Die Bauzinsen sind zuletzt deutlich gestiegen. Für Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung zahlen Immobilienkäufer aktuell rund 4,1 Prozent. Maßgeblich dafür sind vor allem die Entwicklungen an den Kapitalmärkten: Der Iran-Konflikt und steigende Energiepreise wirken sich auf die Konditionen für Baufinanzierungen aus.

„Zuletzt sind die Renditen der 10-jährigen Staatsanleihen gestiegen und dadurch auch die Bauzinsen, die sich an der Entwicklung der Renditen orientieren“, sagt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender beim Kreditvermittler Interhyp, unserer Redaktion im „Zins-Check der Woche“. Für die kommenden Wochen erwartet er eine Seitwärtsbewegung ohne große Ausreißer. Damit bleiben die Finanzierungskosten für Kaufinteressierte vergleichsweise hoch. Umso wichtiger wird das Eigenkapital.

Sparen für die Baufinanzierung: „Deutliche Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit“

Wer einen Immobilienkauf mit einem höheren eigenen Finanzierungsanteil plant, reduziert nicht nur den benötigten Kredit, sondern erhält häufig auch bessere Konditionen. Mehr Eigenkapital senkt den sogenannten Beleihungsauslauf – also das Verhältnis zwischen der Kreditsumme und dem von der Bank angesetzten Beleihungswert der Immobilie. Dadurch fällt das Risiko für das Kreditinstitut geringer aus.

Utecht rät deshalb dazu, möglichst früh mit dem Sparen zu beginnen: „Gerade in der aktuellen Marktphase ist es empfehlenswert, so viel Eigenkapital wie möglich einzubringen.“ Ein Vorlauf von zwei oder drei Jahren reiche dafür in vielen Fällen nicht aus. Eine aktuelle Leistbarkeitsstudie von Interhyp zeige hierbei eine „deutliche Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit“, so Utecht.

Mehr als die Hälfte der Kaufinteressierten glaubt demnach, das notwendige Eigenkapital innerhalb von fünf Jahren ansparen zu können. Bereits erfolgreiche Immobilienkäufer berichten dagegen von deutlich längeren Zeiträumen. Ein Drittel von ihnen benötigte mehr als zehn Jahre. Wer erst in einigen Jahren kaufen möchte, sollte daher frühzeitig ein realistisches Sparziel festlegen und regelmäßig Geld zurücklegen.

Immobilienkredit: So hoch fällt die monatliche Belastung im Schnitt aus

Neben dem Eigenkapital entscheidet die laufende Belastung darüber, ob eine Finanzierung langfristig tragfähig bleibt. Eine allgemeingültige Obergrenze gibt es dabei nicht. Nach Angaben von Utecht macht die monatliche Kreditrate im Durchschnitt aktuell rund 25 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens aus. Abhängig vom Einkommen, den übrigen Ausgaben und der persönlichen Lebensplanung kann der Anteil auch höher liegen.

Der Zins-Check der Woche:

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

Eine Kreditzusage der Bank sagt nichts darüber aus, ob sich ein Haushalt die Finanzierung dauerhaft leisten kann. Käufer sollten ausreichend Spielraum für Instandhaltung, unerwartete Ausgaben und mögliche Veränderungen in ihrer Lebenssituation einplanen. Dazu zählen etwa eine Familiengründung, vorübergehend sinkende Einkommen oder höhere laufende Kosten. „Eine Baufinanzierung ist immer individuell“, betont Utecht. Interessierte sollten ihre finanziellen Spielräume deshalb detailliert prüfen und verschiedene Szenarien durchrechnen.

Baufinanzierung: Niedriger Zinssatz entscheidet nicht alles

Beim Vergleich von Baufinanzierungen steht häufig der Sollzins im Mittelpunkt. Er bildet jedoch nur einen Teil der Entscheidung ab. Ebenso wichtig sind der anfängliche Tilgungssatz, die Dauer der Zinsbindung und vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte. Eine längere Zinsbindung schafft Planungssicherheit, kann aber mit einem höheren Zinssatz verbunden sein. Ein höherer Tilgungssatz reduziert die Restschuld schneller, erhöht zugleich jedoch die monatliche Rate. Sondertilgungen ermöglichen es Kreditnehmern wiederum, zusätzlich verfügbares Geld flexibel zur Rückzahlung einzusetzen.

„Gerade Sondertilgungen können hilfreich sein, um die Restschuld schneller zu reduzieren und mögliche zusätzliche finanzielle Spielräume flexibel nutzen zu können“, sagt Utecht. Ebenso sollten Käufer prüfen, ob sie staatliche Förderprogramme in ihre Finanzierung einbinden können.

Entscheidend bleibt das Gesamtpaket: Die Finanzierung muss nicht nur beim Vertragsabschluss funktionieren, sondern auch Jahre später noch zur persönlichen Lebenssituation passen. Solange sich die Bauzinsen um die Marke von 4,1 Prozent bewegen, gewinnen eine solide Eigenkapitalbasis, realistische Monatsraten und flexible Vertragsbedingungen weiter an Bedeutung.