• Die Bauzinsen zeigen einen leichten Abwärtstrend – trotzdem scheitern viele Käufer an anderen Faktoren
• Eigenkapital ist die größte Hürde bei der Baufinanzierung – wer nicht genug mitbringt, zahlt drauf
• Eine Expertin verrät, welche Fragen Kreditnehmer sich unbedingt stellen sollten

Die Bauzinsen haben sich im Januar stabilisiert und tendieren derzeit leicht nach unten. Das verschafft Kreditnehmern günstigere Konditionen bei der Baufinanzierung. Wer jetzt eine Immobilie kaufen will, trifft möglicherweise einen guten Zeitpunkt. Doch der Zinssatz allein sollte nicht das einzige Entscheidungskriterium bei der Immobilienfinanzierung sein. Welche Faktoren 2026 wirklich zählen, erläutert Lucie Lotzkat vom Finanzierungsanbieter Von Poll Finance im Zins-Check der Woche.

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Baufinanzierung: Der typische Anfängerfehler bei Immobilienkäufern

Zu Beginn ist es verlockend: Man stellt sich vor, wie man eine Immobilie findet, sie besichtigt und gedanklich einrichtet – lange bevor man über das Budget nachdenkt. In der Realität sollte es genau andersherum laufen. Lotzkat rät: „Noch bevor die Immobiliensuche startet, sollten Interessenten zunächst das eigene Kaufpreisbudget bestimmen.“ Dabei sind die entscheidenden Fragen:

• Welchen Immobilienpreis kann und möchte ich mir maximal leisten?
• Wie viel Eigenkapital steht mir aus welchen Quellen zur Verfügung?
• Auf welche Fördermittel kann ich unter welchen Voraussetzungen zurückgreifen?

Erst auf Basis dieser Antworten lässt sich entscheiden, welche Art von Immobilie in welcher Lage und in welchem Zustand überhaupt infrage kommt. Hilfreich kann dabei auch eine Checkliste sein. Doch was passiert, wenn die Auseinandersetzung mit den eigenen Finanzen eher ernüchternd ausfällt – beispielsweise, weil kaum oder kein Eigenkapital vorhanden ist? In diesem Fall könnte der Immobilienkauf 2026 zwar schwierig werden, aber auch nicht unmöglich.

Eigenkapital: Für diese Kreditnehmer wird es 2026 schwieriger

„Offizielle Mindestschwellen beim Eigenkapital gibt es nicht“, stellt Lotzkat klar. „Grundsätzlich bleibt damit auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich. Entscheidend ist, ob die monatliche Rate unter Berücksichtigung aller Haushaltsausgaben getragen werden kann.“ Nichtsdestotrotz sieht die Expertin die Tendenz, dass Banken Eigenkapital als stärkeres Vertrauenssignal werten. Selbst wenn die Haushaltsrechnung theoretisch passt, können fehlende Eigenmittel eine Ablehnung nach sich ziehen. Darüber hinaus sei das Eigenkapital vor allem in drei Bereichen relevant.

Erstens: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto positiver stellt sich die Haushaltsrechnung und damit die Finanzierbarkeit dar. Zweitens: Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer die Finanzierungssumme und desto geringer somit das Risiko, dass das Kreditvolumen nicht zu der bankinternen Bewertung der Immobilie passt. Und drittens: Je geringer die Finanzierungssumme im Verhältnis zum Kaufpreis, desto besser ist in der Regel der Zinssatz.

Kreditnehmer sollten kreative Eigenkapitalformen wie Schenkungen, zweckgebundene Darlehen oder Zusatzsicherheiten von Familienmitgliedern berücksichtigen. Auch Förderungen beispielsweise für energetische Sanierungen sollten in der Planung vorkommen.

Über Lucie Lotzkat:

Lucie Lotzkat ist geschäftsführende Gesellschafterin bei Von Poll Finance. Das Unternehmen fungiert als Finanzierungsvermittler und -berater, spezialisiert sich auf Immobilienfinanzierungen und arbeitet dabei mit dem Maklernetzwerk von Von Poll Immobilien zusammen.

Immobilien 2026: So wichtig sind staatliche Förderungen jetzt

Denn bei einem ist sich die Expertin sicher: Die Energieeffizienz bei Immobilien wird auch 2026 eine wichtige Rolle bei der Kreditanfrage spielen. „Immobilien in gutem energetischen Zustand sind attraktiver und werden von Banken vermutlich zunehmend durch günstigere Zinskonditionen bevorzugt“, so Lotzkat.

>> Welche Banken bereits Zinsrabatte für energetische Sanierungen bieten, erfahren Sie in einem separaten Artikel. <<

Auch die Frage nach der passenden Zinsbindung kann die Konditionen erheblich beeinflussen. Immerhin schwanken die Zinsen laut dem Kreditvermittler Dr. Klein zwischen 3,39 und 4,18 Prozent – je nach Zinsbindung. Damit können die monatlichen Kosten erheblich variieren. Allerdings lässt sich die Frage nach der optimalen Zinsbindung nicht pauschal für jeden beantworten.

Laut Lotzkat entscheiden sich viele Kunden für eine zehnjährige Zinsbindung. Doch individuelle Faktoren spielen eine große Rolle: Berufliche Veränderungen, Familienplanung oder absehbare Erbschaften können die Entscheidung beeinflussen. „Auch ein Volltilgerdarlehen oder die Kombination mit einem Bausparvertrag, bei denen die Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit gewährleistet ist, kann eine interessante Option darstellen“, so Lotzkat.

Entscheidend ist für sie eine umfassende Beratung, die die Konditionen unterschiedlicher Zinsbindungen vergleicht und Möglichkeiten zur Zins- und Ratensicherung aufzeigt.

Eine erste Hilfe können aber auch Vergleichsrechner sein. Einfach Laufzeit, Tilgung und Darlehenssumme eingeben und erste Angebote erhalten:

Quellen:

Aktuelle Bauzinsen 2025: So stehen die Hypothekenzinsen, in: drklein.de. Zuletzt abgerufen am 30.01.2026

Im Gespräch mit Dr. Lucie Lotzkat, geschäftsführende Gesellschafterin bei VON POLL FINANCE im Januar 2026