Warum auch Luxuswohnungen in Berlin Mangelware sind

Kaum hat der gerade erst veröffentlichte neue Mietspiegel für Berlin den dramatischen Mangel an kleinen, preiswerten Mietwohnungen belegt, da verkündet der Ring Deutscher Makler (RDM) schon die nächste Hiobsbotschaft vom Berliner Wohnungsmarkt: Luxuswohnungen sind in Berlin nahezu ausverkauft. „Der Markt stagniert, weil es kein adäquates Angebot mehr gibt, um die Nachfrage zu stillen“, klagte Markus Gruhn, Vorsitzender des RDM am Montag. Auch bei Wohngebäuden mittlerer Qualität werde das Angebot für Investoren knapp, so dass viele inzwischen auf Gewerbebauten auswichen – oder ihr Geld gleich in anderen Städten anlegen.

Der Schaden sei daher für Berlin enorm. Denn 80 Prozent der Käufer beim RDM, dem ältesten Berufsverband für Immobilienmakler und Hausverwalter in Berlin, wollten nicht nur ihr Geld investieren, sondern auch in Berlin wohnen – und Steuern zahlen“, betonte Gruhn. Er appellierte an die Senatsverwaltung und die Bezirke, Luxuswohnprojekte nicht „aus ideologischen Gründen oder auch Dummheit“ zu verzögern oder im schlimmsten Fall sogar ganz zu verhindern.

Als Beispiel nannte Gruhn etwa das Bauvorhaben Living Levels an der East Side Gallery in Friedrichshain. „Dort war schon alles genehmigt und dann stellt man, nachdem der Bau begonnen hat, überrascht fest, dass man damit auch den Abriss von Mauerteilen genehmigt hat“, so Gruhn. Für diesen Fehler werde dann auch noch der Investor verantwortlich gemacht.

Gerade vor dem Hintergrund der letzten Volkszählungsdaten könne sich Berlin solche eine Politik nicht mehr leisten, mahnte Gruhn. Der Zensus hatte ergeben, dass in Berlin 180.000 Menschen weniger leben als angenommen, weshalb die Hauptstadt nun aus dem Finanzausgleich jährlich 470 Millionen Euro weniger erhält und zudem für die Jahre 2011 und 2012 knapp eine Milliarde Euro zurückzahlen muss.

Hauptursache für die große Nachfrage nach Luxusimmobilien in Berlin seien die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite und die weltweite Suche nach sicheren Geldanlagen, so Gruhn weiter. Aus Sicht des RDM-Vorsitzenden haben die Investoren jedoch genügend Eigenkapital. Deshalb sehe er keine Gefahr, dass sich Anleger übernähmen und eine Immobilienblase platze. Der Bereich Luxusimmobilie beginne laut Gruhn bei einem Einstiegspreis von 4000 Euro pro Quadratmeter.

Deutscher Markt stark gefragt

Der Trend, den Gruhn beschreibt, bestätigen auch aktuelle Umfragen. So hat die Beratungsfirma CBRE weltweit 362 Immobilien-Investoren nach ihren Favoriten befragt, Das Ergebnis: 35 Prozent der Befragten hielten den deutschen Markt für den besten. Großbritannien kam dagegen nur auf 24 Prozent. Im vergangenen Jahr war die Reihenfolge an der Spitze noch umgekehrt. Unter den Städten bleibt London jedoch auch weiterhin noch auf dem ersten Platz. Dahinter kommen jedoch gleich München und Berlin, gefolgt von Paris und Warschau.

Mit seinen Wohnprojekt gleich hinter dem KaDeWe setzt auch Pantera-Vorstand Michael Ries auf die wohlhabende Klientel aus dem In- und Ausland. In zwei heruntergekommene Gründerzeit-Altbauten investiert Ries derzeit 30 Millionen Euro, um dort 22 Luxuswohnungen zu schaffen. Schon deutlich vor Fertigstellung des Projektes waren alle Einheiten verkauft, die Fertigstellung ist für Herbst 2014 geplant. Die Quadratmeterpreise zwischen 4500 und 10.500 galten offenbar als Schnäppchen.

Berlin zieht internationale Immobilien-Investoren an

„Berlin ist eine einmalige Chance für Immobilien-Investoren aus aller Welt“, erklärt Ries den Ansturm auf seine Wohnungen. „Das merken wir auch tagtäglich durch unsere neue Vertriebskooperation mit der in 45 Ländern vertretenen Sotheby´s International Realty“, so Ries weiter.

Um die Reichen und Schönen in aller Welt künftig noch gezielter mit passenden Angeboten bedienen zu können, arbeitet Ries seit März dieses Jahres mit dem auf Luxusgüter spezialisierten Handelshaus zusammen. „Aufgrund der besonderen Historie gibt es selbst im Zentrum Berlins noch einmalige Standorte für besondere Projekte – und das bei einem deutlich günstigeren Preisniveau als in London oder Paris“, so Ries weiter.

Penthäuser im Haus Cumberland waren schnell ausverkauft

Die Berliner Investoren Thomas Bscher und Dirk Germandi gehörten zu den ersten, die auf die wachsende Nachfrage nach Luxusimmobilien reagierten. Als sie das Haus Cumberland am Kurfürstendamm, ein ehemaliges Luxushotel, dass jahrzehntelang als Verwaltungsgebäude genutzt wurde und zuletzt mehrere Jahre leer stand, übernahmen, glaubten viele nicht an den Erfolg.

Doch sieben Monate nach Baubeginn im Jahr 2011 waren alle 180 Wohnungen vergeben, derzeit wird der letzte Bauabschnitt fertig gestellt. „Allerdings sprechen wir bei den Wohnungen von gehobenen Standard, nicht von Luxus, so Sprecher David Eckel. Beim Haus Cumberland kosteten die Wohnungen im Schnitt 4000 Euro, die 20 Penthäuser waren für rund 7000 Euro zu haben. „Nur die Penthäuser sind definitiv Luxus“, meint Eckel. Und die seien tatsächlich überraschend schnell ausverkauft gewesen.

9500 Euro für den Quadratmeter Wohnfläche

Auch der Berliner Bauunternehmer Klaus Groth hält die Luxus-Marke von 4000 Euro für zu tief angesetzt. „Damit wäre faktisch jeder Neubau in der Innenstadt zugleich Luxus“, so Groth, der aktuell unter anderem an der Flottwellstraße in Kreuzberg, am Spittelmarkt und an der Jägerstraße in Mitte baut.

Bei ihm starte Luxus ab 6000 Euro Nur für sein Bauprojekt an der Jägerstraße 48 möchte Groth von Luxus reden. „Belles Etages“ nennt sich das Stadtpalais mit 21 Wohnungen hinter einer Fassade aus Naturstein und römischem Travertin. Der durchschnittliche Verkaufspreis beträgt 9500 Euro je Quadratmeter. In knapp einem Jahr soll das Bauvorhaben abgeschlossen sein.

Auch die Bauwert setzt mit ihren Kronprinzengärten auf wohlhabende Klientel. 44 Wohneinheiten entstehen gleich neben der Friedrichwerderschen Kirche – schon die Lage ist an Exklusivität kaum zu überbieten, doch auch die Ausstattung ist vom Feinsten. Die Eigentümer der sieben Stadthäuser können sich auf Wunsch einen Pool auf das Dach bauen lassen.

Die einfachen Wohnungen gibt es ab 4500 Euro je Quadratmeter, für die vier Luxusappartments werden 15.000 Euro pro Quadratmeter verlangt: „Drei der vier sind verkauft“, so Sprecher Henning Hausmann. „Es gibt wohl keine andere Metropole, in der sie so günstig in exponierten, unwiederbringlichen Lagen eine Wohnung oder ein Haus kaufen können.“

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