Wer eine Immobilie kaufen will, braucht meist einen Kredit von der Bank. Wann eine Besichtigung zur Kaufentscheidung wird, hängt daher oft an der Frage, ob die Rate für die Baufinanzierung langfristig tragbar ist. Dabei ist unter anderem die Höhe der Bauzinsen entscheidend. Doch das ist nicht alles: Andreas Pechtl leitet die Baufinanzierungsberatung bei der PSD Bank Nürnberg und erklärt, welche Kosten Kreditnehmer häufig unterschätzen.

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Baufinanzierung: Ein „neues Normal“ bei den Zinsen

Nach turbulenten Jahren scheint sich der Zinsmarkt einzupendeln. „Im vergangenen Jahr haben sich die Bauzinsen insgesamt stabil präsentiert, und diese Entwicklung setzt sich 2026 bislang fort“, sagt Pechtl. Der Profi geht derzeit davon aus, dass der Zinssatz für zehnjährige Baufinanzierungen im weiteren Jahresverlauf zwischen 3,15 Prozent und 4,00 Prozent liegen wird. Dieses Niveau etabliere sich mehr und mehr „als das neue Normal“.

Anders sieht es bei langfristigen Zinsbindungen aus. Hier rechnet der Experte vor allem in der ersten Jahreshälfte „mit einem moderaten Anstieg“ der Zinsen. Grund dafür sei die zunehmende Staatsverschuldung. Banken orientieren sich bei langen Krediten an den Renditen langfristiger Staatsanleihen – wenn Staaten mehr Schulden aufnehmen, verlangen Investoren höhere Zinsen, die schließlich auch bei Baufinanzierungen ankommen.

Immobilienkredit: Faustregel für unterschätzte Kosten

Doch während Käufer intensiv über den Zinssatz nachdenken, geraten andere Kosten schnell in den Hintergrund – laut Pechtl ein klassischer Fehler in der Praxis. „Viele Menschen haben bei ihrer Immobilienfinanzierung zunächst die nahe Zukunft vor Augen“, erklärt der Experte. Die mittel- und langfristigen Kosten, die mit einem solchen Projekt verbunden sind, würden dann schnell aus dem Blickfeld geraten. „Das betrifft zum Beispiel Versicherungsbeiträge oder Aufwendungen für spätere Instandhaltungen und Reparaturen“, sagt Pechtl.

Auch Preisentwicklungen spielten dabei eine Rolle: „Wir empfehlen unseren Kunden, potenzielle Preissteigerungen, zum Beispiel bei Baumaterialien, immer im Finanzierungsplan zu berücksichtigen.“ Gleiches gelte für einmalige Nebenkosten, etwa für Möbel oder eine neue Küche. Die Faustregel des Profis: „Insgesamt sollte man für unvorhergesehene Ausgaben einen Puffer in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises einplanen.“

KfW-Förderprogramme für Immobilienfinanzierung? Profi wird deutlich

Viele setzen stattdessen auf Förderprogramme der KfW, um beim Kredit Geld zu sparen. Doch halten diese vergünstigten Kredite in der Praxis, was sie versprechen? Pechtl ist skeptisch: „Die Förderbank KfW bietet auf dem Papier eine Vielzahl an Programmen. Die sind allerdings mit sehr hohen Anforderungen an die Immobilie verbunden, sodass der Mehraufwand oft deutlich höher ist als die Förderung selbst“, erklärt er. Im Alltag spielten sie daher oft eine kleinere Rolle als erwartet.

Hoffnung gibt es dennoch: Gerüchten zufolge wolle die KfW ihr Angebot verschlanken, „damit alles einfacher, schneller und praxistauglicher wird“, sagt Pechtl. „Das würden wir sehr begrüßen.“ Als weitere Optionen nennt er einen Riester-Fördervertrag für die Immobilienfinanzierung, auch bekannt als Wohn-Riester. Dabei fließt das Geld über staatliche Zulagen und Steuervorteile in den Kauf, Bau oder die Tilgung einer selbstgenutzten Immobilie, wodurch zusätzliches Eigenkapital entsteht und die monatliche Belastung sinkt. Wohn-Riester haben aber auch entscheidende Nachteile.

Auch Programme von Förderinstituten des jeweiligen Bundeslandes können helfen, um Konditionen zu senken. Diese Angebote entlasten die Finanzierung entlasten über direkte Zuschüsse oder günstige Darlehen. „Bei uns in Bayern ist das die BayernLabo, in Berlin gibt es dafür die IBB“, erklärt Pechtl. Neben möglichen Förderungen sollten sich Kreditnehmer aber noch anderen wichtigen Fragen widmen.

Über den Experten:

Andreas Pechtl leitet die Baufinanzierungsberatung bei der PSD Bank Nürnberg. Der gelernte Bankkaufmann und Bankbetriebswirt war zunächst für die Sparkasse Mittelfranken-Süd, die Bonnfinanz und die Sparda-Bank Nürnberg tätig, bevor er im Jahr 2021 zur PSD Bank Nürnberg wechselte.

Baufinanzierung: Das beachten viele Käufer „wenig bis gar nicht“

Eine Finanzierung scheitert laut Pechtl selten an komplizierten Details und eher daran, dass grundlegende Überlegungen fehlen. Wichtige Fragen kämen oft zu spät: „Ist für mich eine lange oder kurze Zinsbindung sinnvoll? Wie bilde ich am besten Rücklagen? Welche Versicherungen sind empfehlenswert, um mich während der Immobilienfinanzierung bestmöglich abzusichern?“, so Pechtl. Oft setzten sich Interessenten „wenig bis gar nicht“ mit diesen Punkten auseinander.

Bei ihren Überlegungen sollten Kreditinteressierte also nicht nur auf den Zinssatz achten: Vor dem Immobilienkauf zählen auch die richtige Vorbereitung, ausreichende Rücklagen und eine nachhaltige Strategie. Dazu gehört auch der Vergleich von Konditionen. Unser Rechner kann dabei helfen:

Quellen:

Im Gespräch mit Andreas Pechtl, Leiter der Baufinanzierungsberatung bei der PSD Bank Nürnberg, im Februar 2026.