Steffen wohnt zur Miete in Berlin-Köpenick. Am 20. September hat er Post bekommen: Sein Vermieter, das schwedische Immobilienunternehmen Heimstaden, verlangte von ihm 15 Prozent mehr Miete. Damit ging es Steffen, wie 6500 anderen Berlinerinnen und Berlinern. Sie alle erhielten im September Mieterhöhungsforderungen von Heimstaden. Doch nun regt sich Widerstand: Die Initiative StopHeimstaden setzt sich gegen die Forderungen zur Wehr.
Auch Steffen protestiert. Seit zehn Jahren wohnt er nun schon in seiner Wohnung. Fünfmal hat sie in dieser Zeit den Eigentümer gewechselt. „Typisch Berlin eben“, kommentiert er mit einem Augenzwinkern. Aktuell gehört seine Wohnung nun Heimstaden. Das Portfolio des Unternehmens umfasst in Berlin 20.000 weitere Wohnungen.
Doppelte Mieterhöhung verstößt gegen Kappungsgrenze
Im Februar 2022, kurz nachdem Heimstaden neuer Eigentümer seiner Wohnung war, erreichte ihn direkt eine Mieterhöhungsforderung. Das Immobilienunternehmen verlangte 12,5 Prozent mehr Miete. Steffen zahlte. Als Heimstaden vor knapp zwei Monaten dann die neue Forderungen erhob, ging Steffen zum Berliner Mieterverein.
Dort bestätigte man seine Vermutung: Die erneute Erhöhung ist unrechtmäßig, sie überschreitet die sogenannte Kappungsgrenze. Danach darf der Vermieter innerhalb von drei Jahren die Miete nur um maximal 15 Prozent erhöhen. In Steffens Fall wären es deutlich mehr gewesen, beide Erhöhungen zusammengenommen knapp 28 Prozent.
Die häufigsten Fehler bei den Mieterhöhungen
Fälle wie dieser machten medial die Runde. Das habe dazu geführt, dass Heimstaden schnell reagierte, vermutet Steffen. Jedenfalls erreichte ihn einen Monat nach der zweiten Mieterhöhungsforderung ein Schreiben von Heimstaden. Darin erklärt das Unternehmen seine fehlerhafte Forderung mit einem neuen IT-System und tritt von ihr zurück, wie seinerzeit auch der Rundfunk Berlin Brandenburg (rbb) berichtete.
Fast alle zuletzt verschickten Mieterhöhungsforderungen seien „fehlerhaft oder falsch“, so Nora*, eine Sprecherin der Mieter-Initiative StopHeimstaden. Auf diese Fehler macht die Initiative die Mieter nun mit einem Flyer aufmerksam. Darauf liest man: Viele Mieterhöhungsforderungen sind neben der Kappungsgrenze vor allem aus zwei Gründen fehlerhaft. Erstens: Die Erhöhung der Miete liege über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Und zweitens: Das Unternehmen versuche die Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete umzuwandeln.
Vertragsänderung durch die Hintertür
Solch einen Fall schildert auch Carsten*. Er lebt ebenfalls bei Heimstaden in Berlin zur Miete. Er habe jedoch das Glück, noch einen alten Brutto-Kaltmietvertrag zu haben, sagt er. Auch bei ihm ging im September nun eine Mieterhöhungsforderung ein. Er las sie genau und merkte, dass die geforderte Mieterhöhung, ohne dass darauf aufmerksam gemacht wurde, als Netto-Kaltmiete ausgewiesen war – obwohl er doch eigentlich einen Brutto-Kaltmietvertrag hat. Seine Anwältin riet ihm daraufhin, der Erhöhung auf keinen Fall zuzustimmen, denn das käme einer Vertragsänderung gleich.
„Die versuchen mir heimtückisch durch die Hintertür einen ungünstigeren Mietvertrag unterzujubeln“, so Carsten. Diese „dreiste Sauerei“ gehöre unter Strafe gestellt, sagt er. Trotz der Ankündigung von Heimstaden, alle fehlerhaften Mieterhöhungen zu berichtigen, sei bei ihm noch keine Korrektur eingegangen, so Carsten weiter.
Mietervereine vermuten Masche des Immobilienunternehmens
Da stecke eine gewisse „Systematik“ dahinter, diesen Eindruck gewinnt Franziska Schulte vom Berliner Mieterverein beim Blick auf die große Menge der fehlerhaften Mieterhöhungen. Womöglich habe das Unternehmen sogar bewusst so gehandelt, vermutet Schulte. Der „eigentliche Skandal“ sei jedoch die von Heimstaden pauschal geforderte maximale Mieterhöhung um 15 Prozent, so Paul Hendrick Mann, Rechtsberater beim Mieterverein zu Hamburg, wo Heimstaden auch viele Wohnungen besitzt.
Das Unternehmen handele nach dem Motto: „Mal gucken, wie viele Mieter das ohne Widerspruch einfach unterzeichnen“, so Mann. Das stehe in krassem Kontrast zu der Selbstdarstellung des Unternehmens, denn Heimstaden präsentiere sich immer gerne als sozialverträglicher, verantwortungsbewusster Vermieter und Eigentümer. Für Mann ist jedoch klar: Nicht die soziale Verantwortung, sondern allein Profitstreben und Gewinnmaximierung stehen bei Heimstaden im Fokus.
Gegenmittel: Vernetzung in der Nachbarschaft
„Prüft alle geforderten Erhöhungen auf solche Fehler“, lautet deshalb die Botschaft, mit der die Initiative StopHeimstaden möglichst alle Mieterinnen und Mieter des Unternehmens erreichen möchte. Bislang funktioniere die Mobilisierung durch die Flyer sehr gut, sagt Nora, die Initiativen-Sprecherin. Seit den Mieterhöhungen habe StopHeimstaden viel Zulauf erfahren.
Und auch für Steffen steht fest: Nur Vernetzung hilft. Er wohnt in einem Köpenicker Straßenzug, dessen fünfzehn Häuser mit je vier bis sechs Mieteinheiten pro Eingang Heimstaden gehören. Unter den Mietern seien auch viele ältere Menschen. Von ihnen höre Steffen oft: „Jaja, die Mieterhöhungen habe ich bekommen, mache ich nächste Woche fertig“.
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Ohne den Mieter-Widerstand bekämen die älteren Nachbarn zum Teil gar nichts davon mit, dass die Mieterhöhungen unrechtmäßig sind, berichtet Steffen. Dagegen helfe nur, proaktiv auf die Leute zuzugehen und sie darauf hinweisen, „dass da Dinge im Umlauf sind, die nicht korrekt sind“ und ihnen zu sagen: „Lasst das prüfen!“
In seiner Nachbarschaft gebe es mittlerweile eine WhatsApp-Gruppe, über die sich die Mieter organisieren. Am Abend trifft Steffen noch einen Nachbarn. Auch von ihm will Heimstaden mehr Miete. Steffen setzt sich mit ihm zusammen, um zu prüfen, ob dabei alles rechtmäßig gelaufen sei.
* Name von der Redaktion geändert
