen 85, 70, 55, 40. Für jede der Klassen gibt es die Zusätze EE (Erneuerbare Energien) und NH (Nachhaltigkeit).

Werte unter 100 sind energetisch besser, die für die EH-Sanierung vergebenen Kredite haben aber unabhängig davon immer denselben vergünstigten Zinssatz. Der besondere Reiz des KfW 261 liegt ohnehin nicht im Zinssatz, sondern im Tilgungszuschuss: Dieser reduziert den zurückzuz­ahlenden Kredit­betrag und verkürzt die Lauf­zeit. Kreditnehmer erhalten ihn nach Abschluss der Maßnahmen. Hier gilt allerdings: Je besser die EH-Klasse, desto höher der Zuschuss.

Dazu sind weitere Boni möglich:

• Wer die EE-Klassifizierung erreichen will, muss 65 Prozent des Heiz- beziehungsweise Kühlbedarfs aus erneuerbaren Energieträgern beisteuern und kann dadurch einen höheren Tilgungszuschuss einstreichen.
• Der Fokus auf Nachhaltigkeit (NH) führt ebenfalls zu einer höheren Bonifikation. Hierunter fallen die verwendeten Baustoffe: Dämmungen aus Hanf oder Holzfaser sind besser als Glas- oder Steinwolle, Holz nachhaltiger als Beton.
• Grundsätzlich muss ein Experte für Energieeffizienz das Vorhaben begleiten. Dieser kann Nachhaltigkeitszertifikate erstellen und erklären, ob ein Haus die notwendigen Kriterien für einen Zuschuss erfüllt. Wichtig: Der Energieberater muss bei der KfW gelistet sein. Was für die Zusammenarbeit mit Energieberatern noch gilt.

Über Carsten Zimmermann:

Carsten Zimmermann ist Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung. Der Verein unterstützt Verbraucherinnen und Verbraucher bei Fragen rund um die Immobilie, die Finanzierung und die Prüfung von Kauf- und Bauträgerverträgen. Zuvor war Zimmermann als Bauträger und als Vertriebs- und Kreditleiter in einer Hamburger Genossenschaftsbank tätig.

KfW-261-Förderung: So hoch fällt der maximale Kreditbetrag aus

Alle KfW-Kredite sind nach einem ähnlichen Muster aufgebaut. Möglich sind ein Annuitätendarlehen (mit Tilgung) oder ein endfälliges Darlehen, bei dem keine laufende Tilgung, sondern eine Rückzahlung zum Laufzeitende erfolgt. Bei den Annuitätendarlehen im KfW-261 gelten folgende Kriterien:

• maximale Kredithöhe durch Erreichen der EH-Klasse: 120.000 Euro
• maximale Kredithöhe inklusive Erreichen der EH EE- oder EH NH-Klasse: 150.000 Euro
• Zinsbindung: immer 10 Jahre
• Laufzeit: vier bis 30 Jahre
• tilgungsfreie Anlaufjahre: ein bis fünf Jahre, abhängig von der Laufzeit

Bei einer zehnjährigen Laufzeit liegt der Zinssatz effektiv bei aktuell 2,77 Prozent und damit rund ein Prozent unter marktüblichen Bankkonditionen. Bei 30 Jahren Laufzeit müssen Kreditnehmer 3,34 Prozent Effektivzins zahlen (Stand: April 2026). Faustformel: Je länger die Laufzeit, desto kleiner ist der Zinsvorteil gegenüber einem Bankdarlehen.

Tilgungszuschuss bei KfW-261: Höhe der Förderbeträge im Überblick

Der Tilgungszuschuss wird immer in Prozent der Darlehenshöhe ausgedrückt. Für die niedrigste Stufe (EH 85) gibt es einen Zuschuss von 5 Prozent auf die maximale Darlehenshöhe von 120.000 Euro, also 6000 Euro. Für die höchste Stufe (EH 40 NH) ist ein Zuschuss von 25 Prozent auf eine maximale Darlehenshöhe von 150.000 Euro möglich. Das entspricht 37.500 Euro.

Diese Optionen gibt es außerdem:

• WPB „Worst-Performing-Building Extra“-Tilgungszuschuss (10 Prozent): Wenn Kreditnehmer einen Energieausweis haben und ihr Objekt in die Klassifizierung H fällt – dem schlechtesten Wert, den es gibt –, erhöht sich der Zuschuss um 10 Prozent.
• „Serielles Sanieren Extra“-Tilgungszuschuss (15 Prozent): Erreicht die Sanierung die EH-Stufen 55 oder 40, gibt es für eine serielle Sanierung einen weiteren Zuschuss von 15 Prozent. Bei einer seriellen Sanierung kommen modulare, vorgefertigte Bauelemente für die Fassade oder das Dach zum Einsatz.
• Wichtig: Wer die WPB-Sanierung mit dem Seriellen Sanieren kombiniert, erhält nicht 25 Prozent extra, sondern nur 20 Prozent zusätzlich.

KfW-Förderung beantragen: Richtige Reihenfolge ist entscheidend

Wir sind in Deutschland. Einfach loslegen oder Aufträge vergeben, ist keine gute Idee. Selbst wenn das Ergebnis stimmt, zählt die richtige Reihenfolge: Die Beantragung von KfW-Krediten erfolgt über Kreditinstitute, die mit der KfW zusammenarbeiten. Die Information und Aufklärung des Kunden muss demnach ein Bankberater oder Kreditvermittler der Finanzierungspartner dokumentieren – und das vor der Antragstellung. Erst danach dürfen Kunden Aufträge vergeben.

Beratungs- und Planungsleistungen dürfen sie allerdings schon vorher in Anspruch nehmen. Auch Lieferungs- und Leistungsverträge vor dem Erstgespräch mit einem Finanzierungspartner sind grundsätzlich möglich, sollten aber eine aufschiebende oder eine auflösende Bedingung enthalten. Das bedeutet, dass die Verträge bei Nichtgewährung des KfW-Darlehens hinfällig werden.

KfW-Förderung 261: So lassen sich 135.000 Euro bei zwei Wohneinheiten oder mehr sichern

Zwei Beispiele zeigen, wieviel Tilgungszuschuss beim KfW-261 möglich sind. Im ersten wird ein Einfamilienhaus, laut Energieausweis Stufe H, seriell zu einem EH 40 EE-Klasse-Haus umgebaut. Der Grundzuschuss beträgt 37.500 Euro (25 Prozent bei Darlehenshöhe 150.000 Euro). Hinzu kommen ein 10-Prozent-Extra-Tilgungszuschuss für ein WPB und ein auf 10 Prozent gedeckelter Extra-Tilgungszuschuss für serielles Sanieren. Daraus ergibt sich ein kumulierter Tilgungszuschuss von 67.500 Euro.

In einem zweiten Beispiel wird das Einfamilienhaus für ein Zweifamilienhaus „vorbereitet“. Mit einem einfachen Kniff und der passenden Hausgröße lässt sich die doppelte Förderung abgreifen: Weil die KfW die Darlehen je Wohneinheit vergibt, müssen die Hausbesitzer eine zweite abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem abschließbaren Zugang, Zimmer und Versorgungsanschlüssen für Küche/Kochnische und Bad/WC darstellen. Die Leitungen und die Raumgestaltung allein reichen dann, um weitere 135.000 Euro Tilgungszuschuss zu generieren.

In Zeiten von Wohnungsnot ist diese Option zwar absurd, aber legal: Die fertige Küche oder das Bad müssen nicht existieren, um eine zweite Wohnungseinheit in der Raumplanung zumindest anzudeuten.

Kritik am KfW-Programm 261: Komplexität schreckt Verbraucher ab

Als Bundesverband Baufinanzierung setzen wir uns für Verbraucheranliegen ein. Eigentlich müssten wir über Förderprogramme wie das KfW-261 froh sein. Doch die Komplexität des Produktes und die fehlende allgemeinverständliche Informationsbeschaffung sind ein großes Übel: Ein Bürger im Normalmodus, mit Berufsleben und Sorge- oder Pflegearbeit, bricht das Thema nach dem ersten Einlesen ab.

In der Praxis braucht es zu viele Beteiligte, um diese bürokratische Gemengelage zu etwas Rundem werden zu lassen. Die Sanierungsquote ist auch deswegen so schlecht, weil es an Fachpersonal mangelt. Die Regeln sind selbst für Profis kaum zu durchdringen. Zudem sind sie übergriffig. Wir kritisieren beispielsweise scharf, dass serielles Sanieren extra belohnt wird: Auf welchem Weg ein Ergebnis erzielt wird, sollte dem Staat egal sein.

Die EH-Sanierung ist ohnehin nur für Verbraucher interessant, die eigenständig über ein Haus entscheiden können. Das zählt also für Kreditnehmer mit Ein- oder Zweifamilienhaus oder jene, die sich mit ihrem Doppelhauspartner einig sind. Ob mit oder ohne Förderung: Die Sanierung eines unmodernisierten Gebäudes hin zu einem EH 85 (förderfähig) oder zu einem fiktiven, nicht förderfähigen EH 100 dürfte für viele einen großen Sprung im energetischen Zustand der Immobilie bedeuten. Eine Kosten-Nutzen-Rechnung lohnt sich immer. Oft springt trotz weniger Förderung und Bürokratie am Ende ein besseres Ergebnis heraus.