Wer aktuell eine Immobilie finanzieren möchte, schaut meist zuerst auf die Bauzinsen. Viele Kaufinteressenten hoffen, dass sich ein Warten auszahlt und der Immobilienkredit in einigen Monaten günstiger wird. Doch genau dieser Fokus auf den Zinssatz greift nach Einschätzung von Finanzierungsexperte Oliver Kohnen oft zu kurz. Denn für eine tragfähige Baufinanzierung ist nicht nur entscheidend, wie hoch der Zins heute ist, sondern auch, wie gut das Darlehen zur eigenen Lebenssituation passt und wie flexibel es sich später noch anpassen lässt. Drei Fragen helfen, das herauszufinden.

>> Unser Baufinanzierungs-Vergleich zeigt aktuelle Konditionen. Weitere Bauzinsen-Prognosen für 2026 finden Sie in einem separaten Text. <<

Baufinanzierung: Warten auf bessere Zinsen kann teuer werden

Große Zinssprünge nach unten erwartet der Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Baufi24 derzeit nicht. Vielmehr dürften sich die Konditionen für Baufinanzierungen in den kommenden sechs Monaten in einer Spanne zwischen etwa 3,5 und 4,0 Prozent bewegen, schätzt Kohnen. Die Prognose zur künftigen Entwicklung der Bauzinsen hängt stark mit den Bewegungen an den Kapitalmärkten zusammen.

Ein wichtiger Indikator ist die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, an der sich Bauzinsen häufig orientieren. Warten sollten Kaufinteressierte derzeit eher nicht, warnt Kohnen. Denn während sich die Finanzierungskosten stabilisieren, bleibt das Angebot am Immobilienmarkt knapp. Vor allem der Neubau bewege sich weit hinter der Nachfrage. Das treibe die Immobilienpreise, so der Experte.

„Wer zögert, läuft Gefahr, sowohl von steigenden Zinsen als auch von weiter anziehenden Kaufpreisen – besonders in den Metropolen – eingeholt zu werden“, erklärt er. Selbst wenn die Zinsen leicht sinken würden, könnten höhere Kaufpreise diesen Vorteil aufzehren. Allerdings erlebt Kohnen laut eigener Aussage häufig Beratungsgespräche, in denen sich Interessenten zu stark auf den Zinssatz konzentrieren. Dabei entscheiden über eine solide Finanzierung oft auch andere Faktoren.

Baufinanzierung: Diese drei Fragen werden oft übersehen

„Kunden fokussieren sich oftmals zu stark auf den Zinssatz oder auf die zweite Stelle hinter dem Komma“, sagt der Profi. Am Ende müsse die Finanzierung vor allem zur aktuellen Lebenssituation passen und so flexibel sein, dass sie auch in der Zukunft noch passe. Dabei betont Kohnen: „Kunden sollten verstehen, was sie unterschreiben, und von Beginn an in der Beratung ein gutes Bauchgefühl haben.“ Aus seiner Erfahrung werden besonders drei Fragen zu selten gestellt:

Über Oliver Kohnen:

Oliver Kohnen ist ausgebildeter Bankkaufmann und seit 2023 Geschäftsführer beim Finanzierungsvermittler Baufi24. Zuvor war er fast 18 Jahre lang beim Kreditvermittler Interhyp tätig, zuletzt in der Position des Managing Director.

1. Wie reagiere ich auf die hohe Volatilität bei den Preisen? Da die Neubautätigkeit die Nachfrage nicht deckt, steigen die Preise weiter. Kreditnehmer sollten laut Kohnen fragen, ob sie ein Objekt auch bei einem höheren Preis noch finanzieren könnten.
2. Welche Zinsvorteile bringt mir der starke Euro? Käufer sollten laut Kohnen prüfen, ob ihre Bank die aktuellen Refinanzierungsvorteile bereits voll an die Kunden weitergibt. Hier gebe es oft Spielraum bei den Bestkonditionen, so der Profi.
3. Wie flexibel ist meine Rate wirklich? Gerade bei Zinsen nahe vier Prozent kann die Tilgung eine entscheidende Rolle spielen. Die wichtigste Frage laut Kohnen: „Was passiert, wenn ich Sondertilgungen leisten will, um die Zinslast bei fast vier Prozent schneller zu drücken?“ Seiner Meinung nach ist Flexibilität bei der Tilgung einer der größten Hebel zur Ersparnis.

Immobilienkredit: Wann ein variabler Zinssatz sinnvoll sein kann

In Zeiten stabiler oder leicht schwankender Zinsen entscheiden sich viele Käufer allerdings eher für eine lange Zinsbindung. Das bietet Planungssicherheit. „Bei einem Zinsniveau von 3,5 bis 4,0 Prozent ist die Sicherheit einer langen Zinsbindung für die meisten das Mittel der Wahl“, so Kohnen. Dennoch kann ein variables Darlehen in bestimmten Situationen ebenfalls sinnvoll sein. Kohnen nennt zwei typische Beispiele.

1. Kurzfristige Finanzierung: Sinnvoll kann das beispielsweise für Kurzzeit-Investoren und Modernisierer sein. „Wer nur eine Übergangsphase finanzieren muss, auf eine Erbschaft oder einen Verkauf wartet, bleibt mit variablen Sätzen flexibel und vermeidet die Vorfälligkeitsentschädigung“, rät Kohnen.
2. Käufer mit hoher Tilgungskraft: Auch Haushalte mit besonders hohen Einkommen oder Bonuszahlungen können von variablen Zinsen profitieren. „Wer in der Lage ist, sehr hohe monatliche Raten zu leisten, kann die aktuelle Volatilität nutzen, um jederzeit umschulden zu können, falls die Marktzinsen unter die 3,5-Prozent-Marke fallen“, so der Experte.

Allerdings betont Kohnen, dass diese Strategie nicht für jeden geeignet sei: „Der Markt ist derzeit seitwärts gerichtet, aber nervös“, sagt er. „Das variable Darlehen ist in diesem Umfeld nur für diejenigen ratsam, die ihre Finanzierung nicht ‚auf Kante‘ genäht haben und kurzfristig auf Marktschwankungen reagieren können möchten.“

Da die Zinsen schwanken, kann sich ein Vergleich von Konditionen lohnen. Unser Rechner kann eine erste Anlaufstelle sein, um die besten Zinsen zu finden.

Quellen:

Im Gespräch mit Oliver Kohnen, Geschäftsführer bei dem Finanzierungsvermittler Baufi24, im März 2026.