Wohnungsmarkt

Der neue Mietspiegel für Berlin – was Sie wissen sollten

Das Berliner Mietniveau bleibt hinter anderen Großstädten zurück. Doch die Entwicklung zeigt nach oben, wie der Mietspiegel belegt. Die wichtigsten Fragen und Antworten zu Wohnlagen und Preisen.

Foto: Infografik Berliner Morgenpost

Die Mieten sind in Berlin in den vergangenen beiden Jahren erneut deutlich gestiegen. Nach dem am Donnerstag vorgestellten neuen Mietspiegel gab es eine durchschnittliche Steigerung um 3,2 Prozent im Jahr. Das sind pro Quadratmeter und Jahr 17 Cent mehr. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ohne Heizung und Betriebskosten ist danach von 5,21 Euro auf 5,54 Euro gestiegen. „Trotz der Mietsteigerungen bleibt das Berliner Mietniveau weiterhin hinter vergleichbaren Großstädten zurück“, sagte Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD). Ein Berliner Haushalt verfüge zwar über ein im Durchschnitt geringeres Einkommen als in anderen großen deutschen Städten, die Mietbelastung sei aber dennoch geringer als etwa in Hamburg (7,15 Euro pro Quadratmeter). In München liegt der Durchschnittswert mit 10,13 Euro fast doppelt so hoch wie in Berlin.

Kritik an der Mietenpolitik des rot-schwarzen Senats übten Grüne und Linke sowie die Mietervereine. „Mit überdurchschnittlichen Mietsteigerungen bei kleinen Wohnungen, Wohnungen in einfacher Wohnlage und in Gründerzeitgebäuden spitzen sich die aktuellen Probleme zu. Für Beziehende von Hartz IV und Grundsicherung gibt es de facto keine Wohnungen mehr, die der in Berlin geltenden Wohnkostenregelung (WAV) entsprechen“, sagte die wohnungspolitische Sprecherin der Linken, Katrin Lompscher. Der Senat müsse umgehend diese Regelungen an die Realitäten anpassen. Zudem sei die Begrenzung von Neuvertragsmieten überfällig.

Neuvertragsmieten bis zu 30 Prozent darüber

Das fordern auch die Grünen. „Wir wollen, dass auch neue Verträge sich nach dem Mietspiegel richten müssen, maximal mit einem Aufschlag von zehn Prozent“, so der wohnungspolitische Sprecher der Grünen, Andreas Otto. Der Senat müsse im Bundesrat für eine entsprechende gesetzliche Regelung im Bundesgesetzbuch kämpfen, sagte Otto.

Die Neuvertragsmieten liegen nach Angaben des Berliner Mietervereins (BMV) aktuell rund 20 bis 30 Prozent über denen bestehender Mietverträge. Im Schnitt würden bei Neuvermietungen rund 70 Cent mehr pro Quadratmeter verlangt.

>> Berliner Mietspiegel - Adressabfrage online

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) wies dagegen darauf hin, dass die Mieten in Berlin immer noch weit unter Vergleichsmieten in Deutschland lägen. „Mietwohnen in Berlin ist und bleibt bezahlbar“, so BBU-Chefin Maren Kern. Und der Vorsitzende des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Matthias Klussmann, warnte vor weiteren Eingriffen in den Wohnungsmarkt. Diese würden den dringend notwendigen Wohnungsneubau der privaten Wohnungsunternehmen in Berlin gefährden. Die Berliner Morgenpost beantwortet die wichtigsten Fragen rund um den neuen Mietspiegel.

Welche Wohnungen wurden erfasst?

Der Berliner Mietspiegel erfasst nur die 1,2 Millionen nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens drei Wohnungen. Er gilt auch für Genossenschaftswohnungen und vermietete Eigentumswohnungen. Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus sind ausgenommen, weil für sie die Mietpreise festgelegt sind.

Welche Daten wurden erhoben?

Die Miete (ohne Betriebs- und Heizkosten) wird aufgeschlüsselt nach Stadtteil, Lage und Ausstattung der Wohnung sowie nach dem Baujahr des Hauses. Die Daten wurden in der Zeit von September bis Dezember 2012 erfasst. Für die Erhebung wurden durch eine repräsentative Zufallsstichprobe die Miet- und Ausstattungsdaten von rund 15.000 Wohnungen durch Interviews bei Mietern und Vermietern ermittelt.

Wer hat diese Daten geprüft?

An der Auswertung der Daten sind Verbände von Mietern und Vermietern sowie Sachverständige beteiligt. Wissenschaftlich abgeklärt wurden die Daten vom Hamburger Forschungsinstitut F+B im Auftrag der Senatsverwaltung.

Muss sich der Vermieter bei der nächsten Mieterhöhung daran orientieren?

Beim Streit zwischen Mieter und Vermieter über Mieterhöhungen kann der Mietspiegel vor Gericht eine wichtige Rolle spielen. Bei Streitigkeiten, die sich nicht außergerichtlich beilegen lassen, gehen die Richter davon aus, dass der Mietspiegel die richtigen ortsüblichen Vergleichsmieten wiedergibt. Sollte der Vermieter Forderungen stellen, die deutlich über dem Mietspiegel liegen, muss er dafür außergewöhnliche Wohnqualitäten nachweisen. Umgekehrt gilt für Mieter, die weniger zahlen wollen: Sie müssen außergewöhnlich schlechte Wohnqualitäten nachweisen können.

Gilt der Mietspiegel auch als Richtwert bei Neuvermietungen?

Nein. Er kann nur bei Mieterhöhungen im Rahmen bestehender Mietverträge als Grundlage dienen. Mieterverbände kritisieren dies, denn der Wohnungseigentümer kann damit bei Neuvermietungen jeden Preis verlangen – wenn er denn jemanden findet, der bereit ist, diesen zu zahlen.

Was ist mit den Betriebskosten?

Mit den Erhebungen zum Mietspiegel wurden gleichzeitig Angaben über die einzelnen Betriebskostenarten erfragt und ausgewertet. Grundlage für die Übersicht waren die Betriebskostenabrechnungen aus dem Jahr 2011. Die Betriebskostenübersicht bildet ab, was in Berlin an Kosten für Wasser, Straßenreinigung, Gartenpflege oder Heizung normalerweise abgerechnet wird, und ist damit eine wichtige Orientierung für alle Mieterhaushalte sowie Vermieter. Sie ist aber nicht rechtsverbindlich.

Ab wann gilt der neue Mietspiegel?

Er gilt ab sofort. Mit der Veröffentlichung im Internet und im Berliner Amtsblatt am Donnerstag ist er bereits in Kraft getreten und hat den Mietspiegel 2011 abgelöst. Er gilt wie die vorangegangenen Mietspiegel für zwei Jahre.

Wurde die Wohnlagenkarte verändert?

Ja. Jeder Mieter und Vermieter konnte zu Beginn der Mietspiegelerhebung die Überprüfung seiner Wohnlage in die Kategorien einfach, mittel und gut verlangen. Etwa 800 Anträge zu rund 7000 Adressen sind dazu nach Angaben der Stadtentwicklungsbehörde eingegangen. In rund 66 Prozent der Fälle blieb es auch danach bei der bisherigen Kategorie, etwa ein Drittel wurden mit Umstufungen beschieden (rund 2300, davon 1700 Aufstufungen, 600 Abstufungen). Dazu kommen 9300 Neueinstufungen von neu gebauten Wohnungen, die zuvor noch nicht erfasst waren.

Wurde das Wertungssystem verändert?

Ja. Im Rahmen der bei jeder Mietspiegel-Erfassung durchgeführten Prüfung wurde die Tabellenstruktur der Wohnungsbestände in Berlin verändert. So wurden die zuvor neun Baualtersklassen auf sieben reduziert, indem die Baujahre 1950 bis 1955 mit denen von 1956 bis 1964 zu einer Gruppe zusammengefasst wurden. Ebenso ist nun auch die Gruppe der West-Berliner Altersgruppen von 1973 bis 1984 mit der West-Baualtersklasse 1985 bis 1990 verschmolzen. Neu in der Mietspiegeltabelle ist zudem, dass die Spalte der jüngsten Neubauten nur noch die Baujahrgänge 1991 bis 2002 umfasst. Danach fertiggestellte Wohnungen tauchen in der Spalte nicht mehr auf. Für sie wird die ortsübliche Vergleichsmiete pauschal mit 1,47 Euro über den Beträgen der Jahrgänge 1991 bis 2002 festgesetzt. Der Grund: der hervorragende energetische Zustand, der die Warmmiete deutlich herabsetzt.

Wo findet man den Mietspiegel und das Straßenverzeichnis?

Der Mietspiegel 2013 sowie das Straßenverzeichnis und die Betriebskostenübersicht sind ebenso wie der Mietspiegel-Abfrageservice ab sofort im Internet abrufbar: stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel. Zudem können Sie Ihre private Wohnadresse zu einer Wohnlage innerhalb des Mietspiegels auch in dem im Amtsblatt für Berlin veröffentlichten Straßenverzeichnis finden. Für Fragen zum Mietspiegel steht das „Servicetelefon Miete“ unter 90139 4777 zur Verfügung.

>> Der Berliner Mietspiegel 2013 (PDF)

>> Die aktuelle Wohnlagenkarte (PDF)