Seit mehreren Monaten zeigen die Zinsen für Baufinanzierungen eine bemerkenswerte Beständigkeit. Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung e.V., bestätigt: „Die Bauzinsen bewegen sich seit geraumer Zeit weitgehend auf gleichbleibendem Niveau. Diese Seitwärtsentwicklung haben wir bereits vor Monaten vorhergesehen.“

Die Ursache für diese Stabilität ist eindeutig: „Es fehlen derzeit relevante Faktoren, die eine Veränderung bewirken könnten“, so Zimmermann. Auch für die nähere Zukunft rechnet er mit Kontinuität: Der Markt werde sich „mit hoher Wahrscheinlichkeit in den kommenden Monaten, zumindest aber bis zum Jahresende, kaum nennenswert bewegen.“

Baufinanzierung: Auf diesem Niveau bewegen sich die Top-Zinsen

Konkret bewege sich das Zinsniveau für Baufinanzierungen mit fünf oder zehn Jahren Zinsbindung auf einem sehr ähnlichen Level: „Es gibt jedoch mittlerweile Angebote ab 3 Prozent für eine 10-jährige Zinsbindung, bei der alle Risikoparameter für die Bank auf sehr risikolos stehen“, so Zimmermann. Dazu zählen ein geringer Beleihungsauslauf, sehr gute Bonität und energetischer Topzustand der Immobilie. Wer längere Zinsbindungen wählt, muss mit Aufschlägen rechnen: Bei 15 Jahren sind es etwa 0,3 Prozentpunkte, bei 20 Jahren circa 0,5 Prozentpunkte mehr.

Über Carsten Zimmermann:

Carsten Zimmermann ist Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung. Der Verein unterstützt Verbraucherinnen und Verbraucher bei Fragen rund um die Immobilie, die Finanzierung und die Prüfung von Kauf- und Bauträgerverträgen. Zuvor war Zimmermann als Bauträger und als Vertriebs- und Kreditleiter in einer Hamburger Genossenschaftsbank tätig.

Zinsniveau oder Kaufpreis – was wiegt schwerer?

Grundsätzlich gelte: „Die Höhe der Immobilienpreise und Zinsen beeinflussen zu jeder Zeit und in jeder Phase den Markt. Das ist auch aktuell der Fall. Preise orientieren sich dennoch tendenziell stärker am Zins als umgekehrt“, erklärt Zimmermann.

Als Beleg führt er die Entwicklung bis Anfang 2022 an, als Immobilienfinanzierungen zu rund ein Prozent Zinsen möglich waren: „Weil Geld so günstig war, haben sich die Preise für neue Immobilien als auch für Bestandsobjekte und sogar für Schrottimmobilien in zuvor nicht gekannte Höhen geschaukelt. Kurzum: den Käufern und Banken war es schlicht egal, welchen Gegenwert sie sich in den Bestand holten.“

Bei der Frage, ob hohe Preise oder hohe Zinsen aktuell die größere Herausforderung darstellen, wird Zimmermann deutlich. „Warum sollten aktuell hohe Zinsen eine Hürde sein? Wir haben keine hohen Zinsen. Das wird zwar immer wieder behauptet und geschrieben, durch Wiederholungen aber nicht richtiger.“ Er erinnert daran, dass Immobiliendarlehen früher auch zu sechs, sieben und acht Prozent abgeschlossen wurden, zeitweilig sogar zu zweistelligen Sätzen.

Der Experte sieht die Preise als deutlich größeres Problem – insbesondere in nachgefragten Marktlagen. Dabei kritisiert er, dass „Verkäufer die gestiegenen Zinsen noch viel zu wenig einpreisen. Das gilt insbesondere unter Berücksichtigung hoher Sanierungskosten für die energetische Ertüchtigung gerade bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern.“

Bei Neubauten zeichnet Zimmermann ein eher düsteres Bild: „Hohe Lohnanteile in der Handwerkerrechnung, zu wenige Handwerker, ungesund ausgeuferte Baustandards und Überregulierung führen ebenso wie eine stets steigende Anspruchshaltung der Käuferseite an Größe und Ausstattung zu dieser Preisspirale.“

Hinzu komme eine Grundstückspreisentwicklung, die der Lohnentwicklung weit entrückt sei. Wenn sich zu dieser Gemengelage eine kaum noch zu überblickende Förderlandschaft mit reichlich Fehlallokationen gesellt, kommt eine Wohnraumsituation dabei heraus, die auf Sicht „noch mehr sozialen Sprengstoff“ berge.

Bitte beachten:

Dieser Artikel stellt keine Kreditberatung dar. Alle Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen der redaktionellen Übersicht. Bei Interesse an einem Kredit sollten Sie individuelle Konditionen direkt bei der jeweiligen Bank prüfen und bei Bedarf eine unabhängige Beratung in Anspruch nehmen.

Seine Warnung: „In einer sozialen Marktwirtschaft ist es nicht ausreichend, wenn nur noch die obersten zehn Prozent der Einkommenskette sich den Immobilienkauf sorglos leisten können.“

Immobilienkredit: Zinsbindungsstrategie an persönliche Situation anpassen

Bei der Wahl der Zinsbindung empfiehlt Zimmermann einen individuellen Ansatz: Die Strategie müsse zum jeweiligen Käufer oder Kreditnehmer passen und hänge unter anderem vom Alter oder der Erwartungshaltung bezüglich Schenkungen oder Erbschaften ab.

Der Zins-Check der Woche:

Im Format „Zins-Check der Woche“ teilen Profis aus der Branche jede Woche praktische Tricks für Immobilienkäufer und aktuelle Entwicklungen auf dem Markt. Die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Zinstrends diskutieren wir mit Immobilienprofis. Haben Sie auch Fragen oder Anmerkungen zu dem Thema? Schreiben Sie unserer Redakteurin, sie stellt sie unseren Experten.

Die Mehrheit der Kunden entscheide sich für langfristige Zinsbindungen: „In aller Regel werden nur die Kunden, die in die Glaskugel schauen können und fallende Zinsen erwarten, kurzfristige Zinsbindungen bevorzugen. Die überwiegende Mehrheit entscheidet sich eher für die risikolose und langfristige Variante“, erklärt Zimmermann.

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Quelle:

Interview mit Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands Baufinanzierung e.V. am 06. November 2025