Bei den Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU sind die Nettokaltmieten pro Quadratmeter in der Hauptstadt im vergangenen Jahr um lediglich neun Cent gestiegen. Bei den Neuvertragsmieten lag die Steigerung mit sieben Cent sogar noch niedriger, bei den Neubaumieten gab es sogar einen Rückgang. Ähnlich sieht die Entwicklung im Berliner Umland aus.

„Was sich aus Sicht der Mieterinnen und Mieter positiv anhört, bereitet mir mittlerweile echte Sorge“, so BBU-Vorständin Maren Kern. Denn während die Mieten stagnieren und damit angesichts hoher Inflation an Kaufkraft verlieren, gebe es bei Baupreisen und Finanzierungskosten weitere kräftige Steigerungen. „Das kann auf Dauer einfach nicht funktionieren.“

Der BBU ist mit rund 340 Mitgliedsunternehmen in Berlin und dem Land Brandenburg der größte wohnungswirtschaftliche Verband der Hauptstadtregion. Unter seinem Dach vereinen sich landeseigene, kommunale, private und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen. Zusammen bewirtschaften sie rund 1,15 Millionen Wohnungen, davon 767.200 Wohnungen in Berlin. Der Anteil der BBU-Wohnungen entspricht damit rund 45 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestandes.

Günstigste Mieten am östlichen Stadtrand

Für den am Dienstag vorgestellten BBU-Marktmonitor wurden 704.000 Mietverträge in Berlin ausgewertet. Demnach sind die Bestandsmieten bei den Berliner BBU-Mitgliedsunternehmen zwischen dem 30. Juni 2022 und dem 30. Juni 2023 um rund 1,4 Prozent auf 6,59 Euro nettokalt pro Monat und Quadratmeter.

Die günstigsten Mieten zahlen Bewohner der BBU-Bestände unverändert am östlichen Stadtrand im Bezirk Marzahn-Hellersdorf mit durchschnittlich 5,96 Euro je Quadratmeter und Monat. Am teuersten waren die Mieten im Südwesten, im Bezirk Steglitz-Zehlendorf mit 7,32 Euro.

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Neuvertragsmieten in Berlin 0,9 Prozent teurer

Eine bei einem BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin neu angemietete Wohnung kostete per 30. Juni 2023 im Durchschnitt 8,03 Euro nettokalt je Monat und Quadratmeter. Das waren unter 0,9 Prozent mehr als zum Vorjahreszeitpunkt. Das ergab die Auswertung von gut 36.300 neu abgeschlossenen BBU-Mietverträgen. Wiederum am günstigsten für die Neumieter war Marzahn-Hellersdorf (7,55 Euro). Am teuersten erneut Steglitz-Zehlendorf mit 8,82 Euro.

Eine durchschnittliche BBU-Neubauwohnung, die 2023 erstmals in die Vermietung kam, kostet mit 10,95 Euro nettokalt je Monat und Quadratmeter rund 0,3 Prozent weniger als im Vorjahr. Ausgewertet wurden gut 4100 Mietverträge von erstbezogenen Neubauwohnungen. Das Problem: „Um künftige Investitionen kostendeckend refinanzieren zu können, müssten unsere Unternehmen aber Neubaumieten in einer Range von mindestens zwischen 16 und 20 Euro den Quadratmeter nehmen“, so Kern.

Warum auf Portalen höhere Preise aufgerufen werden

Dass die Mieten bei den BBU-Mitgliedsunternehmen insbesondere bei der Neuvermietung deutlich unter den Preisen liegen, die auf den einschlägigen Immobilienportalen im Internet aufgerufen werden - 13,27 Euro pro Quadratmeter und Monat bei ImmoScout24 - nach Auskunft der BBU-Vorständin drei Gründe: Erstens würden Landeseigene, Genossenschaften und große private Vermieter ihre Mietangebote meist auf ihren eigenen Seiten veröffentlichen, weshalb deren deutlich kostengünstigere Angebote fehlten.

BBU-Mieten im Durschschnitt unter dem Mietspiegel

Und dass die gezahlten Bestandsmieten sogar noch unter dem noch bis Mai dieses Jahres geltenden Mietspiegel liegen, der als Durchschnittsmiete für Berlin 7,16 Euro ausweist, liege eben daran, dass im BBU viele Genossenschaften und private Vermieter organisiert seien, die sich im Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen auf eine Kappung der Mieterhöhungsgrenze verständigt hätten. Zudem habe für die landeseigene Vermieter im vergangenen Jahr auch noch der sogenannte Mietendimmer gegolten. Bestandsmieten durften demnach nur um höchstens ein Prozent jährlich erhöht werden.

Berliner Mieterverein weist Forderung des BBU zurück

Kritik übt denn auch der Berliner Mieterverein (BMV) an den vorgelegten Zahlen. „Uns fehlt dabei die Unterscheidung zwischen großen privaten Konzernen wie Vonovia, landeseigenen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften – alles Zahlen, die der BBU mühelos differenziert veröffentlichen könnte“, so BMV-Chefin Ulrike Hamann. Die Mieten bei den privaten Wohnungskonzernen würden deutlich über denen der Landeseigenen liegen. „Wir warnen davor, die Mieterinnen und Mieter noch weiter zu belasten. Die Angebotsmieten sind in Berlin dermaßen gestiegen, dass Wohnungssuchende verzweifelt viel zu hohe Preise akzeptieren und weiter unter Druck geraten“, sagte Hamann.

Im Umland sind Neuvermietungsmieten gesunken

Viele Berliner ziehen angesichts des Wohnungsmangels in der Hauptstadt über die Landesgrenze nach Brandenburg. Hier stiegen die Mieten zwischen dem 30. Juni 2022 und dem 30. Juni 2023 im Bestand um 1,3 Prozent steigen und lagen zum Stichtag 30. Juni bei 6,20 Euro nettokalt pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat (+8 Cent). Bei den Neuvermietungsmieten für bei BBU-Unternehmen zwischen dem 30. Juni 2022 und dem 30. Juni 2023 neu abgeschlossene Mietverträge war die Entwicklung noch schwächer: sie reduzierten sich um 1,2 Prozent auf 7,28 Euro nettokalt pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat (-9 Cent).

Die Neubaumieten lagen bei BBU-Mitgliedsunternehmen im Berliner Umland bei 11,97 Euro nettokalt pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat – ein Anstieg um 5,6 Prozent zum Vorjahr.

Weiterer Metropolenraum deutlich günstiger

Deutlich günstiger als im Berliner Umland wohnt es sich in den Städten im weiteren Metropolenraum des Landes Brandenburg. Die durchschnittliche Bestandsmiete lag bei BBU Mitgliedsunternehmen im weiteren Metropolenraum bei 5,27 Euro nettokalt pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Das waren 12 Cent beziehungsweise 2,3 Prozent mehr als im Vorjahr.

Die Neuvermietungsmiete lag dort zum Stichtag bei den bei BBU-Mitgliedsunternehmen neu abgeschlossenen Mietverträgen bei 5,97 Euro nettokalt pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Das waren 20 Cent (3,5 Prozent) mehr als 2022. Die Neubaumiete ist im Vorjahresvergleich deutlich um 11,1 Prozent (auf 9,30 Euro) gesunken. Kern: „Diese Mietentwicklung ist nicht geeignet, um die Möglichkeiten für Investitionen in die Zukunft zu sichern. Wir brauchen eine stärkere Entwicklung der Mieten.“

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